As hipotecas mixtas son tendencia: nos últimos meses os bancos estanse focalizando en promocionar as súas hipotecas a tipo fixo e tipo mixto. Mentres que as hipotecas a tipo fixo si poden ser un produto interesante para algúns clientes, as vantaxes de comprar unha casa cunha hipoteca mixta (con fixo e variable) non están tan claras. Neste artigo explícase que son as hipotecas mixtas, por que ás entidades interésalles comercializalas e se son unha trampa ou en realidade merece a pena contratalas.
Hipoteca mixta, que é?
A principal característica dunha hipoteca a tipo mixto é que combina dous intereses: durante os primeiros anos devólvese ao banco un interese fixo e, transcorrido o prazo pactado entre a entidade e o cliente, págase un tipo variable. En xeral, o prazo fixo é de entre 5 e 20 anos, aínda que o máis común é de 10.
En canto ao resto de condicións, son moi parecidas ás hipotecas variables: amortización ata 30 anos e financiamento máximo do 80%. Ademais, nin os produtos vinculados nin as comisións son máis caras, polo que, a primeira vista, poden parecer unha boa oportunidade de aforro para o cliente.
Por que aos bancos interésalles comercializar as hipotecas mixtas?
A principal razón pola que as entidades queren promocionar este tipo de hipotecas é polo euribor baixo. Como o euribor está demasiado baixo (-0,028% ao peche de xuño), fixo que as cotas a tipo variable diminúan de forma radical, o que se traduce en menos ingresos para o banco. Por iso, prefiren comercializar hipotecas a interese fixo e mixto, xa que, desta forma, teñen unhas ganancias determinadas.
No caso das hipotecas a tipo mixto, proporciónalles unha entrada de diñeiro mínima durante un período longo, dunha década ou máis. Durante este tempo, as entidades bancarias han calculado que o euribor xa remontaría, grazas a unha esperable recuperación económica europea.
Por tanto, as hipotecas mixtas son máis un produto para beneficiar á banca e non ao cliente, xa que non permiten que os hipotecados poidan aproveitar este momento do euribor en mínimos, con cinco exercicios seguidos pechando en negativo e camiño de facelo unha vez máis este mes de xullo.
Hipotecas mixtas, teñen algunha vantaxe para o cidadán?
A única vantaxe deste tipo de hipotecas sería pagar menos cota que cunha hipoteca variable, se o euribor remontase de forma notable en poucos anos. Desta maneira, un interese fixo do 2,50% serviría como protección dun euribor que cotizase por encima deste valor. A decisión de contratalas ou non, por tanto, dependería da aposta que queira facer cada un sobre o que fará o índice de referencia nos próximos anos.
Para o cliente, o máis beneficioso sería que os tramos de interese das hipotecas mixtas fosen inversos: primeiro, pagar un tipo variable e así aproveitar os valores mínimos do euribor e, despois, cando o índice é probable que subise de novo, devolver ao banco un tipo fixo do 2% ou o 3%.
Ademais, hai que ter claras un par de cousas antes de asinar un destes préstamos hipotecarios. Para empezar, as cotas serán máis caras que o que se pagaría cunha hipoteca variable, polo menos ao principio. Doutra banda, hai que ter especial coidado coas comisións. A máis coñecida, a de apertura, inclúese na maioría de ofertas a tipo mixto (igual que nas hipotecas fixas). A porcentaxe desta comisión está en torno ao 1%, o que se traduce en desembolsar 1.000 euros por cada 100.000 de hipoteca nada máis asinar o contrato. Ademais, hai outra comisión menos coñecida, a de compensación por risco de tipo de interese, que oscila entre o 0,75% e o 5% do capital pendente de amortizar, é dicir, entre 750 e 5.000 euros por cada 100.000; esta comisión abónase en cambio de subrogar a hipoteca, é dicir, ao cambiala de banco, durante os primeiros anos a tipo fixo.
Hipoteca mixta: canto pagarei de máis?
Un exemplo. Se se contrata unha hipoteca cun capital de 150.000 euros a 30 anos, cun interese a euribor + 1%, devolveríanse ao banco unhas mensualidades de 480 euros (aplicando o euribor de xuño ao -0,028%). Con todo, contratando unha hipoteca mixta cun fixo inicial do 2,50%, as primeiras cotas serían de 592 euros, é dicir, 112 euros máis ao mes e 1.344 máis ao ano que coa variable.
A pesar destes cálculos, hai que ter en conta que ninguén pode predicir con exactitude que fará o euribor no próximos cinco ou dez anos, polo que, por sorpresa, podería aumentar e as hipotecas mixtas si serían unha oportunidade de aforro para o cliente.
