En plena crise, conseguir vender un piso converteuse en toda unha proeza. A elevada taxa de paro , a resistencia a rebaixar os prezos e as restricións do crédito aliáronse en contra dos miles de vendedores que queren e necesitan desfacerse do seu inmoble para conseguir liquidez. En moitos casos, ademais, a venda dunha casa (a miúdo herdada ou unha segunda residencia) serve para desfacerse dunha chea de pagos, xa que ter un piso baleiro sae bastante caro. Contar cunha vivenda sen habitar non exime do pago dos impostos fixados e dos consumos mínimos de subministracións domésticas. Un inmoble duns 80 metros cadrados paga de media uns 2.000 euros en gastos.
Gastos fixos variados dun piso
Para moitos investidores, os inmobles supuxeron durante moito tempo un activo de investimento moi atractivo. A súa revalorización anual ou a rendibilidade que se podía obter vía aluguer reportaba uns suculentos ingresos, comparables co investimento a longo prazo en accións ou fondos de investimento. Con todo, como activo de investimento, non hai que esquecer que os gastos de mantemento asociados a un inmoble son moi superiores aos de calquera outro instrumento financeiro. Mentres as accións, fondos, plans de pensións ou depósitos bancarios poden levar asociadas comisións que oscilan entre o 0% e o 1,5% anual sobre o importe investido, os inmobles teñen que carrexar cunha serie de gastos fixos e variables que poden supor o pago de máis de 2.000 euros anuais para un piso medio, duns 80 metros cadrados.
Os impostos asociados ao inmoble son diversos e están á alza
Convén, por tanto, desterrar o mito de que ter un piso baleiro non custa nada. Non é certo. Quen teña unha vivenda baleira, ben porque a herdou, porque nestes momentos non conte con inquilinos ou porque así o desexa, debe saber que é unha práctica que leva unha serie de gastos dos que non poderá desprenderse. Os impostos asociados ao inmoble son diversos e están á alza. A eles hai que sumar as subministracións domésticas básicos, a hipoteca (se a houbese), as cotas da comunidade de veciños, os posibles gastos inesperados, como derramas, etc.
Impostos inescusables da vivenda
Ter un piso baleiro non exime do pago dos impostos asociados a el, que son variados. En primeiro lugar, unha das taxas inescusables e máis elevadas que hai que afrontar é o Imposto de Bens Inmobles. Leste grava a titularidade ou posesión de calquera inmoble. Aplícase tanto sobre inmobles urbanos, como rústicos ou con características especiais. Salvo excepcións contempladas na lei, todas as vivendas en mans de particulares, sexa cal for a súa natureza, están afectas por esta taxa. A súa contía calcúlase en función do valor catastral.
O catastro é o organismo que clasifica a orixe das titularidades dos bens inmobles ou os dereitos reais establecidos. Actualiza de maneira periódica os valores dos inmobles, cifra que se utiliza para o cálculo do imposto. Os inmobles urbanos, como mínimo, abonan un 0,4% sobre o seu valor catastral e, como máximo, un 1,10%. Pola súa banda, os inmobles rústicos pagan por IBI entre un 0,30% e un 0,90% do seu valor catastral.
No caso de vivendas que se compraron con garaxe , o propietario recibirá dúas facturas de IBI, unha pola vivenda e outra pola cocheira. E se se comprou recentemente un inmoble con trasteiro , recibirán unha terceira factura en concepto de IBI por leste. O pago do Imposto de Bens Inmobles para garaxes e trasteiros é, tamén, inescusable.
Neste caso, a contía rolda os 60 euros para un garaxe tipo duns 14 metros cadrados. Un trasteiro pode supor o pago duns 10 euros en concepto de IBI.
Para unha vivenda duns 80 metros, sen garaxe nin trasteiro, o IBI pode supor o pago duns 400 euros anuais. Con garaxe asociado, ascendería a 450 euros. Como é lóxico, canto máis grande é o piso, maior será o pago deste imposto. Unha vivenda de 100 metros pode traer asociado un recibo de IBI duns 500 euros anuais.
O pago do IBI é obrigatorio por vivenda, por garaxe e por trasteiro
Ademais, nalgunhas cidades, hai que pagar o imposto de lixos, que pode representar o pago duns 40 euros anuais para un piso duns 80 metros. En Madrid recuperouse este imposto en 2009. O Concello impuxo entón unha nova taxa en concepto de residuos urbanos que se aplica tamén a todas as vivendas, sexa cal for a súa natureza. Calcúlase en función do valor catastral. A contía máxima na Comunidade de Madrid que se abona por este imposto é de 190 euros, se o valor catastral da vivenda supera 150.000 euros. Este imposto de residuos aplícase tamén pola tenencia de garaxes, aínda que está exento polos trasteiros.
Comunidade de veciños
Outro gasto fixo que non se pode esquivar cando se ten un piso baleiro é a factura das cotas da comunidade de veciños. Cada mes calquera vivenda debe afrontar o pago dun diñeiro, que estará en función dos servizos asociados e da dimensión das zonas comúns. Neste capítulo, resulta difícil dar unha cifra aproximada sobre a cantidade á que pode ascender esta cota. Canto maiores sexan os servizos do inmoble (piscina, canchas de pádel, ximnasio…), maior será o recibo da comunidade. Unha casa con piscina , conserxe ou porteiro 24 horas pagará bastante máis que outra que non conte con estes servizos.
Un apartamento de 40 metros en Madrid, sen porteiro nin ascensor, supón o pago dun recibo pola comunidade de veciños de 25 euros mensuais. Con todo, outro apartamento de similares dimensións, pero con porteiro, ascensor e servizos adicionais, como piscina, debe abonar unha media de 100 euros. Hai que ter en conta, ademais, que en moitas comunidades de veciños, este recibo inclúe gastos adicionais como a factura pola calefacción comunitaria e a auga.
O propietario está obrigado a pagar todas derrámalas que se aproben para realizar melloras no inmoble
A calefacción comunitaria é unha boa elección que permite aforrar gastos a todos os veciños. No entanto, sae moi cara cando se ten un piso baleiro e non se goza dela. Un piso de 80 metros con porteiro e calefacción debe abonar unha cota pola comunidade de veciños duns 100 euros mensuais.
Neste capítulo, non hai que esquecer que o propietario estará obrigado a pagar todas derrámalas que se aproben en xunta de veciños para realizar melloras no inmoble. Se é un piso antigo é habitual que, polo menos, cada dous anos apróbese unha derrama para reparar imperfectos. É difícil establecer unha contía, xa que en calquera caso estará en función das necesidades e da intensidade da reforma.
Gastos domésticos
Ter un piso baleiro, ademais, supón ter que afrontar as facturas de consumos mínimos domésticos, se non se deron de baixa. Hai que ter en conta os pagos de luz, gas, auga, e mesmo, nalgúns casos, de teléfono. O mellor cando se ten unha casa sen habitar é dar de baixa todos estes servizos, pero se se manteñen en alta, polo menos haberá que abonar os consumos mínimos establecidos polas compañías subministradoras.
Se se mantén o alta das subministracións, polo menos, haberá que abonar os consumos mínimos
En luz, débese coñecer a potencia contratada para saber a canto ascenderá a factura mensual. As compañías eléctricas permiten subscribir varios tipos de potencia -2,2 kw, 4,4 kw e 8,8 kw-, o que implica un consumo mínimo diferente.
Nun piso duns 80 metros, o consumo mínimo de luz pode roldar os 11 euros para unha vivenda que ten contratada unha potencia media. Este mesmo inmoble pode supor o pago duns 9 euros, como mínimo, por consumo de gas.
Factúraa da auga en moitos fogares inclúese xunto coa cota da comunidade de veciños. Se non é así, será un gasto engadido que supón o pago doutros 8 euros mensuais, como mínimo.
Seguro de fogar: si ou non?
Como protección ante imprevistos, hoxe día ao redor dun 65% dos fogares españois conta cun seguro, que cobre acontecementos inesperados ou accidentes como rotura de cristais, humidades, incendios… Cando se ten un piso baleiro, moitos propietarios senten a tentación de dar de baixa este seguro, aínda que ter esta póliza pode ser moi útil para evitar pagar ante sucesos imprevistos como os citados.
No caso dunha vivenda media de 80 metros cadrados, o seguro só polo continente pode supor o pago duns 120 euros de curmá anual.
Manter esta póliza servirá para que o propietario teña que custear do seu peto os danos que poida xerar en inmobles contiguos ou os que lle poidan xerar ladróns ou actos violentos. Convén, no entanto, contar cun seguro que cubra só polo continente e non polo contido.
Hipotecas, outra carga
Non é habitual, pero hai casos nos que os propietarios dun inmoble baleiro (case sempre unha segunda vivenda) pagan unha hipoteca por el.
É posible que un inmoble herdado teña hipoteca, da cal terán que facerse cargo os beneficiarios. Nese caso, no entanto, o custo por telo baleiro encarécese, xa que cada mes deberá abonar a cota correspondente. Hoxe en día, 100.000 euros financiados a un tipo medio do 3% a 15 anos supón afrontar un pago mensual de 690 euros.
