Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Hipotecas mixtas

Combinan tipos fixos e variables paira quen necesitan estabilidade nas cotas durante parte da vida do seu préstamo
Por miren 6 de Outubro de 2006

As hipotecas híbridas están aínda moi lonxe de desterrar o esquema de venda imperante: hipotecas a interese variable cada vez máis longas no tempo. Se os requisitos á hora de solicitar una operación a tipo mixto son case os mesmos que a tipo variable, por que non callan os tipos mixtos nin os fixos? Á hora de comercializar este produto, bancos e caixas repercuten aos clientes gran parte da cobertura do risco que asumen ante unha subida dos tipos. Os consumidores se retraen porque paira asegurarse un importe fixo ao mes teñen que pagar una cota a curto prazo superior á das hipotecas a tipo variable. Cada persoa ten que sopesar se lle convén máis esa garantía dunha cota fixa durante un tempo determinado, ou prefire obter o diñeiro sempre a un prezo acorde á evolución do mercado.

Préstamos cada vez máis altos

O importe das hipotecas segue crecendo e é que o prezo do metro cadrado en España aínda se encarecerá en torno ao 10% este ano 2006 e, seguindo esta tónica, os tipos de interese seguen aumentando. O consello de goberno do Banco Central Europeo subiu na súa última reunión os tipos de interese paira a eurozona en 0,25 puntos porcentuais, até o 3,25%. A subida é a quinta en menos dun ano e os analistas prevén un novo incremento paira decembro.

O Euribor, índice de referencia ao que se conceden a maioría das hipotecas, subiu en setembro por duodécimo mes consecutivo, até o 3,715%, é dicir, 1,492 puntos con relación ao 2,223% en que se situou en agosto do ano pasado. Isto tradúcese nunha subida das cotas dos créditos hipotecarios. Así, nunha hipoteca media, que segundo os últimos datos do Instituto Nacional de Estatística sitúase en 153.445 euros, a un prazo de 25 anos e cun diferencial de 0,50 puntos sobre o Euribor, a cota mensual pasaría dos 705 euros que tiña que pagar en agosto de 2005 a uns 820 euros, o que supón un incremento de 113 euros nas cotas e una subida anual de 1.362 euros.

Con todo, só o 1,9% dos créditos hipotecarios constituídos en xuño utilizou un tipo de interese fixo, fronte ao 98,1% que fixou as súas condicións a un interese variable. Dentro dos variables, o Euribor foi o tipo de interese de referencia máis empregado na constitución de hipotecas. O tipo de interese medio dos préstamos hipotecarios das caixas de aforro, entidades que concederon maior número de préstamos hipotecarios, foi do 3,83% cun prazo medio de 26 anos, mentres que o interese dos bancos foi do 3,91% cun prazo medio de 25 anos.

No caso de vivendas, o número de hipotecas que modificaron as súas condicións creceu o 40%, a metade delas debéronse a modificacións nos tipos de interese. A maioría dos préstamos pasaron a estar referenciados en lugar da un tipo de interese fixo a un variable. Por tanto, é evidente que aínda as solicitudes de tipos variables seguen sendo as máis relevantes e a prazos cada vez máis elevados.

A Asociación Hipotecaria Española (AHE) advertiu reiteradamente sobre a “fixación” existente no noso país por un “monoproducto”: as hipotecas a tipo variable indexadas ao Euribor. A xuízo, do seu presidente, Gregorio Mayayo, esa é a principal “debilidade” do modelo hipotecario español actual que “ao seu entender”- a pesar dos “elogiables esforzos da banca” atópase constreñido por un marco xurídico legal que impide una alcanzable renegociación de condicións. En calquera caso, o presidente da AHE aconsella a quen vaian solicitar un préstamo paira adquirir una vivenda:

  • Revisar o mercado e considerar o maior número posible de ofertas. Media ducia delas xa supoñen un bo abanico paira poder elixir.
  • Ler atentamente e valorar as características cualitativas (moratoria nos pagos, refinanciamento de débeda, amortización anticipada, etc.).
  • Se non hai máis remedio, valorar o prezo das cotas dos primeiros anos, xa que estamos a falar dun produto que vai satisfacer una necesidade de financiamento durante moitos anos.

Existen outros tipos legais que se poden consultar na web do Banco de España, onde tamén hai moita información actualizada de carácter legal que resulta moi práctica.

Produto caro?

Paira ofrecer solucións ante a evolución do mercado, e talvez anticipándose con tempo aos requirimentos dos clientes, as entidades financeiras han creado as hipotecas mixtas, contratos hipotecarios que combinan interese fixo e variable durante a vida do préstamo e cuxa contratación aínda nin se reflicte nas estatísticas. Nalgunhas entidades, como é o caso de Caixa de Navarra, podería dicirse que aínda a demanda aproxímase a cero, tal e como apunta Pablo Armendáriz desde o departamento de Mercadotecnia.

