Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Entrevista

Mario Navarro, secretario xeral de Corte de Arbitraxe Económica de Dereito e Equidade

O mercado do aluguer en España está a empezar a espertar
Por miren 13 de Febreiro de 2007
Img marionavarrod

Mario Navarro-Rubio Rodríguez (licenciado en dereito pola Universidade de Navarra) é secretario xeral de Corte de Arbitraxe Económica de Dereito e Equidade. En 1999 fundou esta entidade sen ánimo de lucro co obxectivo de mellorar a situación do aluguer en España -un mercado que, segundo asegura, está a empezar a espertar- marcada polo encarecemento dos prezos e a baixa oferta. Na súa opinión, a arbitraxe (modo para solucionar conflitos de forma moito máis rápida que a xustiza ordinaria) está a axudar a axilizar os numerosos desafiuzamentos que se producen en España. No entanto, para engadir valor aos beneficios da arbitraxe, Mario Navarro-Rubio ha ido máis aló coa creación do Programa Nacional de Aluguer Garantido, un contrato de aluguer que inclúe unha garantía no caso de que xurdan incompatibilidades entre arrendador e inquilino. “Esta iniciativa ponse en marcha ante a necesidade de planificar a nivel nacional a difusión da Garantía de Aluguer como medida que soluciona os riscos e problemas, como desafiuzamentos ou malentendidos cos inquilinos que, por desgraza, convertéronse en habituais en España”, explica Navarro-Rubio.

Que é exactamente o Programa Nacional de Aluguer Garantido (PNGA)?

O Plan Nacional de Aluguer Garantido é un conxunto de medidas para promocionar o aluguer que puxemos en marcha ao comprobar que, segundo conclusións do barómetro do CIS, a principal preocupación socioeconómica dos españois é non poder acceder ao mercado da vivenda, ben a través de compra ou de aluguer. Entendemos que o mercado do aluguer atopábase nunha situación precaria e que se necesitaban solucións para reactivalo. O obxectivo fundamental do PNAG é aumentar o número de vivendas de aluguer que se ofertan, respondendo así a esta necesidade social urxente que temos en España. Por tanto, o PNGA é, como o seu nome indica, un documento que ofrece garantías para o aluguer. Os interesados asinan un contrato de aluguer que inclúe un documento, por só 42 euros, que lles dá dereito a solucionar posibles conflitos cos seus inquilinos por medio da arbitraxe. Este documento, que bautizamos como «Garantía de Aluguer» engádese como anexo ao contrato de aluguer como un pequeno trámite máis. A súa finalidade é garantir a obrigatoriedade no cumprimento íntegro do contrato de aluguer e protexer os dereitos de propietarios e inquilinos.

Cales son as vantaxes da arbitraxe?

A arbitraxe como forma de solucionar conflitos no ámbito inmobiliario (en particular na actividade do aluguer) ten moitas vantaxes. A máis aplaudida é a resolución de conflitos de forma rápida: mentres un desafiuzamento pode tardar de media, ao redor dun ano en resolverse pola vía xudicial, coa arbitraxe pode reducirse a 23 días. Ademais, este método ten as mesmas garantías que o proceso xudicial: o procedemento arbitral goza da mesma forza que un proceso xudicial. O laudo arbitral ten a mesma eficacia que unha sentenza xudicial firme. Insisto, o que dita o árbitro, imparcial e experto no seu sector, debe ser respectado e cumprido por ambas as partes. Ademais, para o consumidor é interesante este proceso polo aforro de custos que permite. A implantación da arbitraxe nun procedemento arbitral xera a medio prazo un notable aforro de custos para as partes grazas á axilidade procesual do sistema.

“A implantación da arbitraxe nun procedemento arbitral xera a medio prazo un notable aforro de custos para as partes grazas á axilidade procesual do sistema”
Por tanto, pódese dicir que no caso do aluguer, a arbitraxe acurta considerablemente a fase de enjuiciamiento a apenas un mes (en concreto uns 23 días), elimina todos os gastos que ocasiona un xuízo, e ademais soluciónase cunha simple reclamación, sen necesidade de avogado ou procurador.

Como poden os cidadáns acceder a este sistema de garantía de aluguer?

Na actualidade, temos acordos con 2.500 inmobiliarias, que ofrecen o noso Plan Nacional de Garantía de Aluguer aos clientes que acoden a elas en busca de aluguer. Traballamos principalmente a través delas. Pero tamén ofrecemos o servizo directamente a particulares. Temos un teléfono de atención ao cliente, que é o 902 21 71 21, a través do que damos toda a información e o servizo que nos reclamen. Ademais, estamos a traballar forte para que en oito meses os nosos impresos de garantía de aluguer estean en papelerías, librarías e estancos.

Está realmente dinamizando o PNAG o mercado do aluguer en España?

Si, consideramos que está a ter unha moi boa acollida. Só en 2006 asinamos 150.000 garantías de aluguer. Ademais, outra boa proba de que o noso plan funciona, é eficaz e necesario, está en que o propio Banco de España recomendounos. Tampouco temos nin unha soa sentenza arbitral anulada.

E cales son as súas previsións para este ano?

Para este ano esperamos alcanzar os 450.000 contratos de aluguer, un obxectivo moi ambicioso que queremos alcanzar conseguindo acordos con moitas máis inmobiliarias. Na actualidade temos asinados contratos con 2.500 inmobiliarias homologadas, pero queremos alcanzar as 7.000. Tamén nos expomos asinar acordos de colaboración con asociacións de consumidores. De momento, colaboramos con AECU (Asociación Europea de Consumidores e Usuarios de Urbanismo).

Ten a súa iniciativa algo que ver coa Sociedade Pública de Aluguer, promovida polo Ministerio da Vivenda?

Non. Son dúas iniciativas similares, pero non temos nada que ver. Nós somos unha entidade privada, sen ánimo de lucro. Non temos ningunha relación co Goberno e, de feito, traballamos por diferenciarnos da iniciativa pública. Na actualidade, estamos a expor cambiar o termo Nacional do noso Plan de Garantía de Aluguer, porque en moitas ocasións están a relacionarnos coa proposta da Administración Central. No entanto, en principio pensamos no cualificativo de ‘nacional’ posto que ofrecemos os nosos servizos en toda España. Tampouco queremos que nos utilicen politicamente como forma de achegarse aos electores, posto que a nosa é unha iniciativa popular, basicamente pola utilidade social que cobre. Tamén nos gusta recalcar o noso carácter de entidade sen ánimo de lucro.

Como valora a situación actual do mercado do aluguer en España?

O mercado do aluguer en España está a empezar a espertar. O aluguer está a coller forza mentres que o ámbito de cómpraa venda está a frearse. O principal problema é a pouca oferta e tamén a inseguridade.

“O principal problema que ten o aluguer en España é a pouca oferta e a inseguridade que ofrece”
A situación pode cambiar a mellor coa regulación que se prepara para a intermediación inmobiliaria. En particular, a lei que entrará en vigor previsiblemente en marzo, pretende reducir as comisións de intermediación máximas ata o 3% (na actualidade, algunhas entidades están a cobrar taxas de ata 14% por prestar os seus servizos a particulares). Con esta rebaixa, tamén se poderá axilizar en certa medida o mercado.

Por que cre que en España está tan pouco desenvolvido o mercado do aluguer? Débese a cuestións de mentalidade ou ao medo causado en gran parte pola desprotección dos propietarios ante falta de pagamentos e desfeitas dos inquilinos?

Si, a xente en particular ten medo a que os inquilinos non respondan economicamente e saben que a xustiza é lenta, polo que tentan evitar estes potenciais problemas.

Como se podería potenciar o mercado do aluguer en España?

A principal maneira de fomentar o aluguer é introducindo máis incentivos fiscais para os propietarios de vivendas.

“A mellor maneira de fomentar o aluguer é introducindo máis incentivos fiscais para os propietarios de vivendas”
Desta maneira, custaríalles menos pór no mercado as súas vivendas baleiras. Tamén sería interesante que se axilizasen os procesos xudiciais de desafiuzamentos. Na actualidade a lei é correcta e os xuíces aplícana ben. As sentenzas finais son as correctas. O problema está na lentitude dos procedementos. Se se axilizasen, o mercado do aluguer tamén comezaría a remontar. Así, se todas estas medidas puxésense en marcha é probable que saísen á luz moitos dos pisos baleiros que existen na actualidade. Isto favorecería que baixasen os prezos do aluguer. É a lei da oferta e a demanda: se hai máis demanda, os prezos caen.

Cre que tería algún impacto sobre o mercado do aluguer a proposta que estudan algunhas comunidades autónomas como País Vasco e Cataluña de aplicar un canon sobre os pisos baleiros?

Sinceramente, creo que non. Paréceme que sería mellor buscar medidas incentivadoras ou lexislar en positivo, antes que introducir normas de castigo ou prohibitivas. En calquera caso, paréceme inviable a proposta, xa que choca con numerosos obstáculos. O primeiro deles, definir que é unha vivenda baleira.

Na súa opinión como podería definirse ese concepto de vivenda baleira?

Paréceme moi difícil, por non dicir imposible. Algunhas das definicións que se manexan é que o piso estea baleiro ao redor de cinco anos. No entanto, Como se pode comprobar isto? A picaresca en España xoga un papel moi importante á hora de sortear leis ambiguas e este caso non podería ser menos. Ademais, parece que a lei choca cun dereito constitucional, como é o da propiedade privada. Cada un pode facer o que desexe cos seus bens, polo que, desde este punto de vista, non parece moi lóxico castigar determinadas actuacións, como manter unha propiedade inmobiliaria baleira.

De que datos debemos fiarnos para saber cales son, en realidade, as vivendas baleiras que hai en España?

Creo que os datos máis fiables son os do Instituto Nacional de Estatística (INE). As súas últimas cifras apuntan que en España hai uns 2.800.000 pisos baleiros.