Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Luís Curral, conselleiro delegado de Foro Consultores

Quen poida esperar a comprar un piso, mellor que espere

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Martes, 08deXaneirode2008

Os malos presaxios comezaron a cumprirse no mercado inmobiliario. En numerosas cidades, os prezos xa caeron este ano e espéranse novas baixadas para o próximo exercicio. Practicamente todas as compañías inmobiliarias viron caer as súas vendas de forma abrupta en 2007. Luís Curral, conselleiro delegado da consultora inmobiliaria Foro Consultores (especializada na realización de estudos de mercado, xeración e intermediación de chan e comercialización de obra nova por conta de terceiros), asegura que no mercado de vivenda rexistrouse unha caída en vendas próxima ao 60% respecto ao ano pasado. Na súa opinión, a freada foi brusco, sobre todo por mor da crise de confianza que se vive en Estados Unidos desde o verán (co estalido do problema de hipotécalas lixo ou subprime). Para Luís Curral a desaceleración nos prezos continuará no mercado da vivenda, polo menos durante os próximos dous anos.

Que podemos esperar do mercado de vivenda en 2008?

A situación actual é complicada porque se produciu unha caída nas vendas brusca, e todo o brusco é preocupante. A desaceleración iniciouse de forma ordenada a mediados do ano pasado, pero desde o verán rexistrouse un parón brusco, motivado sobre todo polo estrangulamiento financeiro de Estados Unidos, onde o mercado inmobiliario tamén pasa por unha etapa de caída de prezos. En España, despois de trece anos de bonanza era necesario un axuste, pero está a ser máis duro do esperado. En 2008 e 2009, continuará a situación actual. Probablemente, moitas compañías veranse obrigadas a seguir baixando os prezos que pedían inicialmente polas súas promocións.

Cales son as súas previsións en prezo?

O mercado de vivenda é moi heteroxéneo; hai que considerar a distinta tipoloxía de vivenda, a súa situación… En xeral, estimo que durante este ano os prezos manteranse en equilibrio, é dicir subirán á vez que a inflación ou mesmo por baixo dela, o que en realidade suporá baixadas de prezos. Estou a falar de medias. Logo, por suposto, haberá rexións onde os prezos se conteñan máis que noutras.

De que zonas fala?

Loxicamente, onde os prezos subiron moito nos últimos anos é probable que se vexan as maiores baixadas. Mercados como Barcelona ou Madrid (aínda que só en certas zonas), ou na Costa do Sol, onde xa se está notando un forte arrefriado. Caerán máis os prezos en rexións onde se deu unha explosión esaxerada de construcións, por exemplo en certos pobos de Madrid. En Alacante, Murcia ou Levante tamén se viviu moita “xolda” urbanística nos últimos anos, e iso acaba pasando factura.

Noutras comunidades como Galicia ou Estremadura, onde as subidas de prezos foron moito máis moderadas, é probable que non se produzan caídas. País Vasco e Navarra son tamén mercados máis contidos, cun urbanismo máis conservador. Son comunidades máis controladas, é dicir, con moita menos especulación que noutras zonas, como Madrid. Dan, por exemplo, máis importancia á vivenda protexida. En País Vasco e Navarra, por tanto, non se esperan fortes caídas de prezos. É un mercado máis controlado e estable.

É bo momento para comprar vivenda ou convén esperar?

No mercado sempre hai compradores que necesitan vivenda e que non poden exporse o esperar. Con todo, agora mesmo nótase que existe un esgotamento da demanda. A quen poida esperar, eu recomendaríalle que o fixese porque a situación de mellora de prezos e ofertas vai continuar. No mercado de primeira residencia, a baixada de prezos está “cantada”. No entanto, é un mercado máis ríxido. As rebaixas só poderán efectualas os promotores que comprasen chan barato e teñan marxe para baixar os prezos das súas promocións. Quen comprasen chan caro atoparanse cun problema. No mercado de segunda man tamén se está notando unha caída nos prezos (un recente informe apunta que xa se produciron caídas mesmo en cidades como Madrid e Barcelona) e ten a súa lóxica, porque é un mercado cun gran compoñente de necesidade. Hai familias individuais que necesitan vender o seu piso e son elas mesmas as que fixan o prezo. O axuste en prezos é, pois, máis flexible neste ámbito.

Por canto tempo prolongarase a situación de desaceleración actual?

É difícil aventuralo aínda que hai certos datos definitorios: en bolsa, son moitas as compañías inmobiliarias que caeron no último exercicio. Os seus resultados quizais aínda non as fixeron entrar en crises, pero farano nos próximos anos. Hai que ter en conta que agora as empresas aínda están a mostrar as cifras cos proxectos xa terminados, pero nun par de anos terán que dar os resultados cos proxectos que terminen en 2008 e 2009, que probablemente serán malos anos de vendas. Estas negativas previsións están a verse xa nos indicadores de actividade adiantados, que se anticipan ao que ocorrerá no ciclo económico. Agora, os proxectos cóntanse cos dedos da man.

