Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Memoria de calidades

Esixe ao promotor a instalación de todos os materiais técnicos que a conforman
Por EROSKI Consumer 18 de Agosto de 2003

A memoria de calidades está considerada un dos principais instrumentos de garantía paira aqueles que adquiren una vivenda sobre plano. Una situación que leva paira o comprador un grave risco ao descoñecer o resultado final da obra. Neste sentido, a lei recoñece ao promotor a obrigación de entregar una copia gratuíta, que inclúa todos os materiais técnicos a utilizar, tanto a quen se interesen polas características dos pisos como a quen se decidan a adquirilos. Resulta, ademais, de obrigado cumprimento paira o construtor, que só pode substituír os materiais indicados co consentimento expreso do titular da vivenda. Comprobe, una vez finalizada a obra, que o resultado final axústase ao acordado na memoria.

Contido

No seu artigo 47, a Constitución establece o dereito de calquera cidadán a “gozar dunha vivenda digna e adecuada”, de maneira que responda as expectativas creadas polo promotor e non se poña en risco o forte investimento realizado, a miúdo, polo consumidor. Ademais, o Real Decreto 515/89 establece a necesidade de que “a oferta, promoción e publicidade dirixida á venda de vivendas, axústese ás verdadeiras características” e reprocha aos construtores que se induza a erro aos adquirientes ou se silencien datos fundamentais.

É por esta razón que a lei esixe ao promotor a entrega gratuíta da denominada memoria de calidades, un documento no que se inclúe una relación ampla e detallada de todos os materiais utilizados na construción dun piso, así como una copia do proxecto e aquela información de interese paira o comprador.O obxectivo é facilitar ao consumidor a adquisición dun produto en bo estado e con todas as garantías, tanto daqueles remates que se aprecian a un golpe de vista como de posibles vicios ocultos que só o día a día pon ao descuberto. “A memoria de calidades debe ser una información exixible e a disposición de calquera interesado”, recalca o Secretario xeral da Asociación de Promotores e Construtores de España (APCE), Manuel Martí.

Nela, débese incluír a calidade dos elementos que integran a construción -sen formar parte da estrutura-, así como o modelo, a serie e as súas características técnicas. Neste sentido, o consumidor non debe conformarse cunha simple descrición, senón que debe esixir todos os detalles en relación cos materiais empregados, posto que existen múltiples variedades e prezos. “Dicir que a vivenda inclúe chans de mármore, non é dicir moito, xa que existen diversas clases deste material cuxo prezo varía considerablemente segundo trátese dun ou outro. Hai que especificar as características concretas de cada elemento”, describe Martí.

Tamén é posible que a memoria de calidades explicite outros datos como o calendario de pagos e o posible financiamento, e, mesmo, ultimamente é habitual atopar nela cuestións relativas á comunicación co resto da cidade a través do transporte público, a distancia á que se atopa un centro escolar ou a proximidade de pubs e discotecas. Tampouco adoitan esquecerse dos illamentos térmicos e acústicos do edifico, as zonas comúns e os servizos accesorios.

Precaucións

A Lei Xeral paira a defensa dos Consumidores e Usuarios establece como un dereito básico destes “a información correcta sobre os diferentes produtos ou servizos”. En especial, cando se trata da adquisición ou arrendamento dunha vivenda.”Máis do 90 por cento das casas de nova construción adquírense antes de porse a primeira pedra. En consecuencia, os riscos que corre o adquiriente son maiores, posto que é un ben que aínda non existe”, alertan desde o Consello Xeral do Notariado.

Ante esta situación, é necesario agudizar todos os sentidos á hora de comprar una casa sobre plano e non deixarse levar por suculentas ofertas que ofrecen vivendas a un prezo menor que o resto, pero que poden derivar no uso de materiais de baixa calidade.Tamén é importante indagar sobre a traxectoria da construtora ou promotor ao que se vai a adquirir a vivenda e recoñecer, se é posible, a súa solvencia. “As grandes empresas ou as pequenas acreditadas adoitan ter maiores e mellores garantías en calquera caso”, destaca un responsable do Consello.

Por todo iso, o consumidor interesado en comprar un piso debe seguir una serie de pasos se realmente pretende realizar una operación satisfactoria e con todas as garantías.

O primeiro é acudir a un avogado ou notario, ou, na súa falta, aos departamentos e asociacións de consumo, paira comprobar se a promotora cumpre cos requisitos legais: se o solar é da súa propiedade, se existe licenza de construción, posibles inconvenientes futuros?

A continuación, debe esixir ao vendedor a descrición da vivenda con planos e superficie útil, as características do edificio en xeral, zonas comúns e servizos accesorios e, por suposto, una copia da memoria de calidades e os datos rexistrais do inmoble.

Una vez comprobados, así mesmo, a licenza, autorizacións administrativas e estatutos da comunidade, o interesado debe solicitar o correspondente asesoramento notarial relacionado coa escritura de compra, se finalmente decídese a adquirila.”No caso de vivendas de segunda man non é necesario entregar una copia da memoria de calidades, posto que o comprador pode observar cos seus propios ollos as características da mesma. Tampouco é necesario entregar a memoria de calidades á hora de alugar una casa”, lembra Manuel Martí.

Reclamacións

Segundo datos da Federación de Usuarios e Consumidores Independentes (FUCI), o pasado ano recibíronse un total de 674 queixas e consultas relativas “a toda clase de situacións non esperadas polo consumidor cando adquiriu a súa vivenda” e até 38.428 reclamacións (un 14% máis que en 2001) relacionadas coa compra ou aluguer dunha casa. A cifra denota un importante incremento respecto de períodos anteriores, aínda que, paira Manuel Martí, non é momento de ser “alarmistas”.”O pasado ano construíronse medio millón de vivendas novas e vendéronse outras tantas de segunda man. Se comparamos esta cifra co número de queixas que houbo, é fácil comprobar que as reclamacións non son habituais”, asegura o secretario xeral da APCE. “O problema é que ao ter as vivendas un prezo tan elevado, a xente é moi sensible ao feito de que poidan ter algún fallo”, engade.

O caso é que o descontento existe e o comprador está no seu dereito de reclamar, máxime si tense en conta que a memoria de calidades, ao formar parte do contrato, é de obrigado cumprimento paira o promotor, que só pode substituír uns materiais por outros co consentimento expreso do propietario do piso.”É necesario contar coa conformidade do consumidor, sempre debe coñecer e autorizar o cambio”, recalca Martí, quen asegura, ademais, que no caso de que se dea esta situación “débese abonar ao interesado a diferenza se os materiais empregados son de calidade máis baixa”.

Se a pesar de todo, producísense alteracións no estipulado na memoria de calidades, é momento de reclamar e esixir o pactado, tendo en conta que só se pode esixir xuridicamente, ante os tribunais, cando se entregue a vivenda e os materiais empregados non se correspondan cos acordados.

Nestes casos, as asociacións de consumo constitúen o primeiro banzo, posto que é nelas onde se presenta a primeira reclamación. Esta pode solicitar una compensación monetaria ao promotor por danos e prexuízos ou esixir que cumpra co pactado. A partir dese momento, a asociación representa ao consumidor, contacta coa outra parte e tenta chegar a un acordo extraxudicial que, de alcanzarse, pon fin ao conflito.

En caso contrario, se o problema incumpre a normativa en materia de consumo, o feito debe ser sancionado ante a Administración, que determinará a sanción correspondente, independentemente da indemnización por danos e prexuízos.

Recomendacións

O consumidor debe ter especial coidado con aqueles contratos nos que, mediante cláusula, especifíquese a posibilidade de substituír os materiais “por outros de calidade similar”, xa que non sempre isto será así e a calidade pode resultar moito máis baixa se non se teñen coñecementos sobre esta materia.

As citadas “previsións”, que aluden a motivos legais ou técnicos -como que o produto empregado deixe de fabricarse- paira proceder ao cambio, poden supor paira o consumidor un importante contratempo e, en ningún caso, pode ser de tal importancia que o comprador adquira una vivenda distinta da que contratou.

Paira evitar situacións desagradables, a FUCI recomenda ao interesado revisar a memoria de calidades antes de asinala e esixir un importante nivel de detalle. Ao mesmo tempo, debe ter en conta que, segundo establece o Código Civil, dispón de seis meses paira reclamar por defectos que non son visibles.

Entre os consellos a ter en conta, destacan:

  • Revisar paredes, teitos e pisos ante posibles gretas estruturais ou danos por humidade.
  • Observar o estado dos marcos das xanelas por si entrase humidade.
  • Detectar os sistemas de ventilación en cociña e baños.
  • Comprobar se as paredes exteriores mostran signos de desprendemento.
  • Coñecer os sistemas de seguridade dos que dispón o inmoble.
  • Descubrir posibles vicios ocultos.