O aumento do índice de morosidade entre os clientes bancarios ha propiciado que as entidades financeiras haxan elevado os requisitos para acceder a un crédito hipotecario. Mentres que antes bastaba coa presentación do tres últimas nóminas ou pagos e a última Declaración da Renda, agora demándase mesmo o historial laboral ou o grao de antigüidade na empresa. Ademais, é inusual que concedan máis do 30% sobre o salario neto mensual do demandante. A estas circunstancias súmase o feito de que, cada vez máis, as entidades financeiras denegan o crédito para a compra dun piso que non sexa da súa propiedade, debido ao seu elevado stock de vivendas.
Que documentos acreditar
O número de hipotecas constituídas sobre vivendas descendeu un 7% en 2010 e é xa o cuarto ano consecutivo con cifras negativas na concesión destes créditos. Así o sinalan os últimos datos do Instituto Nacional de Estatística (INE). A iso contribuíu en gran medida o endurecemento das condicións para acceder a un crédito hipotecario por parte das entidades bancarias, un dos efectos directos da crise.
Bancos e caixas de aforro teñen as súas propias normas para esixir os documentos que deben presentar os particulares. Hai uns criterios mínimos, pero estes endurecéronse nos últimos anos como consecuencia do aumento do índice de morosidade. O medo das entidades á falta de pagamentos trasládase aos clientes en forma dun aumento do número de documentos e xustificantes que deben entregar ao formalizar o seu crédito.
O aumento e endurecemento dos requisitos obedece ao medo á falta de pagamentos
- Parten dos documentos básicos, como a fotocopia do Documento Nacional de Identidade para os demandantes nacionais, ou cartón de residencia, para estranxeiros.
En caso de separación ou divorcio, haberá que presentar a sentenza xudicial ou convenio regulador.
A partir deste momento chega o máis difícil: os asalariados deben achegar unha fotocopia do últimas tres nóminas percibidas e a copia da última declaración da renda. Pola súa banda, os traballadores por conta propia deben achegar á entidade o tres últimos pagos do I.R.P.F. trimestral (Modelo 130), o alta no imposto de actividades económicas (Modelo 036) e outra copia da última Declaración da Renda. En ambos os casos, debido aos problemas de morosidade entre os clientes, é frecuente que non baste con presentar o tres últimas nóminas ou pagos, senón que se amplían os prazos. Tampouco basta con entregar a última Declaración da Renda, senón a dos últimos anos.
En ocasións, esíxese o historial laboral e o grao de antigüidade na empresa.
Antes de conceder un crédito, o banco trata de asegurarse ao máximo posible. Son frecuentes as peticións de información para cerciorarse de que o usuario non está incluído nos arquivos de impagados, unha lista de morosos de produtos bancarios (créditos, contas, cartóns…), pero tamén dos servizos de telecomunicacións ou enerxéticos. Estar incluído nesta lista pode ser un punto negro tan importante como para impedir o acceso ao crédito.
Estar incluído nunha lista de morosos pode impedir o acceso ao crédito
Tamén se revisa o nivel actual de endebedamento para determinar se se pode asumir a concesión da hipoteca sen incorrer en riscos.
Con independencia dos ingresos que xere o demandante, debe achegar tamén outro tipo de documentación que garda relación directa co inmoble que se hipotecará. Os principais documentos que requiren os bancos e caixas para a concesión desta vía de financiamento son:
- Un contrato privado de compravenda.
Nota simple actualizada do rexistro da propiedade do inmoble.
Último recibo do IBI do inmoble que vai hipotecar.
Certificado da comunidade de propietarios, se a houbese, de que a vivenda está ao corrente de pago.
No caso dunha vivenda en construción ou rehabilitación de vivenda propia haberá que achegar máis documentos, como a escritura de declaración de obra nova, a memoria de obra, os planos selados polo Colexio oficial de Arquitectos e Aparelladores, o proxecto técnico do arquitecto, a licenza de obras e un seguro a todo risco da construción, que unha vez constituída a vivenda en proxecto haberá que substituílo por un de danos.
Os cambios na concesión de hipotecas
Conseguir un crédito hoxe é moi diferente a facelo antes da crise, cando se concedían hipotecas con condicións moi laxas. Se hai uns anos a práctica totalidade de demandantes obtiña unha, na actualidade hai usuarios para quen é case “misión imposible”. Entre eles figuran os desempregados, traballadores temporais ou descontinuos e “mileuristas”.
En liñas xerais, se a cota hipotecaria non supera o 30% dos ingresos netos mensuais do demandante e ten un contrato de traballo estable, non ten por que haber problemas de financiamento. Non é o mesmo un demandante con contrato fixo que outro que o ten temporal. O primeiro, sempre que cumpra cos requisitos que a entidade esixa, terao moito máis fácil no momento da súa formalización. No segundo dos casos haberá que valorar outras cuestións, como avalistas ou o diñeiro aforrado de que dispoña nese momento.
Tamén inflúe o tipo de hipoteca que se desexa solicitar, xa que para cantidades superiores a 150.000 euros os requisitos son máis ríxidos e tense en conta a idade do solicitante, o tipo de contrato, o historial laboral e a capacidade de endebedamento que se poida asumir nos próximos anos.
Diferente é a mecánica na concesión das hipotecas de baixo valor (por baixo de 100.000 euros) ou que representen non máis do 50% do valor real do piso. Nestes casos, a pesar de non haber unha relaxación nos requisitos, son válidos os mesmos que antes da crise. A medida que se alongan os prazos, as precaucións dos emisores son maiores.
Será máis fácil obter financiamento se a vivenda que se desexa comprar é propiedade do banco
Outro aspecto que se debe ter en conta é se a hipoteca solicítase no banco ou caixa na que se opera con regularidade. En caso afirmativo, é máis fácil finalizar con éxito a operación, xa que a entidade coñece con todo detalle o estado de contas do cliente e se pode ou non facer fronte á débeda contraída.
Tamén será máis fácil obter financiamento para a compra dun piso que sexa propiedade do banco. En moitos casos, denégase o crédito se a vivenda desexada non pertence ao stock de vivendas da entidade.
Para acceder a unha hipoteca, un dos requisitos previos é non estar incluído en ningunha das principais listas de morosos que se utilizan en España e en Europa (RAI, ASNEF E EQUIFAX). As entidades bancarias consúltanas antes de conceder calquera tipo de préstamo e estar incluído nelas é causa suficiente para denegar a súa concesión.
Estar nestas listas non é tan infrecuente nin supón que o afectado sexa en realidade un debedor. Compañías telefónicas, servidores de Internet ou subministradores de enerxía dan de alta nestas listaxes aos clientes que fallaron no pago dunha ou varias cotas e, por tanto, poden prexudicar o seu acceso a unha vía de financiamento. O máis grave é que o cliente non ten culpa e nin sequera sabe que está integrado nas mencionadas listas.
As condicións que deben cumprirse para figurar nas listas de morosos son as seguintes: contraer unha débeda certa esixible, vixente e impagada por parte da persoa á empresa e o requirimento de pago por parte do acredor sen resposta de pago do moroso.
Como se pode saír delas? Ante todo, hai que saldar a débeda coa empresa. Ademais, débese esixir por medio de trámites legais a retirada do rexistro. En caso de non recibir resposta no prazo legal, pódese presentar unha demanda e reclamar na Axencia de Protección de Datos.