Que tipo de vivendas son susceptibles de ter maiores caídas?

Un mercado asfixiado é o de vivenda vacacional. As vivendas de costa son as que máis están a notar a caída de prezos. Iso ocorre así cíclicamente. O sector turístico está en crise. É o primeiro no que se nota a desaceleración en momentos difíciles. E así seguirá ocorrendo os próximos anos. En moitas zonas, sobre todo en Costa do Sol, as vendas paralizáronse.

Que vivendas seguirán sendo as máis caras?

Algo que non cambia, nin coa desaceleración, é que as vivendas máis pequenas seguen sendo comparativamente e por prezo do metro cadrado as máis caras. As máis grandes saen máis baratas. Con todo, nalgunhas cidades como Madrid, o concepto de estudo e apartamento dun dormitorio a prezos altos alcanzou un tope. Hai un límite, e a demanda deste tipo de inmobles tamén comeza a esgotarse.

Cales son, na súa opinión, os principais motivos da crise actual?

Hai un cúmulo de factores: en primeiro lugar, a aterraxe suave no mercado da vivenda era lóxico e esperado, e forma parte dos ciclos. No entanto, viuse complicado pola desaceleración económica que rexistra agora España, pola crise de confianza estadounidense, pola subida do Euribor que se produciu nos últimos anos, o endebedamento das familias… A situación macroeconómica é agora determinante. Xa se viu unha leve caída do consumo. Un elemento que non hai que perder de vista é o emprego: se comezan a destruírse postos de traballo, a situación pintará mal.

Estima que os bancos seguirán endurecendo as condicións para solicitar hipotecas?

O escenario actual é complicado para os bancos. O seu negocio é prestar diñeiro e seguirano facendo. A nivel particular, é dicir, de concesión de hipotecas a particulares, non pode haber moitos cambios. Eu máis ben creo que o problema o teñen os promotores, onde os bancos si están a pór máis trabas ao financiamento. Preocupa a situación de numerosas compañías. Non hai máis que ver a suspensión de pagos de Llanera, as dificultades de Hábitat… A banca está constreñida pola conxuntura actual. No entanto, o Banco de España obriga a ser rigoroso na contabilidade dos préstamos.

Cre que a crise inmobiliaria estadounidense (onde os prezos dos pisos xa caeron un 4,5% no último trimestre) contaxiarase a España?

Sen ningunha dúbida houbo un forte efecto contaxio de desconfianza. Aquí non existen “hipotecas lixo”. Con todo, si que se trasladaron ao mercado español e, en xeral, a todos os mercados mundiais as dificultades para obter liquidez.

No mercado hai aínda sobreoferta de pisos?

Eu máis ben falaría de esgotamento da demanda, que se acelerou co Euribor subindo (o que frea o acceso á vivenda de moitas familias) e a crise hipotecaria de Estados Unidos. En xeral, hai un clima de inseguridade, de desconfianza económica xeral, que se palpa, por suposto, no mercado inmobiliario.

Ante a conxuntura actual, hai maior interese polo aluguer?

Si, sen dúbida. Agora hai máis interese polo aluguer en todos os ámbitos. Este mercado está a dinamizarse. Entre alugar e comprar, ata hai pouco predominaba a segunda opción. No entanto, na actualidade, coas subidas de prezos e do Euribor, o esforzo para comprar é moito maior, polo que os cidadáns están a recorrer ao aluguer.

Son suficientes as axudas actuais que existen para potenciar o aluguer, sobre todo entre os mozos?

Valoramos positivamente as axudas actuais, aínda que sería necesario contar con máis incentivos. Necesítanse cambios estruturais.

A vivenda deixou de ser atractiva como investimento?

Si. Nestes momentos, o investidor de vivenda desapareceu do mercado porque non hai posibilidade de obter bos retornos.

Cal sería un bo investimento inmobiliario nestes momentos: garaxes, oficinas…?

Hai unha opción algo arriscada, pero na miña opinión rendible, que é comprar inmobles en Estados Unidos, tanto de primeira como de segunda man. Neste mercado, caéronse os prezos nun 50% nalgunhas zonas. Unha boa opción é comprar alí e explotar estes inmobles en aluguer. No entanto, é unha alternativa para persoas con negocios alí ou que viaxen periodicamente á zona. Na distancia, loxicamente, é difícil xestionar un investimento así.

Cos garaxes tamén é complicado acertar cun bo investimento. Pódense explotar mediante aluguer en zonas con déficit de prazas. No entanto, na actualidade os novos barrios veñen dotados de prazas de garaxe máis que suficientes (nalgúns bloques hai praza e media por veciño), co que nestas zonas dificilmente vai poder sacarse unha zumenta rendibilidade.


Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións