Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Javier García-Mateo, director de análise e investigación de mercados de Aguirre Newman

Quen queira vender una vivenda, debe estar disposto a negociar o prezo

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Luns, 14deXullode2008

O mercado da vivenda atópase deprimido. O frenético ritmo de comercialización de hai uns anos, cando moitas inmobiliarias colgaban os seus carteis de venda e apenas nuns días colocaran os seus pisos, freouse por completo. Nalgunhas provincias, como Madrid, pasouse de vender once pisos ao día, a unha media de só cinco vivendas de nova construción. Así o confirma o último estudo elaborado pola consultora inmobiliaria Aguirre Newman. O director de análise e investigación de mercados desta firma, Javier García-Mateo, asegura que o exceso de produción de vivendas, o incremento dos tipos de interese e o aumento da taxa de desemprego son só algúns dos aspectos que xustifican a desaceleración que se vive hoxe no mercado inmobiliario español. Os prezos caen e o máis probable é que sigan facéndoo nos próximos meses; incluso as vivendas dalgunhas rexións verán caídas do 10% o próximo ano. Na súa opinión, quen queiran vender un inmoble deben estar dispostos a negociar o prezo, xa que os poucos compradores que se achegan ao mercado fano con moita cautela. No entanto, non hai gangas, aínda que si se poden atopar oportunidades en zonas privilexiadas. En calquera caso, os pisos que mellor se venden son os que non superan os 300.000 euros.

Canto poden caer os prezos de vivenda nova e usada en España en 2008?

Segundo os estudos que realizamos, o prezo da vivenda en España caeu en termos nominais entre un 5% e un 8% respecto de 2007. De todos os xeitos, este descenso dos prezos viuse compensado co incremento do custo dun financiamento referenciada ao Euribor.

E en 2009, que ocorrerá?

Respecto das previsións paira o próximo ano, non se pode xeneralizar. Aquelas zonas ou cidades onde a oferta sexa escasa non teñen por que mostrar descensos desde os niveis actuais. Con todo, aquelas zonas onde exista una evidente sobreoferta poden presentar descontos mesmo por encima do 10%.

Por que se está producindo esta caída?

A progresiva deterioración que desde mediados de 2007 experimentaron as variables macroeconómicas desencadeou nunha situación de desaceleración no crecemento económico. Agora hai moita cautela á hora de tomar decisións de compra ou investimento no sector inmobiliario.

Por unha banda, o importante incremento no prezo dos inmobles que chegan ao consumidor final ha situado a inflación nunha cifra moi por encima do requirido por unha economía sa. En consecuencia, e co obxectivo de controlar os altos niveis de IPC, os tipos de interese sufriron fortes ascensos. Ademais, a crise de liquidez do sistema financeiro e as restricións na concesión de préstamos está a paralizar ou, cando menos, atrasando os posibles procesos de compra.

Os pisos que teñen mellor ritmo de vendas son os que non superan os 300.000 euros de pecio medio

Canto caeron os prezos nos últimos doce meses, por exemplo, nas principais cidades españolas, como Madrid ou Barcelona?

Depende dos barrios. Nas zonas céntricas non houbo variacións á baixa superiores ao 5%. Nas descentralizadas si se puideron observar descensos de até o 8%.

Que tipo de pisos son os que mellor se venden na actualidade? E os que peor?

Os pisos de menos de 300.000 euros de prezo medio son os que mellor ritmo de vendas están a alcanzar. Doutra banda, os barrios máis exclusivos de Madrid ou Barcelona manteñen ritmos de venda tolerables. A peor parte estalla levando o segmento medio do mercado.

Están os promotores facendo rebaixas dos seus proxectos? A canto poden ascender esas rebaixas?

Non se pode falar neste momento de que haxa rebaixas” inmobiliarias, xa que os prezos de saída da maioría dos promotores apenas ofrecen descontos dun só díxito na maior parte dos casos. Máis ben, os promotores están instrumentalizando novas formas de comercialización como o aluguer con opción a compra ou as poxas á inversa.

É posible atopar gangas de vendedores desesperados por vender, ou só algúns prezos máis alcanzables?

O exceso de produción dos últimos catro anos xunto á notable escalada do Euribor provocou que hoxe en día exista un importante desequilibrio entre a oferta e a demanda. Os prezos non experimentaron os cambios que a demanda espera, e máis que gangas ou prezos alcanzables, o que imos ir observando polo lado da oferta son oportunidades que pola súa localización privilexiada antes non se podían atopar.

Os promotores non están a facer rebaixas, pero si usan novas formas de comercialización como o aluguer con opción a compra ou as poxas á inversa

A quen queiran ou necesiten vender o seu piso, aconsellaríalles esperar ou pór en venda o seu inmoble canto antes?

Cada caso é diferente. Neste momento, se se quere vender no curto prazo débese estar disposto a negociar co comprador con certa marxe, pero tampouco isto quere dicir que haxa que reducir o prezo nun 30% de forma xeneralizada. Cada vivenda é distinta, como as circunstancias de cada vendedor, que tamén o son.

Canto se incrementou o custo financeiro que hai que asumir paira comprar una vivenda nos últimos anos?

Desde o ano 2003 duplicouse como consecuencia da subida do Euribor. No ano 2003 marcou un mínimo en 1,93% e agora está en torno ao 5%. O custo do financiamento hipotecario incrementouse un 46% nos últimos cinco anos. Agora custa moito máis pagar un préstamo e iso está a afectar á venda de inmobles.

A partir de que valor o Euribor sería capaz de provocar una crise aguda no mercado de vivenda?

Por encima do 5,75% a situación financeira dos fogares exponse a un claro risco de incremento da morosidade. A peche de maio, o Euribor situouse no 4,99%.

No escenario actual (desaceleración económica, subida do IPC, do petróleo…), como estima que se comportará o Euribor nos próximos meses?

É difícil que o Banco Central Europeo suba os tipos de interese por encima do 4% a pesar das palabras de Trichet. O risco de recesión na eurozona é alto e, aínda que a inflación tamén o é, pensamos que a diferenza entre tipo oficial e o Euribor non debe superar o nivel actual.

Estima que hai sobreoferta na actualidade?

É evidente, hase constreñido máis do que a demanda pode absorber. O “stock” supera o 30% da oferta inicial.

En 2008 non se comezarán máis de 250.000 vivendas, un 60% do volume iniciado en 2007

Canto se tarda hoxe en vender una promoción e canto se tardaba fai un par de anos?

En grandes capitais como pode ser o caso de Madrid, onde o prazo medio paira a comercialización dunha promoción media era de 24,5 meses en 2007, en 2008 necesítanse preto de 32 meses. Este período é algo superior se nos trasladamos a segundas residencias na costa. Os reducidos ritmos de venda reflicten que paira comercializar una promoción de tamaño medio no mercado de segunda vivenda da Costa do Sol necesítanse máis de 50 meses, tres veces máis que no ano 2002.

Desapareceu a figura do especulador, que compraba pisos como investimento e non como vivenda habitual?

A expectativa de baixada de prezos e o temor de futuros repuntes do Euribor fai que hoxe apenas se estean materializando operacións de compra-venda, e menos desde un punto de vista investidor.

Cando pode volver producirse un boom inmobiliario como o vivido a finais dos 90 e principios do século XXI?

Será difícil que volva producirse. No pasado déronse ao mesmo tempo fenómenos irrepetibles: tipos de interese moi reducidos, inmigración histórica e a entrada no euro. A combinación destes factores tirou á alza dos prezos dos pisos. Na actualidade, é difícil que volvamos ver tal combinación de factores.

Cantas vivendas construiranse este ano (en comparación coas 900.000 que se construíron en 2006, marca en España)?

Estimamos que en 2008 non se comezarán máis de 250.000, un 60% do volume iniciado en 2007.


Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións