Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Nove consellos para aforrar ao asinar a hipoteca

Os principais conceptos nos que se pode aforrar son a TAE, o diferencial, as comisións e o prazo de devolución

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Xoves, 20deOutubrode2011
Img mujer firmando Imaxe: liz west

Se se pensa en comprar unha casa, convén saber que os prezos das vivendas están en caída libre. As dificultades que nos últimos meses atravesan as entidades bancarias de toda Europa tradúcense en restricións de crédito aos particulares, algo que orixina que se vendan menos inmobles porque cada vez é máis difícil acceder a un préstamo hipotecario. A iso hai que engadir que, para o 90% dos españois, a negociación das condicións da hipoteca co banco é a operación financeira máis importante que realizan na súa vida. Por iso, convén ter en conta os conceptos nos que buscar un aforro cando se contrata unha hipoteca. Os principais son a TAE (Taxa Anual Equivalente), o diferencial, as comisións e o prazo de devolución do préstamo.

En que conceptos aforrar na hipoteca

Img mujer firmando art
Imaxe: liz west

O endurecemento das condicións dos bancos para conceder préstamos hipotecarios incide de modo directo nos prezos das vivendas. Así o demostra o Índice de Prezos de Vivenda (IPV) que publica o Instituto Nacional de Estatística (INE), onde se sinala que, no segundo trimestre de 2011, a baixada dos prezos foi de 2,7 puntos respecto ao trimestre anterior, algo que deixa ao indicador no -6,8%.

O Banco de España, ademais, anunciou que o Euribor caeu en setembro 0,03 puntos con respecto ao mes de agosto e sitúase no 2,067%. Con todo, o indicador experimentou unha subida interanual de 0,647 puntos. Por iso, a baixada mensual do índice de referencia das hipotecas non se traducirá nun alivio para os petos dos compradores. Ao contrario, haberá un encarecemento dos préstamos hipotecarios que teñan que revisar o seu tipo coa última referencia do Euribor respecto da de hai un ano. A pesar do descenso do Euribor mensual, haberá novas subidas nas cotas, tanto no caso das revisións de carácter semestral, como nas anuais.

Calquera cláusula da escritura que xere controversia hai que consultala cun experto

Por todo iso, é preciso ter en conta en que conceptos pódese economizar ao asinar unha hipoteca.

1. Estudar varias ofertas

Non convén conformarse coa primeira oportunidade que xurda. O comprador debe informarse ben das ofertas que hai para conseguir a hipoteca que mellor se adapte ás súas necesidades. O máis adecuado é estudar a máis barata, acudir ás sucursais bancarias, negociar de acordo a ela e aceptala se é a máis conveniente.

Hoxe en día é bastante sinxelo comparar as distintas ofertas hipotecarias en Internet. Se se está familiarizado coa informática, pódese contratar unha hipoteca en liña, xa que é habitual que haxa ofertas exclusivas para a contratación a través da Rede. Polo xeral, estas son máis atractivas porque os bancos teñen menos custos operativos.

2. A contratación de produtos adicionais

No momento da contratación da hipoteca, polo nerviosismo que iso implica, a miúdo dise que si a todos os seguros. Con todo, o idóneo é repasar outras ofertas das entidades de seguros e quedar coa opción máis económica. Na maioría dos casos, o comprador ten que subscribir un seguro de vida, ademais de contratar o de fogar. O banco tentará que o cliente contrate varios seguros, pero o único que é obrigatorio por lei é o seguro de continente.

Se a entidade bancaria ofrece unha rebaixa no diferencial do préstamo ou nas comisións a cambio de domiciliar a nómina ou contratar un seguro, algún fondo de investimento ou un cartón de crédito, débese comparar o custo de subscribir estes produtos fronte ao aforro que supoñen.

3. Tentar rebaixar o diferencial e a TAE

O diferencial da hipoteca é a porcentaxe que se engade ao valor do índice de referencia (case sempre, o Euribor) no momento da revisión do tipo de interese dun préstamo hipotecario contratado a tipo variable.

Contratar produtos como seguros, fondos de investimento ou cartóns de crédito pode encarecer a hipoteca

Se o cliente contrata unha hipoteca ao Euribor máis un diferencial dun punto e o Euribor está no 3%, o novo tipo de interese do crédito será o 3% máis o punto (3% + 1%), é dicir, un 4%. O resultado, nunha oferta de préstamo hipotecario, é o tipo de interese ofertado:

Euribor + diferencial = Tipo de Interese Ofertado

O diferencial é unha variable que se debe negociar coas entidades
financeiras para obter unhas condicións máis vantaxosas na hipoteca. Canto máis baixo sexa o diferencial, máis barata sairá.

