Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Aluguer

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Nova lei de aluguer: consecuencias para inquilinos e propietarios

Tanto propietarios como inquilinos de inmobles veranse, en xeral, favorecidos pola nova lei, que pretende que as vivendas baleiras saian ao mercado do aluguer

As altas taxas de desemprego e a dificultade para conseguir unha hipoteca evidencian que cada vez son menos os españois que poden optar a un piso en propiedade. Con todo, en España hai case tres millóns e medio de inmobles baleiros, o que supón un 15% do total de casas, segundo o Censo de Poboación e Vivendas 2011, publicado polo INE (Instituto Nacional de Estatística). Para paliar esta situación, o pasado 6 de xuño entrou en vigor a Lei 4/2013 de Medidas de Flexibilización e Fomento do Mercado de Aluguer de Vivendas, co obxectivo de mellorar a oferta de aluguer e xerar máis mobilidade no mercado inmobiliario. Esta normativa propugna cambios que afectarán tanto os propietarios como aos inquilinos, con novos dereitos e obrigacións que convén coñecer á hora de subscribir un contrato de aluguer, tal e como se detalla no seguinte artigo.

Imaxe: Ruth Livingstone

Mentres no resto dos países europeos, máis dun 30% das persoas vive en réxime de arrendamento, en España ata agora o mercado do aluguer só ha representado un 17% do total dos inmobles, o que constitúe a menor porcentaxe de toda a UE. Por iso, coa finalidade de dinamizar o aluguer de pisos, a Lei 4/2013 de Medidas de Flexibilización e Fomento do Mercado de Aluguer de Vivendas, que modifica a Lei de Arrendamentos Urbanos (Lei 29/1994, de 24 de novembro), introduce unha serie cambios de carácter tributario e xurídico.

A partir do terceiro ano de contrato, a renda pode ser pactada de maneira libre entre caseiro e inquilino, sen ter en conta o IPC

As variacións teñen como fin proporcionar unha maior seguridade xurídica, sacar ao mercado as casas baleiras, ofrecer estímulos fiscais e aumentar a protección das partes (tanto do inquilino, como do arrendador). Neste sentido, prevese que a nova normativa axudará a dar saída a gran parte dos case 3,5 millóns de inmobles sen habitar.

Consecuencias da nova lei para inquilinos e propietarios

  1. Redución da duración do contrato de arrendamento

    Co obxectivo de aumentar a flexibilidade do mercado do aluguer, acúrtanse os prazos de duración máxima dos contratos de arrendamento.

    • Redúcese de cinco a tres anos a denominada prórroga forzosa do contrato, que posibilita que o inquilino, sexa cal for o tempo de duración pactado no contrato, poida prorrogalo, o cal deberá ser respectado polo arrendador.

    • Diminúe de tres anos a un a prórroga tácita automática do contrato, que permite que, unha vez transcorrido o período acordado para a duración do contrato e a súa posible prórroga obrigatoria, o contrato poida entenderse prorrogado de maneira tácita, se as partes non sinalan o contrario.

    • Desta forma, o límite legal para a duración dos contratos de arrendamento redúcese do anteriores oito anos (cinco de prórroga forzosa + tres de prórroga tácita automática = oito anos), ao catro actuais (3 + 1 = 4 anos), é dicir, exactamente a metade.

    Nestes momentos de crises , necesítase que o aluguer absorba o gran stock de pisos en venda. Por iso, espérase que estas medidas intensifiquen a oferta de inmobles en aluguer, porque a redución dos períodos de duración dos contratos confire unha maior seguridade xurídica ao propietario, xa que non queda atado durante tantos anos ao inquilino. Pola contra, a nova normativa prexudica moito a estabilidade do arrendatario, posto que a duración máxima de mantemento do contrato de aluguer á que está obrigado o arrendador son agora catro anos.

  2. Recuperación da vivenda alugada por parte do arrendador

    Esta medida ofrece unha maior seguridade aos propietarios dos inmobles a pesar de que, neste caso, os inquilinos quedan máis desprotexidos.

    Unha vez transcorrido, polo menos, o primeiro ano desde a firma do contrato, aínda que nel non se fixo unha mención expresa, o caseiro pode recuperar o inmoble como residencia habitual, en caso de necesitalo para si, os seus familiares en primeiro grao ou para o seu cónxuxe, tras un divorcio ou a nulidade matrimonial. Para iso, o dono debe cursar unha comunicación previa ao arrendatario, con dous meses de antelación á data na que necesitará a vivenda.

  3. Desistimiento do contrato por parte do inquilino

    É unha das novidades máis rechamantes desta lei. Resulta moi beneficiosa para os inquilinos, posto que contarán con máis facilidades á hora de deixar o piso que alugaron. Con todo, é a medida que máis inquieta e prexudica aos caseiros, sobre todo a quen dependen desa renda para vivir ou afrontar o pago dunha hipoteca.

    Estipúlase que, cun preaviso dun mes, o arrendatario poderá abandonar o inmoble, cando se cumpriron seis meses de contrato, sen a obrigación de esperar a que termine o ano e sen ter que pagar indemnización, salvo que no contrato especifíquese o contrario. Coa anterior lei, o inquilino estaba forzado a respectar o período asinado.

    De calquera forma, en caso de producirse o desistimiento anticipado, pódese pactar no contrato unha indemnización para o arrendador.

  4. Revisión das rendas

    Ata agora, a actualización da renda do aluguer era obrigatoria en función da variación do IPC. En cambio, coa nova lei, a renda mensual do arrendamento deixa de revisarse de acordo con este índice e, a partir do terceiro ano, pode ser pactada de maneira libre entre caseiro e inquilino. Con todo, cando non hai pacto entre eles, a renda poderá seguir actualizándose en función das variacións do IPC.

    Consiste, por tanto, nunha decisión que favorece tanto a propietarios como a arrendatarios, pois lles outorga unha maior liberdade á hora de decidir o prezo do aluguer.

  5. Obrigatoriedade de inscribir o contrato no Rexistro

    Co fin de facer valer os dereitos de propietarios e inquilinos fronte a terceiros, faise obrigatoria a inscrición dos contratos de arrendamento no Rexistro da Propiedade.

    A idea non convence aos especialistas, nin aos donos dos pisos, porque promove a inscrición rexistral co propósito de ter contabilizados os alugueres e facilitar á Administración Tributaria a creación no futuro de posibles impostos ao arrendamento.

    En cambio, supón unha medida moi positiva para os arrendatarios, xa que, se o contrato non está inscrito, o eventual comprador do inmoble non está obrigado a respectar o arrendamento concertado polo anterior propietario e o inquilino pode perder os seus dereitos. Pola contra, unha vez inscrito o contrato no Rexistro, a transmisión dunha vivenda, arrendada a un terceiro, non pode afectar os dereitos legais do inquilino, pois o novo adquirente ten que respectar o contrato de arrendamento.

  6. Axilízase o procedemento de desafiuzamento dos inquilinos morosos

    • O propietario poderá solicitar o procedemento de desafiuzamento do arrendatario cun só mes de falta de pagamento. Unha vez que o xulgado remite a notificación, o inquilino terá que pagar a débeda ou presentar alegacións nun prazo de dez días.

    • Se se sinala no contrato, a falta de pago da renda por parte do arrendatario pode dar lugar á resolución do aluguer, con só presentar un requirimento notarial ou xudicial previo. Unha vez cancelada a inscrición do arrendamento, pódese ordenar a execución, o que implica a restitución do inmoble ao seu propietario.

    • Pola súa banda, o inquilino pode evitar o xuízo e o consecuente desafiuzamento se abona as rendas que debe, co que se reactivaría o contrato de aluguer.

    • Así mesmo, créase un Rexistro de Sentenzas firmes de falta de pagamentos de rendas de aluguer, onde o dono debe presentar unha proposta de contrato cos datos do futuro arrendatario para pescudar se incumpriu coas súas obrigacións de pago de renda en contratos de arrendamento e, por iso, foi condenado por sentenza firme nun procedemento de desafiuzamento . Esta disposición non se aplicará aos contratos asinados con anterioridade á entrada en vigor da Lei.

    En calquera caso, estas medidas melloran a seguridade xurídica dos contratos de aluguer, favorecen a saída de vivendas baleiras ao mercado e amparan aos propietarios de inmobles que, ata agora, atopábanse desprotexidos ante os inquilinos morosos. Ademais, incorporaranse máis inmobles (que están baleiros) ao mercado de aluguer.

  7. Venda dunha vivenda con inquilino

    Para que os arrendamentos teñan efecto fronte a terceiros, han de estar inscritos no Rexistro da Propiedade. Así, un comprador que adquira un piso en réxime de aluguer non inscrito non terá que respectar o contrato de arrendamento. O inquilino só poderá permanecer na vivenda tres meses desde a comunicación da adquisición por parte do comprador, pero poderá esixir ao vendedor que lle indemnice polos danos e prexuízos que se lle ocasionou.

    Con todo, se o aluguer está inscrito no Rexistro da Propiedade, o adquirente dun inmoble arrendado está obrigado a manter ao inquilino. Esta nova norma ofrece unha maior garantía aos arrendatarios.

  8. Poxa do piso con inquilino

    O contrato de arrendamento queda extinguido se o dono da vivenda é obxecto do alleamento forzoso derivada dunha execución hipotecaria ou dunha sentenza xudicial.

  9. Renuncia ao dereito de retracto

    O inquilino e o propietario poderán pactar a renuncia do primeiro ao dereito de adquisición preferente do inmoble arrendado. Antes este dereito era irrenunciable, excepto en contratos superiores a tres anos.

  10. Custo das reformas na vivenda

    Se o arrendatario expón facer obras para mellorar o piso, pode chegar a un acordo co dono para que o custo da reforma descóntese das mensualidades do aluguer.

    Esta norma é beneficiosa para o caseiro, posto que unha reforma incrementa o valor dunha vivenda e tamén favorece ao inquilino, xa que, a través da baixada da súa renda mensual, vai vendo mellorado o inmoble onde habita. Con todo, pódese suscitar a controversia se propietario e arrendatario non se pon de acordo en que unha obra realizada era ou non a pactada.

  11. Acreditación do certificado enerxético

    Desde o pasado 1 de xuño de 2013, as casas en venda ou aluguer deben dispor dun certificado de eficiencia. Esta etiqueta enerxética (mediante unha escala de sete letras que vai desde a A, a máis eficiente, á G, a que menos) poden emitila os técnicos autorizados, ten unha validez de dez anos e débea achegar o propietario. En caso de non posuír o certificado enerxético, as sancións para o dono da vivenda van desde os 300 aos 6.000 euros.

    Supón unha garantía máis para o inquilino, posto que así poderá comparar a eficiencia enerxética de cada inmoble antes de tomar unha decisión.

Aínda que a variación do IPC deixe de ser a referencia tope para revisar as mensualidades e a renegociación dun novo contrato de arrendamento, ao tres anos, poida supor para os inquilinos unha posible subida da renda, algúns expertos prognostican que con esta nova lei colocaranse no mercado máis vivendas en aluguer e, ao haber máis competencia, os prezos baixarán.

RSS. Sigue informado

Ao publicar un comentario aceptas a política de protección de datos

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións