Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Hipotecas paira prazos curtos

A súa principal vantaxe é que o consumidor paga menos carga de intereses, pero as cotas hipotecarias son moi altas
Por Rosa Cuevas 5 de Xaneiro de 2009
Img hipoteca corta

O imaxinario colectivo tende a pensar que una hipoteca camiña sempre da man dun prazo longo de amortización. E máis nestes tempos nos que a oferta crediticia da gran maioría de entidades bancarias caracterízase por lanzar préstamos hipotecarios a 40 e mesmo 50 anos. Pero o certo é que no mercado financeiro conviven ademais outro tipo de solucións prestatarias. Iso si, contratar una hipoteca cuxo prazo de amortización sexa corto non é una decisión que dependa dos gustos e preferencias de cada un, senón que o determinante é a capacidade de pago do contratante.

Habelas, hainas

O Instituto Nacional de Estatística (INE) estima que a hipoteca media que asinan os españois ascende a un importe de 157.162 euros e que o prazo de vencimiento que se contrata rolda os 27 anos. Con todo, a Asociación Hipotecaria Española (AHE) anunciou que desde o estalido da crise produciuse un leve cambio na tendencia na contratación de préstamos hipotecarios. Obsérvase una moderación tanto dos importes medios como do prazo de vencimiento ao que se contratan os préstamos hipotecarios. No entanto, até o ano 2003 o tempo medio polo que se asinaba una hipoteca non excedía os 21 anos, o que significa que en apenas cinco exercicios o prazo aumentou en seis anos. Está claro que no noso país “leva” o prazo longo. Pero na práctica una cousa é o que se asina e outra moi diferente o prazo de tempo no que cidadán se libra da súa carga hipotecaria, porque en tempos de bonanza económica, o préstamo amortízase moito antes do contratado.

A hipoteca media que asinan os españois ascende a un importe de 157.162 euros e o prazo de vencimiento rolda os 27 anos

Ao observar estas medias pode parecer mesmo estraño que alguén aspire a unha hipoteca a prazo curto. Con todo, tal e como explica Lorena Mullor, economista xefe da AHE, é un tipo de produto que atende a situacións reais. Por exemplo, nas numerosas reposicións de vivenda que tiveron lugar nos últimos anos, a contratación deste produto financeiro era a solución pola que moitos optaban; cidadáns que ao adquirir una segunda vivenda achegaban máis do 40% do valor do inmoble novo, xa que conseguiran vender a súa primeira vivenda a un prezo de burbulla inmobiliaria. Por iso, podían permitirse contratar hipotecas por importes máis baixos e a prazos inferiores dos da media.

Sen esquecer que esta será a hipoteca que, en opinión de Mullor, máis conveña, polos seus prazos curtos e pequenos importes, paira quen vivan en zonas nas que o prezo da vivenda non se encareceu desorbitadamente. Segundo o último índice inmobiliario elaborado pola IESE Business School, as provincias nas que o importe do metro cadrado de vivenda usada é máis barato son as de Badaxoz e Lugo.

Hai outras situacións nas que este tipo de hipotecas perfílase como a única solución. E é que a idade do titular da hipoteca resulta determinante. Cando o contratante é una persoa adulta de certa idade, é obrigado o prazo curto. Na gran maioría de préstamos a 40 anos, una das cláusulas que a entidade impón é a de que ao vencimiento da hipoteca a idade máxima do titular non poida pasar dos 75 anos. Desta maneira, aqueles que rolden os 35 anos e que desexen asinar una hipoteca a longo prazo deberán ter en conta que a súa idade non xogará moi ao seu favor.

Vantaxes e desvantaxes

O prazo de amortización é o tempo que se establece no préstamo paira a súa total devolución. Pola envergadura da operación, os préstamos hipotecarios adoitan ter un prazo dilatado, que na práctica pode ir desde o cinco até os 40 ou mesmo máis, dependendo da entidade.