Ademais dun baixo diferencial, o primordial é conseguir unha boa TAE para lograr unha rebaixa na hipoteca. En moitos casos, só figuran todas as condicións de cálculo da TAE na letra pequena das ofertas. Por ese motivo, hai que seguir o criterio de canto “máis pequena é a letra, hai que prestar maior atención”.

Canto máis baixo sexa o diferencial, máis barata sairá a hipoteca

Calquera préstamo hipotecario ten uns custos que varían entre entidades, pola diferenza nos prazos de devolución ou polo perfil económico que teña o cliente. A TAE nas hipotecas inclúe no seu cálculo o tipo de interese e os gastos e comisións bancarias (de apertura e cancelación).

Estas comisións imponas o banco para cubrir posibles riscos de falta de pagamento ou as perdas no caso de cancelación. Por tanto, canto menores son o diferencial, o tipo de interese e as comisións, máis baixa é a TAE e a hipoteca sairá máis barata.

A TAE calcúlase mediante unha fórmula matemática e é válida para
comparar produtos de igual prazo ou duración xa que, para prazos distintos, as comisións non son as mesmas. De igual forma, non é conveniente comparar hipotecas de interese fixo con outras de interese variable porque, nestas últimas, non se pode saber con exactitude como vai evolucionar o tipo de interese no futuro. Na gran maioría das hipotecas utilízase o tipo de interese variable e está case sempre condicionado ao Euribor.

Desde 1990, o Banco de España obriga por lei ás entidades financeiras a informar da TAE das súas ofertas hipotecarias na publicidade que fagan dos seus produtos, nos contratos que formalicen cos clientes e nas ofertas vinculantes que realicen.

A TAE non inclúe outros gastos importantes, como o custo da tasación da vivenda que se adquire, os gastos de notaría e rexistro da propiedade, a xestoría ou os seguros que a entidade obriga a subscribir.

Unha vez que se recompilaron as ofertas de varias entidades, é aconsellable solicitar unha simulación da hipoteca para estudar, en cada caso, cal é a cota mensual que sairía e cal é a TAE que ten cada préstamo.

4. Os gastos de tasación e notaría

Cando se contrata unha hipoteca, hai uns gastos inevitables, como o custo da tasación e os gastos de notaría.

  • Con respecto á tasación, a partir da solicitude da hipoteca, o banco encarga a un profesional a tasación da vivenda para establecer o seu valor e realizar unha verificación rexistral na que se comproba que non pesan cargas sobre o inmoble. Débese pedir á entidade bancaria información sobre as empresas de tasación coas que traballa para escoller a que ofreza o mellor prezo.

    No entanto, desde decembro de 2007, se o comprador achega unha tasación certificada por un tasador homologado, a entidade non pode cobrarlle por unha nova tasación. Ademais, hai que ter en conta que o valor da tasación (cuxo gasto corre a cargo do comprador) determina o límite máximo do préstamo.

  • En canto a notaríalas , é conveniente comparar entre varias e seleccionar a que dea o prezo máis baixo. Entre unhas e outras se pode obter un aforro de máis de 100 euros.

5. As comisións

O máis recomendable, na medida do posible, é contratar unha hipoteca a 10 ou 15 anos

Ao contratar unha hipoteca, é fundamental analizar en profundidade as seguintes comisións: comisión de apertura, comisión de cancelación e comisión de subrogación

  • Comisión de apertura e estudo: nela inclúense todos os gastos que se orixinan ao tramitar o contrato do préstamo hipotecario. Calcúlase como unha porcentaxe do importe do préstamo. Por regra xeral, o importe desta comisión cóbrase cando se asina o contrato. Con todo, pódese acordar coa entidade financeira o abono da comisión ao longo da vida
    do préstamo. A comisión de apertura inclúese no cálculo da TAE (Taxa Anual Equivalente) ou custo efectivo do préstamo.

    Unha vez que se elixiu a entidade de crédito coa que se vai a contratar o préstamo hipotecario, hai que solicitarlle unha oferta vinculante por escrito na que se detallen todas as condicións financeiras. A oferta vinculante é un documento obrigatorio para préstamos de ata 150.253,03 euros.

    Para iso, é necesario dispor antes da tasación do inmoble que se vai a hipotecar como garantía do préstamo, cuxo importe págao o comprador. Esta oferta vinculante, que a entidade está obrigada a entregar se non denegou o préstamo, evita as confusións derivadas da negociación verbal.

    No caso de que ao final non se acepte a oferta, hai que ter en
    conta que algunhas entidades cobran unha comisión de estudo. Se é así, ten que estar recolleito nos seus folletos de tarifas.

