Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Hipotecas non referenciadas ao Euribor

Referenciar as hipotecas aos denominados índices IRPH é una operación que pode saír cara
Por EROSKI Consumer 16 de Xullo de 2009
Img adosados
Imagen: jamie brelsford

Cambiar a referencia do préstamo

O Euribor converteuse no gran protagonista das conversacións de miles de cidadáns nestes tempos de crises. Cos vaivéns que sofren os mercados, numerosos hipotecados acoden diariamente aos xornais ou a Internet en busca da evolución deste índice, ao que están referenciados en torno ao 85% das hipotecas a tipo variable en España. Pero, que ocorre co 15% restante? Hai outra serie de índices aos que bancos e caixas poden referenciar as hipotecas que comercializan. Isto afecta, sobre todo, aos préstamos contratados fai máis de quince anos, cando aínda non existía o Euribor. Mibor, índice IRPH caixas, IRPH bancos, índice CECA… son algúns dos índices paralelos máis usados. Na actualidade, ademais, algunhas entidades ofrecen aos seus clientes a posibilidade de cambiar a referencia do seu préstamo de Euribor a algún dos indicadores anteriormente mencionados. Convén aceptar o cambio e mesmo solicitalo? Son índices máis estables que o de referencia europeo? Son máis baratas as hipotecas? Polo xeral, é ao contrario. Os tipos de interese que hai que pagar son maiores, co que convén analizar e informarse ben cando o banco suxire abandonar o Euribor paira pasarse ao “outro bando”.

Que son os índices IRPH?

O IRPH é, por detrás do Euribor, o seguinte índice máis utilizado ao contratar una hipoteca. Responde as siglas: índice de referencia de préstamos hipotecarios e hai tres modalidades: o IRPH de bancos, de caixas de aforros ou de conxunto de entidades. Obtense calculando una media dos tipos de interese de acordo ás hipotecas concecidas por caixas, bancos e conxunto de entidades nun período de tempo determinado que adoita ser de tres anos. O IRPH bancos ofréceno, exclusivamente, entidades bancarias, o de caixas, só caixas de aforros e o IRPH conxunto de entidades pode ofrecelo indistintamente calquera tipo de entidade.

Polo xeral, o valor do IRPH, en calquera das súas modalidades, é superior ao do Euribor e o Mibor. Segundo os últimos datos dispoñibles polo Banco de España, os de peche de maio, o IRPH de bancos situábase no 3,154%, o de caixas, no 3,616% e o de conxunto de entidades, no 3,411%. Pola súa banda, o Euribor a peche de xuño situouse no 1,61%, una diferenza de case 200 puntos básicos. Segundo o valor actual dos índices, é máis vantaxoso tomar na actualidade una hipoteca referenciada ao índice europeo que a un IRPH, pero hai que ter en conta outros factores.

Referenciar a hipoteca a un índice IRPH pode ser una boa opción se se fai durante un período blindado e si estímase una subida dos tipos de interese

Cando una hipoteca está vinculada a un índice IRPH, o máis habitual é que non leve diferencial engadido (ou adoita ser moi pequeno). É dicir, o tipo de interese será equivalente á cifra do índice en cada revisión periódica. Con todo, todas as hipotecas referenciadas a Euribor aplican, ademais, un diferencial que na actualidade rolda o 0,75%, pero que pode chegar a alcanzar o 1,50-1,75% nalgúns casos. Por tanto, si o diferencial da hipoteca que se suma ao Euribor é moi alto, en ocasións si pode ser vantaxoso pasarse ao índice IRPH, xa que iso pode supor un certo aforro.

Ademais, o IRPH é un tipo de índice con menor oscilación que o europeo, que nota menos as subidas e as baixadas que si pode reflectir este último. Os seus movementos adoitan ser máis lentos. A finais do ano pasado, cando o Euribor alcanzaba os seus niveis máximos, por encima do 5,3%, algunhas entidades utilizaron este argumento paira suxerir a determinados clientes cambiarse a un índice IRPH. Desde bancos e caixas, algúns comerciais comezaron a ofrecer a determinados clientes con dificultades de pago cambiar as condicións da súa hipoteca para que así notasen menos as fluctuaciones de tipos de interese. Una boa opción se a entidade ofrece referenciar a hipoteca a un índice IRPH durante un período blindado de tres anos ou máis, e sempre que se intúa que se vai a iniciar un período alcista dos tipos de interese. Pero non é nada recomendable vincularse a un IRPH cando os tipos están altos e intúese que poden comezar a baixar, como ocorreu o ano pasado.