A principal vantaxe de contratar un prazo de amortización curto é que o titular se endebeda menos. Non só porque quizais pida una cantidade de diñeiro razoable ou inferior ao que vén sendo habitual, senón porque a carga de intereses que debe pagar paira devolver ese diñeiro será inferior. Isto é, o custo financeiro da operación é moito menor.

A principal vantaxe de contratar un prazo de amortización curto é que o titular se endebeda menos

O cálculo da cota mensual da hipoteca depende de tres factores: o importe do préstamo, o tipo de interese e o prazo. Imaxinemos que temos una hipoteca contratada por un valor de 100.000 euros a un interese de 5 puntos, e cuxo prazo de amortización é de 12 anos. A cota resultante que se ha de ingresar mensualmente é de 920,49 euros, mentres que si o prazo fóra de 25 anos, a nosa letra sería de 580,46 euros. A diferenza entre una e outra: case 400 euros mensuais e 13 anos máis de carga hipotecaria. Isto explica que naqueles préstamos paira prazos curtos a cota ten un importe máis alto pero é máis breve no tempo, mentres que se a hipoteca contratada é a longo ou moi longo prazo, a cota será inferior pero a súa vencimiento dilátase moito no tempo.

Agora ben, as hipotecas a prazo curto son un produto que está ao alcance de quen posúen una capacidade de pago moi potente, ben porque contan con cuantiosos aforros ou porque o seu fluxo de liquidez mensual é moi importante.

Quen fixa os prazos?

Os préstamos hipotecarios son contratos libres entre ambas as partes, consumidor e entidade bancaria. Cando o cidadán acode a un banco ou una caixa de aforros paira solicitar una hipoteca é el mesmo quen decide cal será o prazo de vencimiento do seu préstamo. Na práctica, as entidades posúen una oferta crediticia que se adapta aos estándares do momento pero o consumidor pode elaborar una hipoteca á carta.

Á hora de seleccionar o prazo de amortización dunha hipoteca o criterio xeral é optar por aquel que permita asumir o pago da cota periódica sen que iso comprometa a capacidade económica do titular. É dicir, maioritariamente o prazo da hipoteca determínase en función dos ingresos e necesidades de cada consumidor, de forma que a cota periódica resultante sexa asumible. O problema xorde cando o futuro titular do préstamo fai mal os cálculos, e opta por un prazo de vencimiento que non se adapta realmente ás súas necesidades. O máis recomendable é buscar o punto de equilibrio no que axustar ben tanto o importe do crédito como o prazo, paira poder pagalo con máis comodidade, e sempre tendo en conta que alargar o prazo máis do necesario supón pagar intereses máis anos e estreitalo en exceso pode chegar a implicar una carga demasiado pesada.

Alargar o prazo máis do necesario supón pagar intereses máis anos; estreitalo en exceso pode ser una carga demasiado pesada

Sen obviar que o nivel dos tipos de interese tamén permite facer combinacións máis ou menos vantaxosas co prazo. En xeral, con tipos baixos, o alongamento do prazo produce una maior diminución da cota, mentres que con tipos de interese altos, o prazo máis longo non produce un descenso significativo da cota que se debe pagar. É esencial buscar a combinación perfecta entre o tipo de interese e o prazo para que a operación axústese ben ás súas posibilidades. Un cuarto de punto no tipo de interese non ten gran repercusión na cota pero a diferenza entre dez ou vinte anos pode determinar que o consumidor acceda ou non ao préstamo ou que poida solicitar maior ou menor importe.

O maior inconveniente das hipotecas con prazos de vencimiento curtos é que son moi pouco flexibles, e se o titular vese na necesidade de ampliar o tempo de amortización a xestión resulta moito máis complicada, como sinala Gregorio Izquierdo, director de Servizos e Estudos do Instituto de Estudos Económicos (IEE). Por iso recoméndase contratar o prazo máximo de vencimiento, paira desta maneira gozar de certa folgura e poder realizar amortizacións “extra” segundo o ritmo de aforro de cada familia.