  • Comisión de cancelación ou amortización anticipada: aplícaa a entidade financeira no caso de que o cliente desexe cancelar de modo parcial ou total a hipoteca antes de cumprirse o prazo. Esta comisión compensa á entidade polo que deixa de gañar (ou lucro cesante) ao non percibir os intereses
    polo capital que se amortiza de modo anticipado. Calcúlase como unha porcentaxe sobre a cantidade cancelada ou entregada a conta.

    Por lei, as comisións de cancelación teñen establecidos uns límites máximos.

    Nos préstamos a interese fixo, a comisión é elevada. Por iso, hai que ser conscientes de que unha alta comisión de cancelación desanima a quen queren amortizar a hipoteca a efectos de beneficiarse dunha posible baixada de tipos de interese ou a negociar un novo préstamo con outra entidade financeira.

    En moitos casos, non se lle concede a suficiente importancia a esta variable. Con todo, unha vez pasados os primeiros anos, o comprador pode sentirse “prisioneiro” da súa hipoteca. Nun prazo de 20 ou 30 anos, as condicións do mercado e as persoais poden variar de maneira significativa. Mesmo nun prazo de 12 anos, con tipos fixos, a situación pode cambiar. Por todo iso, recoméndase negociar coa entidade financeira o custo que suporía unha amortización anticipada.

  • Comisión de subrogación: esta posibilidade, recollida pola lexislación, permite o cambio de hipoteca dun banco a outro, coa posibilidade de variar o tipo de interese e manter as condicións en canto a prazo e importe pendente de amortizar.

    Para que forneza efectos a subrogación, abonda con que a nova entidade
    pague á primeira o importe pendente do préstamo, así como os intereses devengados e as comisións esixibles, e formalícese a subrogación en escritura pública ante notario. Neste caso, convén negociar coa nova entidade o custo que pode supor a subrogación.

    Algúns dos gastos que levan as subrogacións (os honorarios notariais e rexistrais, as comisións bancarias ou os de carácter fiscal) están limitados por lei.

6. Buscar o mínimo prazo de amortización

Canto máis novo ése, máis sinxelo resulta conseguir un maior prazo de amortización. Estipular un prazo elevado pode ser máis desexable, porque supón pagar menos cada mes e ter, por tanto, unha economía máis desafogada.

Unha elección adecuada do tasador e de notaríaa poden supor un gran aforro

Con todo, canto maior é o prazo total para devolver o diñeiro, máis altos son os intereses que se pagan e maior é tamén o custo final da hipoteca. Cos préstamos hipotecarios a 20 ou 30 anos, os bancos conseguen unha gran rendibilidade. Con todo, unha hipoteca a 30 anos é demasiado tempo e ninguén pode garantir que o cliente vai ser solvente para afrontar os pagos a tan longo prazo.

O máis recomendable, na medida do posible, é contratar unha hipoteca a 10 ou 15 anos.

7. Negociar as futuras subidas do Euribor

Os expertos auguran que o Euribor subirá aínda máis. Quen contraten unha hipoteca hoxe, sen ter en conta a subida do Euribor, poden verse afectados de maneira negativa no futuro.

Ademais, hai que ter especial precaución coas chamadas “cláusulas adoito”. A entidade bancaria non informa a moitos hipotecados de que contan cunha delas, co que o tipo de interese que pagan polo seu préstamo non pode baixar dunha determinada porcentaxe, aínda que descenda o Euribor. Ter unha destas cláusulas impide ao comprador beneficiarse das caídas do Euribor.

8. Ler a escritura antes de asinar e consultar a un experto

En ocasións, hai cláusulas prexudiciais que se deixan pasar por falta de coñecementos

Cando xa se está disposto a contratar a hipoteca, o comprador ten dereito a examinar a escritura pública de préstamo hipotecario, polo menos, tres días hábiles antes da súa firma. Ademais, pódese pedir ao notario un borrador para lela con detemento.

Ante calquera cláusula que dea lugar a dúbidas ou a distintas interpretacións, débese consultar a un experto. En ocasións, hai cláusulas prexudiciais que se deixan pasar por falta de coñecementos sobre o asunto. Calquera investimento leva un risco e, por iso, non se debe escatimar neste aspecto.

9. Negociar para realizar os cambios

Se hai algunha cláusula prexudicial ou estraña sobre temas que non se trataron con anterioridade, é mellor negociala no momento para que se realicen os cambios.

O máis adecuado é asegurarse de que calquera cambio desexado contémplese con total claridade na escritura. A longo prazo, obterase un aforro. Unha corrección ou cambio que se teña que facer no futuro custará tempo e máis diñeiro.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións