Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Nova Lei Hipotecaria, consecuencias para o consumidor

A paralización de desafiuzamentos durante os próximos dous anos ou a ampliación dun a tres meses do prazo estipulado de falta de pagamento da hipoteca terán efectos positivos

Aínda quedan algúns flocos por concretar na reforma das hipotecas e aínda non se redactou o texto definitivo, pero xa se coñecen as principais liñas da nova Lei de Protección dos Debedores Hipotecados (Lei Hipotecaria), que entrará en vigor en xuño deste ano: diminúe de 40 a 30 anos o prazo máximo de concesión das hipotecas, acepta a intervención xudicial se se observan cláusulas abusivas, permite a venda do inmoble en proceso de execución hipotecaria fose do procedemento xudicial e ofrece máis competencias aos notarios, entre outras disposicións. Estas medidas suavizan, en parte, a atafegante situación económica que padecen moitas familias españolas inmersas en créditos hipotecarios. Con todo, convén dar un repaso ás novidades que trae consigo a nova lei e analizar como afectarán os consumidores.

Novas hipotecas: máis garantías e protección

Imaxe: Daniel Jaeger Vendruscolo

O número de hipotecas constituídas sobre vivendas continúa a súa tendencia á baixa, segundo os datos do INE (Instituto Nacional de Estatística), e os expertos auguran que non se producirá un repunte das vendas de inmobles durante este ano, debido á falta de crédito e a debilidade da demanda motivados, entre outras razóns, polo aumento do paro. Con todo, si que hai cambios no sector. As modificacións que inclúe a nova Lei Hipotecaria afectarán de maneira significativa aos compradores que contraten financiamento para a adquisición dun piso.

Para aumentar a seguridade nas hipotecas, o comprador deberá cumprimentar un documento indicando que foi advertido dos posibles riscos

Aínda que, en xeral, a nova lei ofrece máis garantías aos consumidores e bríndaselles unha maior protección, moitos especialistas consideran que as medidas tomadas polo Executivo seguen sendo insuficientes e que queda aínda moito por avanzar na reforma hipotecaria. En principio, preténdese transmitir prudencia financeira para non incorrer no sobreendeudamiento que aburou aos compradores durante estes últimos anos. Así mesmo, esixirase un maior rigor á hora de conceder hipotecas, polo que se que reducirá o seu número e encareceranse, ademais de dificultar as seguintes compras. Pero, cales son as novidades que promove a nova lei e como repercutirán nos consumidores?

Consecuencias da nova Lei Hipotecaria

  1. Limítase a 30 anos o prazo máximo de amortización das hipotecas, desde os 40 actuais.

    A pesar de que moitos expertos argüen que é un prazo razoable e que, mesmo, ofrece a posibilidade de adquirir outra vivenda no futuro, a limitación da vida dunha hipoteca a 30 anos podería acoutar aínda máis o volume de compradores potenciais. Ademais, esta medida encarece no futuro os créditos hipotecarios posto que, canto máis breve é o período de amortización dunha hipoteca, máis altas son as súas cotas.

  2. Paralízanse os desafiuzamentos durante os próximos dous anos.

    O Tribunal de Xustiza da UE estableceu, mediante sentenza, que a Lei española era incompatible coa directiva europea de 1993 sobre a protección dos consumidores referente ás cláusulas abusivas.
    España vulnera esta directiva ao non permitir que os xuíces suspendan un desafiuzamento se consideran que un préstamo hipotecario deixa ao cidadán nunha situación de indefensión fronte ás entidades financeiras.

    A partir de agora, os xuíces poderán declarar improcedentes as execucións hipotecarias, o que pode constituír unha medida de alivio para as familias que están a piques de perder a súa vivenda.

  3. Ponse freo ás cláusulas abusivas.

    Por mor da citada sentenza europea contra o sistema de desafiuzamentos español, dáse máis poder aos notarios para impedir estas cláusulas . Ata agora, o notario só preguntaba ao comprador se entendía o que asinaba. En cambio, a nova lei faculta ao notario a deter a firma dunha hipoteca se detecta na escritura algunha cláusula abusiva.

  4. Posibilítase a venda extraxudicial.

    Permítese que o debedor en proceso de execución hipotecaria poida vender pola súa conta a vivenda, fóra do procedemento xudicial. Se atopa un comprador (que ofrece un prezo maior ao da futura poxa), a operación estará avalada por lei, polo que supón unha medida positiva para o consumidor. Ademais, en caso de execución hipotecaria, o xuíz pode condonar o pago da débeda se o propietario fai fronte ao 65% do total pendente no quinto ano a partir do proceso de poxa, ou o 80% do total no décimo ano.

    Neste sentido, xuíces e notarios poderán declarar improcedentes as execucións hipotecarias ou suspender vendas extraxudiciais dos bens executados, cando detecten cláusulas abusivas nos contratos. Para evitar estas situacións, establécese a obrigatoriedade de que na escritura pública conste por escrito a cultura financeira do prestatario e o total coñecemento das cláusulas do contrato.

  5. O hipotecado deberá asinar un documento no que corrobore que foi advertido dos posibles riscos do contrato.

    O Banco de España elaborará un formulario que o comprador terá que cumprimentar consignando en que termos recibiu a información. Con esta medida perséguese dotar de seguridade ao consumidor, pois ata agora, moitos cidadáns non eran conscientes do que asinaban.

    Regularanse certas prácticas que se incluían nos contratos hipotecarios, como o establecemento de hipotecas adoito, hipotecas multidivisa, swaps de tipos de interese, etc. Estes produtos financeiros complexos deberanse explicar de forma exhaustiva e a súa aceptación por parte do hipotecado terase que asinar nun documento independente á escritura de hipoteca.

  6. Amplíase dun a tres meses o prazo estipulado de falta de pagamento da hipoteca que debe abonar o debedor antes de que se inicie unha execución hipotecaria.

    Esta decisión favorable para os consumidores supón un balón de osíxeno para as persoas hipotecadas con risco de falta de pagamento.

  7. Préstamos do 80%, como máximo, do valor de tasación do inmoble.

    Aínda que a anterior normativa xa aludía a este tope, insinuábase unha posible porcentaxe maior se o comprador presentaba avais ou outras garantías. Agora non pode superarse este máximo. Así, os consumidores só poderán solicitar un préstamo hipotecario se contan, polo menos, cun 20% do valor da vivenda. Isto fará que os consumidores só contraten as hipotecas que en realidade poden abonar.

  8. Limitación dos intereses de demora a tres veces o tipo de interese legal do diñeiro

    Esta medida non ten efectos retroactivos, polo que entra en vigor a partir da aprobación da lei e poderán acollerse a ela as novas hipotecas ou as actuais que entren en moura neses momentos.

    Para 2013, o interese legal do diñeiro está no 4%, polo que os intereses que se abonan pola falta de pagamento nas cotas hipotecarias quedan limitados a un máximo do 12% (4% x tres veces), fronte ao 20% ou, mesmo, o 25% que roldaban ata agora. Esta modificación pretende que non se incremente tanto a débeda que non poida pagarse e, sobre todo, que os intereses sexan razoables. Ademais, establécese que, en caso dunha execución, se o valor da vivenda é insuficiente para cubrir toda a débeda, o principal pendente de pago deixará de devengar interese.

    Aínda que é unha medida eficaz e, nalgúns casos, os intereses de demora rebaixaranse á metade, os expertos aducen que aínda seguirán sendo excesivos para as economías domésticas.

  9. Tasaciones independentes.

    O hipotecado poderá contratar pola súa conta a unha sociedade de tasación homologada, para que estipule o valor da vivenda que pretende adquirir e a entidade bancaria deberá aceptar a súa tasación. Ata agora, o banco decidía que compañía taxaba o inmoble, e esta, a miúdo, estaba ligada á propia entidade. Ademais, os bancos non poderán participar de forma directa en máis do 10% do capital das tasadoras. Esta decisión favorecerá a independencia das sociedades de tasación con respecto ás entidades e as tasaciones serán máis fidedignas.

  10. Novo deseño da hipoteca inversa.

    A hipoteca inversa consiste na venda do piso a unha compañía de seguros, aínda que o propietario mantén o usufructo ata o seu falecemento. En lugar de recibir o diñeiro pola venda no acto, a compañía vai abonando á persoa unha renda mensual mentres vive.

    A nova normativa especifica que os solicitantes deste produto financeiro sexan persoas con 65 anos ou máis, ou afectadas de dependencia ou cun grao de discapacidade igual ou superior ao 33%. Esta medida introduce unha mellora de carácter social, ao incluír como beneficiarios dela ás persoas dependentes.

    Con todo, é unha disposición difícil de explicar a unha persoa dependente ou con discapacidade. Ademais, se a compañía de seguros abonou xa todas as rendas mensuais e a persoa non faleceu, non se sabe se ten que abandonar o inmoble.

Outras disposicións da nova Lei

Ademais das anteriores, a nova Lei Hipotecaria estipula outras medidas que poden aliviar a inquietude de numerosos españois sumidos nun crédito hipotecario.

  • O debedor terá a posibilidade de propor un plan de refinanciamento ao banco ao que debe diñeiro. En caso de rexeitamento por parte da entidade, esta deberá xustificar as causas polas que non aproba devandito plan.

  • Contémplase a posibilidade de rescatar os plans de pensións, no caso de que o beneficiario se enfronte á execución hipotecaria da súa vivenda habitual.

  • As familias numerosas, que teñan un neno menor de tres anos e as familias monoparentais con dous fillos ao seu cargo forman parte do limiar de exclusión.

  • O Goberno poderá ampliar o colectivo beneficiario do fondo social de pisos, creado cunhas 6.000 vivendas, propiedade de entidades bancarias, e destinado a cubrir as necesidades de familias desafiuzadas. De calquera modo, a proposta de constituír un fondo de 6.000 inmobles sociais para os máis desfavorecidos é escasa, se se ten en conta a gran cantidade de desafiuzamentos que xa se produciron.

RSS. Sigue informado

Ao publicar un comentario aceptas a política de protección de datos

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións
Fundación EROSKI

Validacións desta páxina

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación do W3C indicando que este documento é XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto