Hipotecas ponte: os riscos da súa contratación

A hipoteca ou crédito ponte é un préstamo bancario concedido como financiamento temporal ante a garantía dun ingreso futuro que permitirá ao prestatario cancelar a súa débeda. Os demandantes deste produto son clientes a quen se concedeu una subvención, beneficiarios dunha herdanza, ou que esperan recibir una indemnización ou calquera outro tipo de ingreso. O banco anticípalles o efectivo necesario cunha carencia temporal. É habitual que este tipo de crédito solicítese paira adquirir una nova vivenda, por regra xeral una compra sobre plano. O cliente hipoteca a súa propiedade e evita a contratación dun préstamo persoal cun tipo de interese máis alto, a entidade comprométese a esperar un tempo determinado para que o cliente venda a súa casa, reestruture a súa situación económica e conclúa coa firma dunha hipoteca tradicional polo montante necesario paira cancelar o crédito ponte e abonar o custo da compra do novo inmoble.

O importe desta segunda hipoteca é superior: ao realizarse a compra sobre plano, concédese pola cantidade que sumen a entrada esixida e os pagos acordados (por regra xeral, o 20% ou 30% do total da compra); a segunda hipoteca realizaríase por este importe máis o restante necesario até pagar o total do prezo da vivenda. Na compra dunha casa xa construída, con todo, o interesado ten que abonar o 100% do seu custo e solicitar a hipoteca por este importe, a non ser que conte con efectivo dispoñible paira minorarla. No caso de que una nova custase 100.000 euros, o interesado debería realizar pagos durante a realización das obras por un valor de 30.000 euros. Ao termo da súa construción, abonaría os 70.000 euros restantes, ademais dos gastos engadidos de notaría e impostos. Se a entidade financeira hipotecase a súa propiedade actual por 30.000 euros, poderían darse diversas situacións, en función do valor final de venda:

• Se a vivenda en propiedade véndese polo mesmo importe, 30.000 euros, a hipoteca cancélase e asínase una nova por 70.000. A hipoteca final será de maior valor.
• Se as circunstancias son favorables e a primeira vivenda véndese por 70.000 euros, cancélase a hipoteca, o solicitante abona 40.000 euros e contrae un préstamo por 30.000, é dicir, o mesmo montante que a hipoteca ponte.
• En excelentes condicións, o interesado consegue una venda por unha cantidade superior, 80.000 euros, a débeda hipotecaria cancélase, o cliente abona 50.000 euros e a súa entidade hipotécalle por 20.000. Neste último suposto, concederíase una hipoteca por un valor inferior á primeira.

Hipotécaa ponte solicítase cando o cliente prevé recibir un ingreso relevante, xa que se se expón a adquisición dunha única vivenda terminada, o habitual é realizar una hipoteca normal en firme. Cando o usuario confía na venda da súa propiedade paira adquirir co seu beneficio una nova, pode conseguir una hipoteca deste tipo, pero coa carencia dun ou dous anos á espera de que se venda a primeira. Este crédito realízase coa garantía de calquera das dúas casas, e mesmo das dúas, en función dos valores de tasación e do banco. Se o cliente non cumpre o acordado coa entidade, esta executa a hipoteca: embarga os dous pisos porque figuran como garantía da débeda contraída. Si na poxa conséguese cubrir a cantidade que se debe coa venda dunha das dúas propiedades, sálvase polo menos uno dos inmobles.

Esta práctica é considerada de risco polas entidades cuxo interese prioritario non é adquirir propiedades, senón recuperar o seu efectivo máis os intereses. Pode ocorrer que o valor actual da casa sobre a que se execute a hipoteca sexa inferior á débeda contraída polo cliente. Neste suposto, a financeira asume o risco:

• Non recupera o seu diñeiro e consegue en propiedade vivendas que perderon valor, de difícil venda e coa ameaza de que o seu valor final non cubra a débeda contraída.
• O cliente a quen o banco presta un diñeiro, salgue mellor parado. Se non responde os pagos da súa débeda, volve ao principio: queda sen propiedade, pero tamén sen débeda.

As entidades bancarias móstranse remisas a ofrecer hipotecas ponte polo risco que han de asumir. Ante unha solicitude, os analistas comproban con detalle a solvencia económica do candidato, así como o seu nivel de endebedamento. Solicítase, ademais, o contrato de venda que o cliente asina paira asegurarse de que o importe requirido coincide coa necesidade económica da operación inmobiliaria. Tanto o tipo de interese que se aplica como as comisións reconsidéranse si trátase de operacións de refinanciamento: se o cliente non realiza a venda no tempo acordado e debe modificarse a hipoteca con novas carencias de pago, os intereses esixidos elevaranse. O complexo escenario económico e a caída na venda e valor inmobiliarios non afectan, con todo, ao importe que poida conceder una hipoteca ponte. Outórganse sempre co límite do 80% do valor de tasación, aínda que este sexa cada vez menor.

