Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Inquilinos que non pagan

Sete de cada dez demandas por falta de pagamento do aluguer acaban en desafiuzamentos
Por miren 7 de Febreiro de 2005

A relación entre propietarios e inquilinos non sempre é a máis óptima. De feito, como calquera investimento, alugar una vivenda implica uns riscos, que, en ocasións, poden levar ao dono do inmoble a recorrer aos tribunais paira reclamar o pago da renda. Estas demandas, máis frecuentes do que pode parecer, adoitan acabar na súa maioría cunha orde de desafiuzamento (sete de cada dez casos). A axilización do proceso xudicial, que pasou de durar una media de dous anos a seis meses, veu a apoiar ao arrendador, quen, no entanto, ha de ser consciente de que só en casos moi puntuais recupérase o diñeiro debido.

Lexislación vixente

Dos máis de 14 millóns de vivendas que hai en España, segundo o censo realizado polo Instituto Nacional de Estatística (INE), ao redor de 11,5 millóns son en propiedade; 1,6 millóns en aluguer (pouco máis do 11% do total do conxunto de fogares), e o resto ten outro réxime ou non se especifica. O noso país sitúase, por tanto, moi por baixo doutros lugares de Europa, como é o caso dos Países Baixos ou Alemaña, onde máis do 50% dos habitantes paga una mensualidade por ocupar a súa vivenda. A media de domicilios arrendados na UE alcanza o 35%, máis do dobre que no territorio español.

A Lei de Enjuiciamiento Civil (LEC), que é a norma coa que se regulan os procesos civís, entre os que se atopan a falta de pagamentos de alugueres, determinaba inicialmente que paira reclamar o pago había que acudir sempre a un xuízo escrito cuxa resolución xeralmente se dilataba moito no tempo; segundo o vicepresidente do Colexio Oficial de Administradores de Leiras de Málaga, Miguel Jesús Aguilar, dun ano e medio a dous. Con todo, a gran porcentaxe de casos nos que o inquilino non abonaba a renda establecida obrigou a axilizar o procedemento xudicial e en 2000 reformouse a normativa, optando por xuízos verbais rápidos e sinxelos.

A pesar das modificacións legais, aos propietarios aínda lles custa arrendar os seus pisos deshabitados, posto que sempre temerán que lles deixen de pagar e, mesmo, que lles estraguen a vivenda. A iso únese, ademais, o feito de que ter una casa en propiedade é un sentimento moi arraigado en España.

Así, a principal medida paira fomentar o aluguer non é tanto ofrecer vantaxes fiscais ao arrendador como permitir o desafiuzamento inmediato en caso de falta de pagamento, segundo sinala Aguilar, quen matiza que formalizar un contrato por escrito outorga ao propietario certa protección xurídica no caso de que non lle paguen. Nos contratos legais é obrigatoria una fianza en metálico, que adoita equivaler a un mes de arrendamento se a vivenda úsase como residencia, aínda que en ocasións os propietarios esixen cantidades por máis tempo ou, mesmo, un aval bancario que asegure o pago das mensualidades.

Cando hai que acudir aos tribunais?

Non sempre as condicións detállanse con rigor nos contratos subscritos por ambas as partes e, ademais, existen “auténticos profesionais”, segundo Aguilar, que, aínda tendo diñeiro, non queren pagar o aluguer. O peor de todo é que o organizan de modo que non dispoñen de bens ao seu nome que poder embargar e decláranse insolventes.

Ao día seguinte da falta de pago da renda, é dicir, si no contrato detállase que se efectuará na primeira semana de cada mes, o mesmo día 8, o propietario pode interpor una demanda paira rescindir o contrato e esixir o desaloxo. Xeralmente, o caseiro opta por presentar a denuncia a partir do segundo mes ou, como moito, do terceiro, que é “cando ao inquilino sáltalle a voz de alarma”, indica o experto. Nese momento ha de acudir a un avogado, que levará o procedemento a un Xulgado do Civil de Primeira Instancia.

No entanto, existen outros casos nos que o caseiro poderá emprender accións legais, como, por exemplo:

  • Se o arrendatario subarrienda ou cede a vivenda a terceiros sen o consentimento do dono do inmoble.
  • Cando cause danos á casa ou realice obras sen autorización do propietario.
  • Se leva a cabo nas inmoble actividades molestas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilegais.
  • Se destina a outros usos o piso en lugar de ser a súa residencia habitual.

