Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Hipotecas ‘dubidosas’

O número de préstamos que deixan de pagarse polo menos durante tres meses crece en España
Por miren 29 de Marzo de 2007

A lenta pero constante subida dos tipos de interese incrementou o número das chamadas hipotecas ‘dubidosas’ en España; préstamos que deixan de pagarse polo menos durante tres meses. Aínda que a cifra aínda non é preocupante, a morosidade hipotecaria xa alcanza o nivel do 0,41%, a taxa máis alta dos últimos cinco anos. Este dato, que mostra a proporción de créditos hipotecarios impagados que hai nun país, é moi importante paira as entidades porque determina as súas políticas a seguir á hora de conceder novos préstamos. Na actualidade, son numerosos os bancos que decidiron endurecer as condicións na subscrición de hipotecas. En concreto, un informe do Banco de España expón que polo menos dez entidades impoñen agora criterios máis severos aos clientes que desexan contratar un préstamo hipotecario. Esta práctica responde así ás recomendacións do Banco Central Europeo que, ante a subida dos tipos de interese, advertiu ás entidades que deben mellorar os seus sistemas de control sobre a capacidade de pago dos seus clientes. En calquera caso, non hai que confundir as hipotecas dubidosas coas chamadas hipotecas lixo ou de risco, que actualmente si están a crear problemas en mercados doutros países, como o estadounidense, pero que apenas se dan en España.

Hipoteca dubidosa non é hipoteca de risco

Hipoteca dubidosa non é hipoteca de risco

A pesar de que o dato da subida da morosidade é preocupante, non convén confundir o termo de hipoteca dubidosa co de hipoteca de risco. En sentido amplo, una hipoteca dubidosa é calquera préstamo no que pasasen 90 días desde a súa falta de pagamento ou aquel sobre o que, non transcorrendo devandito prazo, a entidade tivese dúbidas moi razoables de que vaia ser rembolsado e, por tanto, estivese en fase de reclamación. Antonio Panos, director de riscos de Bancaja, afirma ademais, que convén distinguir entre impagado ou incidencia e moroso ou dubidoso. “No primeiro caso inclúense aqueles clientes que non teñen absoluta coincidencia entre as datas en que reciben a súa nómina ou o seu fluxo recorrente de ingresos e a data en que deben atender o préstamo. Neste caso, estamos a falar de risco vencido e incidentado ou impagado. Trátase dunha situación transitoria de desfasamento e analizar como tal. No segundo caso, no de moroso ou dubidoso, é posible que ben non haxa ingresos suficientes paira cubrir as cotas acumulándose polo menos tres cotas se son mensuais”, engade Panos.

En calquera caso, as entidades antes de efectuar una reclamación formal ponse en contacto cos clientes, por teléfono ou a través de una carta, paira informarlles sobre a situación de falta de pagamento e avisarlles de que se ha acumulando a débeda vencida e, que, por tanto recibirán una reclamación formal.

Pola contra, una hipoteca de risco é aquela que conceden entidades a favor de clientes que non teñen historial crediticio nin en moitos casos ingresos probados. En España só se dá un insignificante mercado deste tipo de hipotecas que, pola súa banda, si que é moi coñecido en Estados Unidos.

En España só se dá un insignificante mercado deste tipo de hipotecas que, pola súa banda, si que é moi coñecido en Estados Unidos

Precisamente, nos últimos días púxose de moda o termo, xa que varias empresas estadounidenses dedicadas ao negocio de hipotécalas lixo (como tamén se coñecen as hipotecas de risco) fixeron público que afrontan problemas de insolvencia. Javier López, presidente do intermediario financeiro Crédit Services asegura, con todo, que “mentres que en Estados Unidos concédense préstamos hipotecarios superiores ao valor de tasación da vivenda sen que o cliente achegue un xustificante de ingresos, en España esta situación é impensable”, apunta López. “Os problemas polos que atravesa o arriscado mercado hipotecario estadounidense, con dúas financeiras que teñen problemas de liquidez, non vai replicarse en España, onde a solvencia dos bancos é moi alta e as coberturas dos riscos son cada vez maiores”, afirma López.

Outra diferenza importante que convén sinalar é que mentres en Estados Unidos o negocio das hipotecas de risco presenta una cota do 20% de todo o mercado hipotecario, en España apenas un 0,72% de todo o negocio hipotecario está en mans de intermediarios financeiros, que son os únicos que poden promover este tipo de hipotecas ‘lixo ou de risco’, concedidas a clientes de risco elevado, con numerosos préstamos ou ingresos moi baixos e irregulares. Ademais, as entidades españolas contan cun destacado fondo de cobertura por insolvencias paira previr o efecto dun cambio de ciclo económico.