“A banca non fai máis nada que pór títulos á posibilidade de contratar una determinada forma de pago da túa vivenda que che inspire certa tranquilidade ante o ‘lobo’ dos subida tipos ou que che faga pensar que non pagas tanto por comprarche a túa casa”. “A hipoteca mixta non é un produto nin demasiado coñecido nin ofertado polas entidades nin demandado polos clientes”, asevera José Manuel Lozano, responsable de Mercadotecnia de Necesitofinanciacion.com.

“Na actualidade séguense contratando de forma masiva as hipotecas a tipo variable”, afirma Ana Bengoa, responsable de Financiamento Hipotecario de BBVA, aínda que matiza que a súa entidade “desde o lanzamento da nova Hipoteca Fácil en maio, con opcións de períodos iniciais a tipo fixo de até 25 anos, aumentou de forma significativa a contratación en hipotecas a tipos mixtos”.

“Que suba o tipo de interese paira as hipotecas é duro”, comenta José Manuel Lozano. Pero, ante este escenario, o xestor financeiro mostra una preocupación maior e pregúntase “como a familia media poderá enfrontarse a esa subida de tipos cos endebedamentos mensuais contorna ao 60%”, porque, polo xeral -explica- a xente, ademais ten préstamos do coche, referenciados a intereses que roldan o Euribor + 5, cartóns de crédito e mesmo préstamos ao consumo que poden chegar ao Euribor + 20.

Parece lóxico pensar entón que, se os tipos de interese seguen subindo, as persoas que subscriban préstamos hipotecarios deberían tentar controlar o importe das cotas. As hipotecas mixtas serían una solución “paira resgardarse a bo porto durante os próximos anos nos que se prevén subidas, porque o ‘lobo’ xa veu” -explica o presidente da AHE aludindo á subida dos tipos-, e este produto converten as cotas en fixas paira quen así as necesitan durante, polo menos, os primeiros anos de vida do préstamo.

Moitas entidades crediticias ofertan hipotecas mixtas e os requisitos á hora de solicitar una operación a tipo mixto son os mesmos que a tipo variable ou fixo. O problema é que moitos clientes, ante a lóxica incerteza sobre o risco real de que siga imparable a subida dos tipos, consideran que se trata dun produto que non lles compensa, creen que resulta caro asegurarse o prezo das primeiras cotas.

Cálculos

Paira poder gozar da principal vantaxe que ofrecen as hipotecas mixtas -asegurarse una estabilidade nas cotas durante un prazo que, nalgunhas entidades, pode seleccionarse e mesmo modificarse-, o cliente en contrapartida ten que adquirir o préstamo a un tipo de interese algo superior ao dos tipos variables no momento da contratación.

A responsable de Financiamento Hipotecario de BBVA aclara que isto xera una cota a curto prazo algo superior á das operacións a tipo variable que inflúe moito no cliente á hora de elixir a modalidade de hipoteca “se non se ten en conta que o préstamo seguramente durará moitos anos nos cales a evolución dos tipos de interese pode afectar de forma moi pronunciada ás cotas mensuais”.

Vexamos un exemplo con axuda da entidade: Una operación de 150.000 euros a 30 anos, a tipo variable (Euribor + 0,75) suporía hoxe una cota aproximada de 741 euros. Se o próximo ano o Euribor sobe un 1,3 (tal e como sucedeu no último ano), a cota situaríase en 860 euros, e corremos o risco de que siga subindo. Una operación a tipo mixto coa Hipoteca Fácil BBVA, con 10 anos a tipo fixo, poderíase contratar na actualidade cunha cota mensual neste período de 824 euros, e cunha cota fixa durante 25 anos por 856,40 euros. A decisión sobre unha modalidade ou outra se debe realizar durante a contratación do préstamo, pero a Hipoteca Fácil BBVA ofrece opcións paira modificar esta elección.

Tamén hai que ter en conta que paira as hipotecas a interese variable pódense contratar con coberturas do risco paira subidas dos tipos de interese. Así, por exemplo, aínda que o prezo do diñeiro “dispárese”, nunca se pagará máis dun tanto por cento de interese prefijado. O certo é que, de momento, estas medidas de protección non adoitan interesar demasiado aos clientes polo sobrecusto que supoñen. No entanto, á hora de contratar, asesórelos das entidades bancarias insisten en que cada persoa ha de valorar as súas posibilidades de pago e ter en conta as expectativas laborais e as necesidades familiares a medio e longo prazo.