Aguilar destaca que “cando se esgotou a vía amigable, a única posible é a xudicial”. Como vantaxe, tras a reforma da Lei de Enjuiciamiento Civil, afirma que “agora os xuíces dan prioridade ás demandas de desafiuzamento”, non podendo transcorrer máis de seis meses entre a presentación da denuncia e o lanzamento, que é o momento en que os oficiais do xulgado acódense na vivenda paira desaloxala.

A primeira vez que se desahucia a unha persoa, esta pode abonar a débeda antes do día do xuízo, o que fai que automaticamente se paralice o desaloxo. No entanto, esta posibilidade desaparece no momento en que se reincide , manifesta Aguilar, quen engade que a non ser que haxa algún defecto de forma, o xuíz sempre acepta a demanda e obriga ao inquilino a que abandone o inmoble.

O 70% dos procesos acaba en desafiuzamento e só nun 30 % accédese a pagar. No entanto, o representante dos administradores de leiras da provincia de Málaga recoñece que só en casos moi puntuais o arrendador recupera o seu diñeiro. “Ao máximo que pode aspirar é a que a súa vivenda quede libre”, apostila.

Avais bancarios

Ante esta situación, é frecuente o temor dos arrendadores a que os inquilinos deixen de pagar a renda ou provoquen danos materiais na vivenda. Por iso, ultimamente una das prácticas máis habituais consiste en que o caseiro esixe a presentación dun aval bancario que garanta o cumprimento das obrigacións asumidas polo arrendatario no contrato e que vencerá cando cese a vixencia do acordo.

Como explica o representante do Colexio de Administradores de Leiras de Málaga, hai que diferenciar o aval bancario da prestación dunha fianza en metálico, práctica que establece a Lei de Arrendamentos Urbanos e que será equivalente a unha mensualidade de renda no caso de que o inmoble se alugue paira uso de vivenda, e de dúas mensualidades cando teña una utilización comercial. Con todo, a citada normativa dispón que as partes poderán pactar calquera outra garantía adicional.

Por tanto, a fianza e o aval bancarioson garantías do arrendador fronte ao inquilino que se negue a cumprir as obrigacións que lle incumben en virtude do contrato, pero mentres que a fianza é un elemento esencial que por lei está obrigado a esixir o propietario ao arrendatario, o aval bancario é una garantía accesoria.

No caso de que o caseiro esixa o aval bancario, este debe estar reflectido no contrato de aluguer, de modo que poida dirixirse á entidade financeira avalista si o inquilino non cumpre as obrigacións de pago asumidas, segundo destaca o avogado Rafael Palacios.

Si, finalmente, o inquilino debe presentar o aval bancario, a entidade financeira á que se dirixa esixiralle que demostre solvencia económica, paira o que, entre outra documentación, pode ter que presentar a súa nómina. A cantidade a avalar adoita ser a correspondente a seis meses de renda, precisamente o tempo necesario para que haxa una resolución xudicial.

Ademais, o arrendatario terá que pagar unhas tarifas en concepto de comisións polo estudo da solicitude, pola apertura do aval e polo risco que asume o banco. No entanto, o importe concreto das comisións dependerá de cada entidade, tal e como establece o Banco de España.

Seguros de aluguer

As compañías aseguradoras han lanzado ao mercado pólizas que cobren riscos de falta de pagamento dos alugueres, o que, en certa forma, vén dar resposta ao temor dalgúns propietarios. O custo destes seguros oscila entre os 180 e os 200 euros ao ano, segundo as empresas consultadas.

Entre as garantías que cobren estes seguros, atópase o pago de até 12 rendas mensuais de aluguer cun importe máximo aproximado de 1.500 euros ao mes, una vez que a sentenza de desafiuzamento sexa efectiva; a compensación dos danos ante a posible deterioración do inmoble por parte do inquilino ou polo roubo de obxectos de até 3.000 euros en caso de desaloxo, e a cobertura legal dun avogado especializado cun límite de gastos de até 1.000 euros, de modo que o propietario recupere a súa vivenda canto antes.