Se o cliente desexa adquirir una vivenda nova sobre plano e é propietario doutra, poden darse dúas situacións. No caso de que a súa casa actual non estea hipotecada, o banco ou caixa xestiona un crédito ponte e proporciónalle una carencia límite dun ou dous anos, mentres dure a finalización das obras e consiga vendela. Se as circunstancias son favorables, despréndese dela, cancela hipotécaa ponte co importe adquirido na venda e xestiona una hipoteca tradicional co montante necesario paira afrontar a nova compra. O problema hoxe é que algunhas obras se paralizan por insolvencia económica das construtoras, o período de carencia esgótase antes de que finalicen as obras e o cliente debe empezar a pagar a hipoteca concedida sen o uso e goce do seu novo inmoble.

Outro suposto é que a vivenda do cliente estea hipotecada. Entón, a entidade financeira amplíaa até o límite do 80% do valor da propiedade. Se esta operación é inviable debido a que a tasación indique que o seu prezo é insuficiente paira garantir o préstamo, hipotécase tamén o inmoble que se pretende adquirir. Isto só pode realizarse cunha compra-venda en firme, se as obras finalizaron e a casa é xa do interesado. Xestiónase un préstamo sobre o novo inmoble pola cantidade necesaria paira a súa adquisición e concédese un período de carencia dun ano para que o debedor venda o primeiro. Desta forma, o cliente só debe abonar as cotas da súa hipoteca actual. Co montante obtido na venda, cancela o préstamo que pesa sobre a antiga casa e afronta os pagos da nova, que debe abonar ao termo do ano de carencia.

Que ocorre si finaliza o prazo acordado coa entidade e conclúe a construción da futura vivenda, sen vender a actual? O cliente deberá contactar co seu banco ou caixa paira conseguir máis importe (si é que necesita máis efectivo) ou para que lle conceda una ampliación do prazo ou do período de carencia (se non pode afrontar os pagos da cota acordada). Pero se enfronta a unha dobre cota mensual, polo que moitas veces vese obrigado a malvender con urxencia ou se expón a que a entidade embargue os seus bens e mesmo á perda da propiedade inmobiliaria.

Outro risco emerxente no panorama actual é que o vendedor non consiga o prezo previsto e deba afrontar una débeda superior á calculada nun primeiro momento. Un exemplo pode ilustralo: o interesado ten previsto comprar una vivenda por 100.000 euros e vender a súa por 50.000. Esta cantidade permitiríalle cancelar una débeda hipotecaria que ascendese a 30.000 euros, destinar os 20.000 restantes á compra da nova e conseguir outra hipoteca por 50.000 euros cunhas cotas acomodadas aos seus ingresos. Pero dadas as circunstancias actuais, a venda pode realizarse por 35.000 euros, o que obriga a negociar una hipoteca por 65.000 e incrementar a súa débeda coa entidade bancaria. Pode optar por non vender ata que se lle presente una oportunidade máis favorable, pero entón haberá de enfrontarse a unha hipoteca de 100.000 euros -o total do valor da nova compra-, cantidade que supón cotas mensuais superiores á súa capacidade de aforro. Non podería afrontar a súa débeda e perdería a casa.

Antes do desastre económico, a compravenda de vivendas con fins especulativos realizábase mediante hipotecas cuxa cancelación se producía ao vender o inmoble e contraer un novo crédito paira efectuar una compra. Una práctica usual era o financiamento de ambas as operacións mediante unha hipoteca ponte.

Isto ocorría cando o mercado da vivenda era cada vez máis caro e as vendas realizábanse sen ningún impedimento. Os especuladores compraban sobre plano por 100.000 euros e abonaban una entrada de 20.000 euros. Solicitaban a hipoteca por esa cantidade, sen ter que pagar una soa cota bancaria, paira conseguir un período de carencia que lles permitía non facer fronte ás cotas de forma temporal. Mentres a casa nova construíase, o propietario buscaba comprador. Ao finalizar a súa construción, o valor de venda do inmoble era superior ao que pagara o propietario ao comezo das obras, de maneira que sen investir, o vendedor obtiña ganancias seguras. Se vendía por 150.000 euros, conseguía un beneficio que lle permitía abonar os intereses bancarios e os gastos xerados na operación. Esta práctica non se realizaba cunha soa casa, senón con varias: repetíase a mesma operación e conseguíanse suculentos beneficios. Por iso, os construtores conseguían vender todo o que se construía, coa vantaxe de facelo en bloques de 10 ó 20 unidades.