Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Hipotecas sen aval

Os ingresos, o tipo de traballo, a idade ou nacionalidade do solicitante son factores crave paira poder acceder a un crédito hipotecario sen garantías
Por Laura Caorsi 29 de Xaneiro de 2008

O aval, un mecanismo de seguridade

O aval, un mecanismo de seguridade

Comprar una casa é o soño de gran parte de españois, que recorre sen dubidar ao banco a solicitar un préstamo hipotecario paira financiar a compra, un crédito polo que se adoita esixir un aval. Non é o caso de quen piden o 80% do valor dunha vivenda,xa que este préstamo non está suxeito a garantías. Pero a realidade é que a maioría de usuarios solicita ao banco o custo total do inmoble, máis un “plus” paira facer reformas ou comprar outros activos como mobles, un computador ou o coche… o que supón, inexorablemente, a petición de aval por parte da entidade financeira. Neste caso, pais, amigos moi próximos, ou una propiedade serven como o “apoio” que presentar paira poder embarcarse na compra dunha vivenda. Existen créditos hipotecarios sen garantías, que evitarían ter que involucrar a terceiros nunha hipoteca, e pódese acceder a eles. A posibilidade de conseguilos depende de factores talles como os ingresos, o tipo de traballo, a nacionalidade ou a idade do solicitante. Con todo, este tipo de hipoteca tamén se outorga “con reservas” e, aínda que é verdade que non require aval, si esixe, na maioría das ocasións, a contratación dun seguro hipotecario que cubra até o 95% ou 97% do valor do inmoble.

Involucrar a terceiros

Comprar una vivenda en España supón, de media, un desembolso de 2.085 euros por metro cadrado. Por iso é polo que tamén supoña, na maioría dos casos, ter que solicitar un crédito hipotecario. Pero, mesmo neste suposto, o soño de adquirir casa propia non é un proxecto que calquera poida levar a bo termo, pois existen unhas condicións que, a priori, determinan quen pode acceder a un préstamo e quen non. Entre elas, os ingresos e o traballo do solicitante xa que, por lei, a cota dunha hipoteca non pode superar un terzo do salario do solicitante.

Os ingresos determinan o acceso a un préstamo pois a lei marca que a cota dunha hipoteca non pode superar un terzo do salario do solicitante

O aval é outro dos requisitos que adoita pedir un banco antes de conceder un préstamo paira adquirir una vivenda. Este consiste nunha garantía de pago que, normalmente, involucra a un segundo inmoble ou a unha persoa con solvencia económica para que, no caso de que o solicitante non poida facer fronte á cota da súa hipoteca, algo ou alguén responda por el. Trátase, en resumidas contas, dun mecanismo de seguridade para que o banco poida recuperar o diñeiro que facilitou ao cliente, así como os intereses, que son a súa marxe de ganancia.

Ofrecer un inmoble como aval é una ferramenta pensada paira aquelas persoas que, por exemplo, xa teñen una propiedade e desexan adquirir outra. O risco de perdelo todo se algo salgue mal corre exclusivamente por conta do cliente, xa que son os seus bens os que están en xogo. Presentar a un avalista, en cambio, significa involucrar a alguén máis na operación bancaria; alguén que posúa a solvencia suficiente como paira facerse cargo da débeda contraída. Leste, sen dúbida, é un exercicio de confianza, e quizá por iso, en gran parte das ocasións o respaldo dáo un membro da familia de quen solicita o préstamo. Case sempre, os pais.

Condicións estritas

Agora ben, que ocorre cando alguén quere comprar un inmoble e non ten a posibilidade de presentar garantías? Concédense hipotecas sen aval? A resposta é que si, pero con reservas. Se as condicións dos bancos son estritas de maneira habitual -e en especial na situación económica actual-, a súa dureza increméntase cando o cliente non ten un respaldo. Segundo os últimos datos do Instituto Nacional de Estatística (INE), a hipoteca media en España sitúase en 150.851 euros, a pagar en 27 anos. Tendo en conta as fluctuaciones do Euribor (o índice de referencia paira nove de cada dez hipotecas con interese variable) e a inestabilidade do mercado laboral (case a metade dos empregados do sector privado ten contrato de traballo temporal), é moito diñeiro e moito tempo como paira correr riscos innecesarios e, por lóxica, as entidades bancarias cóbrense.

Un préstamo hipotecario non necesita de aval cando o valor total prestado é inferior ao 80% do custo do inmoble

Na concesión dunha hipoteca sen aval non hai fórmulas exactas. Non hai un manual nin un documento estándar que estableza de antemán cando se outorga e cando non. Así o indican fontes da Asociación Hipotecaria Española (AHE), quen subliñan que o préstamo sen aval depende de varios factores, que non hai dous casos iguais e que, en termos xerais, os bancos adoitan pedir garantías. Con todo, hai un matiz: o marco que establece a lei.

En efecto, desde o punto de vista legal, un préstamo hipotecario non necesita de aval cando o valor total prestado é inferior ao 80% do custo do inmoble. Dito doutro xeito, se una acode conta cos requisitos básicos paira afrontar una hipoteca e o monto que solicita non supera esa porcentaxe, podería recibir o diñeiro sen necesidade de presentar una garantía. Con todo, non sempre se aplica. Como ben recoñecen diversas entidades bancarias, cada cliente é único e, antes de conceder o que pide, faise un estudo do caso.

A cultura do 110%

O aval sempre depende das condicións do solicitante, como asegura Juan Manuel Menéndez, catedrático de Políticas Económicas da Universidade Complutense de Madrid. Neste marco, os ingresos, o tipo de contrato e o diñeiro requirido son pezas crave da engrenaxe que abre as portas a un préstamo sen garantías. Pero, por que dá a sensación de que estes casos son excepcións? Probablemente, porque así é, sobre todo na actualidade. Aínda que o incremento do valor da vivenda en 2007 sexa do 4,8% e a cifra sexa a máis baixa na última década, e aínda que os expertos admitan a desaceleración do mercado inmobiliario, o fin do “boom” coincide cunha alza nos tipos de interese que vedou o acceso hipotecario ás familias con rendas medias e baixas. Por outra banda, máis que una subida de tipos, que existe e é dolorosa, o que nota o cidadán do montón é un endurecemento das condicións do crédito. Desta maneira, mesmo naqueles casos nos que se solicita un 80% do valor da vivenda, os bancos preveñen riscos e esixen garantías.

A isto cabe agregar que a maioría dos clientes pide a totalidade do custo do inmoble ou, ás veces, máis, e por un piso que vale 180.000 euros, solicítase un crédito de 240.000. E o banco admíteo. Son hipotecas que alcanzan até un 120% do valor da vivenda porque inclúen a compra doutros activos, como o coche, os mobles ou unha viaxe. Noutros casos, aínda que a hipoteca correspóndase co valor real do piso, non é o único crédito que debe afrontar o cliente. Basta con sumar os 700 euros desa cota cos 300 do monovolume paira quedar “ao límite”. Razón máis que suficiente para que a entidade bancaria esixa un aval.

A petición do custo total do inmoble, máis un “plus” paira facer reformas ou comprar mobles, xustifica a solicitude de aval por parte do banco

Sobrevalorar o inmoble, endebedarse até o pescozo, comprar bens a crédito… Parece un sinsentido e, con todo, hai una cuestión cultural que subxace baixo esta dinámica. O catedrático da Universidade Complutense explícaa con nitidez: España pertence á área latina de Europa, xunto con Grecia, Italia e Portugal, onde está moi arraigado o sentido da propiedade. A diferenza da área sajona, onde existe una cultura do aluguer moito máis estendida e as hipotecas non ocupan un lugar tan relevante, o arco mediterráneo é da propiedade por tradición. Alí é onde se inscribe a “picaresca latina” de aproveitar a hipoteca paira adquirir todo tipo de bens.

Por iso é polo que, normalmente, as institucións esixan avais. Se non o fixesen, os bancos non terían maneira de recuperar o diñeiro nin sequera vendendo o inmoble, porque perderían os intereses. Hai que ter en conta que contar cun bo historial bancario non basta paira eximir ao solicitante de presentar una garantía, aínda que existe una terceira vía que, ultimamente, utilízase con frecuencia: contratar un seguro que cubra até o 95% ou 97% do valor do inmoble.

Moza e estranxeiro, o perfil do cliente sen aval

Fai apenas un par de anos diversas entidades bancarias lanzaron ao mercado un modelo distinto de hipoteca. Outorgaban o 100% do valor do inmoble, a pagar até en 40 anos e sen esixencia de aval. O ofrecemento segue en pé, aínda que non é paira todo o mundo. Os destinatarios eran -e son- novos ou estranxeiros, un sector do mercado até entón inexplorado e, sen dúbida, cun gran potencial. Como mostra, os padróns municipais máis recentes: hai máis de seis millóns e medio de mozos de entre 20 e 29 anos, mentres que as persoas estranxeiras representan o 9,1% da poboación. Cuestión de números. Co modelo hipotecario tradicional, e aínda tendo as condicións económicas paira afrontalo, a maioría quedaban excluídos do sistema. Os inmigrantes, sobre todo, ilustran moi ben o caso. Carecen de patrimonio previo no país e, en xeral, non contan coa presenza de familiares ou amigos de confianza aos que poidan presentar como avalistas. Os dous métodos máis comúns paira ofrecer garantías ao banco quedan, por tanto, vedados. E, con eles, a posibilidade de comprar un inmoble.

As hipotecas do 100% e sen esixencia de aval naceron paira cambiar esa situación e satisfacer una demanda crecente. Pero non son máxicas. Responden a estudos do mercado moi precisos que contemplan, entre outras cousas, o novo mapa social. Por exemplo, que o solicitante do crédito non sexa só una persoa, senón varias, aínda que entre elas non existan vínculos legais ou de consanguinidad. Parellas de feito -no caso dos mozos-, e amigos ou compatriotas -no caso dos estranxeiros- axústanse moi ben a este esquema.

As hipotecas 100% sen avais suplen estes con a obrigación de contratar un seguro de crédito hipotecario

A posibilidade de pagar nun prazo de até 40 anos tamén responde o perfil dos clientes. Por unha banda, fai que as cotas sexan máis levadías (un elemento moi valorado entre quen recentemente se emancipan e quen empezan de cero nun novo país). Por outro, a idade dos solicitantes permite que o plan de pago poida estenderse durante décadas e que ao banco resúltelle rendible. En calquera caso, e máis aló das xeneralidades, “cada cliente é distinto”. Así o subliñan todas as entidades bancarias que, antes de outorgar un préstamo, fan un cálculo exhaustivo. Os ingresos, o tipo de traballo, a cantidade de persoas que se presenten como solicitantes e a situación persoal de cada una son os factores máis citados polas institucións. En contrapartida, o que non está suxeito a debate é a contratación dun seguro. Nestes casos, onde por forza non existen avais tradicionais, os seguros de créditos hipotecarios xogan un papel indispensable.

O resultado é un incremento do pago mensual, que inclúe a amortización do préstamo, os intereses correspondentes e a cota do seguro. No entanto, convén facer ben os números antes de dar o paso. Durante o ano pasado, o 97,6% das hipotecas asináronse a interese variable e, delas, o 88% estableceron ao Euribor como índice de referencia. Con tantos elementos incidindo na transacción, o valor da mensualidade pode elevarse considerablemente e supor un problema serio. Sen ir máis lonxe, en setembro do ano pasado, a subida do Euribor e a crise do mercado inmobiliario en Estados Unidos provocaron que a morosidade dos créditos hipotecarios paira a compra da vivenda situásese no 0,632%, o nivel máis alto do último lustro. Preocupación? A xusta. O catedrático de Economía Juan Manuel Menéndez sostén que, aínda que “estamos endebedados”, hase valorizado tanto o prezo dos pisos que o seu custo absorbe a subida dos tipos e de renda. Por tanto, aínda que a cota da hipoteca duplíquese o prezo da vivenda multiplicarase por tres.