Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Hipotecas a 50 anos

Alargar o prazo das hipotecas permite devolver o préstamo en cotas mensuais máis cómodas, pero pode chegar a duplicar os intereses que se pagan
Por Azucena García 19 de Outubro de 2006

O elevado prezo dos pisos contribuíu á aparición de novos produtos bancarios como as hipotecas a 50 anos. O seu obxectivo é facilitar o acceso a unha vivenda ás persoas máis novas, ás que se financia até o 100% do custo do inmoble e ofrécese devolver o préstamo en cotas mensuais máis cómodas. Con todo, as asociacións en defensa do consumidor e o propio de Banco de España advirten sobre os riscos destes produtos, xa que ao ampliar o prazo da hipoteca pódese chegar a duplicar o pago dos intereses.

Facilitar o pago das cotas

Desde hai xa varios anos a vivenda deixou de ser un ben de primeira necesidade paira converterse nun ben de luxo. O seu custo é cada vez máis alto e, segundo a Asociación Hipotecaria Española (AHE), é “inconcibible” que se produza una baixada forte dos prezos porque aínda hai moita demanda. A falta dunha cultura de aluguer deriva no interese da maioría por adquirir una vivenda, mesmo á conta de hipotecarse toda a vida. É neste contexto onde xorden as hipotecas a 50 anos, un produto bancario que supera por moito os préstamos máis longos concedidos até hai pouco (a 40 anos), aínda que está moi por detrás dos doutros países como Xapón ou Estados Unidos, onde se conceden hipotecas cun prazo de devolución de 100 anos.

En España, Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) foi a primeira entidade financeira en ofertar estes produtos a finais do ano pasado e, desde entón, algo menos do 10% do total de hipotecas que formalizou con mozas foi a 50 anos. Así o confirma a Directora de mercadotecnia BBK, Inés Monguilot, quen explica que os requisitos que se esixen “son os mesmos que paira una hipoteca a un prazo máis curto”, xa que o obxectivo é “facilitar aos mozos o acceso á súa primeira vivenda cunha cota mais desafogada que lles permita estar tranquilos no pago da mesma”. “Este préstamo permite ter unhas cotas máis accesibles, cun maior capital a solicitar. Por tanto, é frecuente que os máis novos, xeralmente con menos recursos, interésense por este produto”, aclara.

Facilitar o pago das cotas

O préstamo hipotecario a 50 anos está dirixido a mozos menores de 35 anos e permite financiar até o 100% da vivenda, cun período de carencia de cinco anos, durante os que só se abonan intereses. No entanto, a idea orixinal deste produto non é que quen o solicite empregue os 50 anos paira devolver o préstamo, sinala Monguilot, senón “que as mensualidades sexan menores que con outro produto e que resulte máis cómodo facer fronte á débeda”. “É importante que durante os primeiros anos as persoas que solicitaron o crédito teñan una cota desafogada e estean tranquilas nos pagos. Ademais, isto permite poder solicitar un capital maior que en hipotecas a prazos máis curtos e facilita o acceso á primeira vivenda de quen teñen menos recursos”, precisa Monguilot.

Cando alguén contrata una hipoteca a 50 anos non sempre espera empregar todo ese tempo paira devolver o préstamo, pero pode ocorrer, e hai que ter en conta que nese caso as débedas pasan aos herdeiros, que adoitan ser os descendentes. Os fillos e fillas herdarán tanto a hipoteca como a vivenda, “que a manterán no patrimonio familiar e negociarán o financiamento coa entidade correspondente ou ben a venderán, saldando a débeda pendente”, engade Inés Monguilot.

Desde diferentes asociacións de consumidores pídese calma e reflexión ante este novo produto. “A cota de intereses que se paga é importante, pode triplicar os intereses que se abonan, por exemplo, cunha hipoteca a 20 anos. Partindo diso, non é un produto conveniente paira a maior parte dos cidadáns, pero hai segmentos da poboación que si queren acceder a unha vivenda en propiedade obrigatoriamente teñen que recorrer a ese tipo de hipotecas porque a súa capacidade de pago non lles permite acudir a prazos máis curtos”. É o caso de persoas de baixa cualificación laboral, novas ou inmigrantes, que requiren de produtos flexibles que lles permitan tamén cancelacións anticipadas sen comisións. Neste sentido, as asociacións matizan que non é un produto malo porque se atende a sectores da poboación que doutra forma non poderían acceder a unha vivenda en propiedade.