A situación do mercado hipotecario é, por tanto, moi diferente en España e en Estados Unidos. No noso país os clientes con maiores dificultades paira o pago dunha hipoteca están a recorrer aos intermediarios que reunifican débedas e que os remiten en moitas ocasións aos denominados establecementos financeiros de crédito, con condicións máis flexibles que nos bancos ou caixas tradicionais. Sergio Solís, vicepresidente executivo de Capital Credit, asegura que máis que boa ou mala, a reunificación é a solución en maiúsculas. “Se as familias non poden facer fronte ás diversas cotas, a única maneira de adecuar esta situación é a través de una refinanciamento. Loxicamente, coa reunificación de débedas o prazo de amortización alárgase”, asegura.

As implicacións do aumento da morosidade

En calquera caso, descartar que España se atope nunha situación de risco como Estados Unidos non quere dicir que non preocupe o crecemento da morosidade. A subida da morosidade interprétase no mercado como un dato negativo, xa que supón que se eleva o número de familias que non poden facer fronte aos gastos hipotecarios. Por tanto, empeora en xeral a imaxe do mercado inmobiliario. A taxa de morosidade preséntase así como un ‘termómetro’ deste mercado: si é elevada é un lastre, posto que non hai tanta confianza na poboación á hora de facer fronte a una vivenda, o que repercute na evolución e posible crecemento do sector inmobiliario e da economía dun país. “Pola contra, se a morosidade baixa isto implica que existe un endebedamento san e que, en xeral, as familias teñen aínda capacidade paira afrontar novas débedas”, comenta Gregorio Izquierdo, director do servizo de estudos do Instituto de Empresa.

No noso país, o Banco de España publica trimestralmente esta taxa que, na actualidade, atópase no 0,41%.

No noso país, o Banco de España publica trimestralmente esta taxa que, na actualidade, atópase no 0,41%

“O seu cálculo é sinxelo: trátase do coeficiente entre o importe de créditos hipotecarios concedidos nun determinado tempo e a contía das cotas hipotecarias «dubidosas» -as que rexistran, polo menos, tres meses de falta de pagamento”- nese mesmo período. Sempre se trata dos contratos hipotecarios sometidos a unha especial atención por parte das entidades financeiras”, comenta Izquierdo.

A medida que se incrementaron os tipos de interese, a capacidade de endebedamento das familias españolas ha decrecido e con iso aumentou, aínda que de forma moderada, a morosidade á hora de pagar un crédito hipotecario. Si a finais de 2004, o prezo do diñeiro na zona euro atopábase no 2,5% – entón a taxa de morosidade hipotecaria das familias era a máis baixa da historia- un 0,29%. Agora que os tipos de interese atópanse no 3,75%, ese endebedamento chegou até o 0,41%, o máis alto do cinco últimos anos.

Condicións máis duras nas novas hipotecas

As previsións de novas subidas de tipos e, tamén, do encarecemento dos prezos da vivenda convidan a pensar que as entidades terán cada día que resultar máis esixentes á hora de conceder hipotecas paira evitar novas subidas da morosidade. Na actualidade, uno dos criterios que comezaron a endurecer algunhas entidades está relacionado coa porcentaxe de ingresos dispoñibles que se poden destinar ao pago dunha hipoteca. Até agora, aínda que non hai un criterio fixado polo Banco de España paira conceder hipotecas, o común é que as entidades permitan pagar polo préstamo ao redor dun 40-45% da renda familiar. No entanto, esta cantidade chegou a elevarse até o 50-55% nalgúns casos hai uns anos.

Coa subida da morosidade, son máis as entidades que decidiron axustarse ao baremo do 40% dos ingresos.

Coa subida da morosidade, son máis as entidades que decidiron axustarse ao baremo do 40% dos ingresos

É dicir, una unidade familiar que gañe 2.000 euros ao mes non pode destinar ao pago mensual da súa hipoteca máis de 800 euros. Desde Caixa Douro, con todo, aseguran que a situación ideal e de menos risco é que o cliente empregue menos do 25% dos seus ingresos no pago mensual das súas cotas hipotecarias. Sergio Solís, de Capital Credit, tamén estima que agora as tasaciones das vivendas xa non son tan elevadas, co que as cantidades a financiar, comparativamente con outros anos, tampouco o son.

Paira poder axustar as letras hipotecarias, outro criterio que están a potenciar as entidades é a prolongación da vida dos préstamos durante máis tempo. Por exemplo, xa existen no mercado varias entidades financeiras que permiten, aos mozos de até 35 anos, contratar préstamos a prazos de 50 anos. Santos González, director do negocio hipotecario de banco Santander, asegura que os clientes sempre solicitan máis financiamento, máis prazo e os tipos máis baixos posibles. “Esta necesidade do mercado hai que transformala nunha oferta crediticia que cubra igualmente a necesidade do cliente e a lóxica prudencia bancaria”, engade.