O IRPH é, en xeral, máis resistente ás baixadas. Pode ocorrer que o Euribor estea en plena carreira baixista e o índice IRPH (tanto de bancos ou caixas) apenas se mova. Isto é, precisamente, o que sucedeu nos últimos meses. Mentres o primeiro relaxouse desde o 5,4% até o 1,6% actual, os IRPH só caeron desde o 6% até o 3%.

Que índice elixir?

Nas hipotecas a longo prazo (sobre todo as actuais que se conceden até períodos de 40 anos) resulta difícil saber cal será o mellor índice ao que referenciar o préstamo. As fluctuaciones serán numerosas ao longo de tanto tempo, polo que o aforro que poida supor elixir un IRPH paira períodos alcistas pode compensarse ou quedar curto co forte abaratamento que sofren as hipotecas referenciadas ao Euribor en etapas do ciclo económico baixistas. Como normal xeneral pódese dicir que os IRPH son mellores paira soportar etapas alcistas e peores en períodos de recortes nos tipos de interese.

As entidades teñen capacidade paira facer aos seus clientes ofertas personalizadas e mesmo paira propor cambios nas condicións dos préstamos dos seus usuarios, nalgúns casos sen custo algún. En todo caso, antes de autorizar una modificación convirá ter en conta os aspectos anteriores: cambiarse o índice de referencia da hipoteca nun período que atisba no horizonte etapas baixistas nos tipos de interese é habitualmente negativo.

  • Exemplo práctico: Euribor ou IRPH Quen revisen a súa hipoteca referenciada ao Euribor en maio comprobarían que respecto ao ano anterior o seu préstamo abaratouse una media do 33%. Con todo, ese mesmo préstamo referenciado a un índice IRPH só suporía una rebaixa do 21%.

    Paira una hipoteca de 150.000 euros a 25 anos, co Euribor ao 5,36% (máis un diferencial do 0,50%), a cota mensual quedaba en 953,66 euros. Na revisión do ano en curso, este índice situábase no 1,61%, co que a letra se reduciu até os 643,85 (309 euros menos mensuais). Con todo, esa mesma hipoteca referenciada a un índice IRPH hai un ano implicaba o pago dunha cota de 947,29 euros (co IRPH conxunto de entidades situado no 5,79%). Isto implicase un aforro de cinco euros mensuais respecto da hipoteca vinculada ao Euribor (60 euros ao ano). Na revisión deste ano (co índice no 3,41%), a cota rebáixase até os 743 euros. En comparación coa hipoteca vinculada ao Euribor, este ano pagaríase 100 euros máis cada mes (1.200 euros anuais máis).

Outras modalidades de índices

Ademais do Euribor e os índices IRPH existen outros indicadores que tamén poden utilizar as entidades paira fixar os tipos de interese dos seus préstamos hipotecarios:

  • A referencia da Débeda Pública ou rendibilidade semestral dos bonos do Tesouro. Como referencia pódese tomar o interese ao que se están colocando bonos do Tesouro Público a tres e cinco anos.
  • Índice CECA é un índice creado pola Confederación Española das Caixas de Aforro. Paira calcular o seu valor, as entidades utilizan una media de dous tipos de valores: os tipos de interese aplicados en préstamos persoais e os préstamos hipotecarios formalizados nas caixas de aforro.

As estatísticas mostran que, polo xeral, o Euribor é o índice que máis reacciona ás baixadas dos tipos de interese oficiais. Posto que é un índice ao que os bancos tamén se prestan diñeiro paira outras operacións almacenistas e ao que están referenciados numerosos depósitos bancarios, nota máis as fluctuaciones en etapas baixistas de tipos, que adoitan coincidir con fases de desaceleración económica. Facer caer o Euribor é una das prioridades que se fixan os bancos centrais co obxectivo de alivar os pagos hipotecarios e así estimular o crecemento económico.

As entidades están dispostas a conceder máis hipotecas referenciadas a este índice xa que, ao estar máis pegado ao mercado de crédito, a súa evolución é máis predicible. En calquera caso, as estatísticas históricas mostran que, en xeral, o Euribor é inferior ao índice IRPH e ao índice CECA. Pola súa banda, o índice CECA adoita ser superior aos IRPH.