Maior risco de sobreendeudamiento

Cando se formaliza un préstamo hipotecario, a cota mensual que se abona depende do importe do préstamo, do tipo de interese e do prazo. O Banco de España pide, por iso, que se informe “de maneira adecuada aos clientes” debido á escasa experiencia na xestión deste novo produto. “Pola envergadura da operación, os préstamos hipotecarios teñen un prazo dilatado, que alcanza xa os 50 anos. Si non varían os tipos de interese, canto maior sexa o prazo do préstamo menor será a cota e, nos casos de préstamos hipotecarios paira compra de vivenda, esas menores cotas poden ser decisivas paira permitir o acceso ao inmoble. No entanto, cando os prazos son xa moi longos, a diminución das cotas é moito menos perceptible, sobre todo canto maior é o tipo”, advirte a entidade. Pola súa banda, desde a Asociación de Usuarios de Bancos, Caixas e Seguros (ADICAE) alértase do “risco” de ampliar o prazo de pago “posto que a maioría das veces esta posibilidade utilízase paira ampliar o importe global do préstamo hipotecario, co que se mantén o mesmo nivel de endebedamento, pero durante un período de tempo maior, repercutindo nunha menor capacidade de aforro familiar”.

Esta Asociación asegura que alargar as hipotecas até 50 anos “non supón ningún beneficio paira o cliente, xa que o seu custo increméntase de forma desproporcionada polo pago de intereses, cada vez maiores. De feito, o Banco de España alerta sobre o risco que adquiren tantas entidades como clientes coa contratación de tales préstamos”. Segundo esta teoría, a existencia das hipotecas a 50 anos “favorece o sobreendeudamiento familiar e o incremento do prezo da vivenda”, o que se traduce nunha maior dificultade paira acceder a un piso. Paira visualizar mellor esta situación, ADICAE propón o seguinte exemplo cunha hipoteca de 150.000 euros e que:

A 25 anos:

  • Una cota mensual media de 711 euros
  • Con 63.000 euros de intereses pagos
  • Un capital pendente de amortizar aos 15 anos de 74.000 euros

A 40 anos:

  • Una cota mensual media de 532 euros
  • Con 107.000 euros de intereses pagos
  • Un capital pendente de amortizar aos 15 anos de 113.000 euros

A 50 anos :

  • Una cota mensual media de 438 euros
  • Con 139.000 euros de intereses pagos
  • Un capital pendente de amortizar aos 15 anos de 125.500 euros

Tamén o Banco de España destaca a posibilidade de que se chegue a duplicar o pago de intereses se se amplía o prazo da hipoteca e afirma que, se ademais óptase por un período de carencia (no que se pagan cotas máis baixas porque só se abonan intereses) ou outra fórmula similar “conséguese que as cotas a pagar durante os primeiros anos, os máis difíciles paira un comprador medio de vivenda, sexan menores ás dos préstamos que non ofrecen esa solución, pero á conta de que sexan máis altas as cotas a pagar una vez transcorrido o período de carencia”.

Mozos: principal grupo de risco

As hipotecas a 50 anos están dirixidas a mozos menores de 35 anos. Paira ADICAE, o obxectivo das entidades financeiras con este requisito é captar a este colectivo “garantíndose a súa fidelidade durante longos anos”.

“Todas estas entidades publicitan as súas ofertas prometendo ao mozo a hipoteca ideal, non dubidan en ampliar os prazos de amortización da débeda, en ofrecer longas tempadas de carencia ou en prescindir de avais paira a súa concesión, e todo iso á conta de crear a falsa idea de que o endebedamento é fácil e seguro paira os mozos”, critica. Ao seu entender, o fin último deste tipo de produtos non é beneficiar aos mozos, senón “atrapalos durante a metade da súa vida”, posto que lonxe de favorecerlles o acceso á vivenda “failles cargar cunha débeda durante longos anos nos que as circunstancias persoais poden variar significativamente, ben por falta de emprego ou por enfermidade, e dificultar a devolución do préstamo”.

Desde ADICAE proponse outras medidas paira facilitar o acceso á vivenda, como “a construción de vivenda pública, impedir a especulación inmobiliaria, primar a incentivación do aluguer con posible opción de compra e manter un control público dos produtos bancarios que favorecen o sobreendeudamiento familiar e hipotecan as súas condicións de vida durante décadas”.

Por último, outra das xustificacións que se argumentan en contra destes produtos é o feito de que alargar os prazos da hipoteca favorece a subida do prezo da vivenda, posto que con cotas mensuais máis fáciles de pagar os clientes decídense a adquirir inmobles máis caros, aínda que iso supoña pagar una hipoteca durante toda a vida laboral.