Nuda propiedade: que dereitos teñen vendedor e comprador?

• Autor: Por Branca Álvarez
• Data de publicación: Sábado, 13deMarzode2021

Imaxe: geralt

Sabes que podes vender a túa casa e continuar residindo nela de maneira vitalicia? Pois si, e ademais, podes facer obras ou alugala a outra persoa e percibir una renda polo aluguer. Isto é posible si vendes a nuda propiedade da túa vivenda e resérvasche o usufructo, un modelo que se estende por España de maneira paulatina, cun crecemento que nun só ano pasou do 150 % ao 300 %, segundo datos do Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM). Neste artigo explicámosche en que consiste este tipo de compravenda, así como os dereitos do comprador e o vendedor, e as súas repercusións fiscais.

Que é a nuda propiedade?

Si es propietario dunha vivenda debes saber que tes o pleno dominio sobre ela, pero este pleno dominio ten, á súa vez, dous dereitos, como explica o experto inmobiliario Eduardo Molet:

• Dereito á nuda propiedade. É o título de propiedade e expresa o dereito dunha persoa sobre unha cousa da que é unicamente propietaria (propiedade espida de todo o demais), pero non ten dereito a usala e gozala. Estes dereitos tenos quen dispón do usufructo, que normalmente adoita ser a mesma persoa que ten a nuda propiedade.
• Dereito do usufructo. Permite usar e gozar un ben determinado; se o usufructo é vitalicio, ese dereito existe até o falecemento.

Os dous dereitos pódense dar de maneira independente, co que “podes vender a nuda propiedade da túa casa e continuar gozando dela até o fin dos teus días como usufructuario”. Esta é una fórmula que se está empezando a estender en España entre vendedores de certa idade sen herdeiros ou con necesidade de maior liquidez paira afrontar os seus últimos anos de vida sen perder capacidade adquisitiva tras a xubilación.

Imaxe: Huskyherz

Una circunstancia importante, e moi común cando se vende a nuda propiedade, é que haxa máis dun usufructuario (por exemplo, un matrimonio de avanzada idade ou irmáns maiores que viven xuntos); nestes casos adóitase acordar o usufructo sucesivo. Así, a propiedade non pode pasar a ser de pleno dominio paira o comprador ata que falezan todos os usufructuarios.

Que gaña o comprador? Quen adquire una vivenda nesta modalidade de compravenda compra o ben a un prezo máis barato. Pero hai que ter en conta que o valor da nuda propiedade nun usufructo “non pode ser inferior ao 30 % do valor total dos bens”. Ademais, convén lembrar que neste tipo de compravenda, como en calquera outra, ten que realizarse una escritura ante notario e é imprescindible que se inscriba no Rexistro da Propiedade.

Que pode facer o usufructuario?

Se vendiches a nuda propiedade da túa casa, podes estar tranquilo xa que permanecerás na túa vivenda como usufructuario até o falecemento ou (se se pactou una data concreta) ata que termine o prazo acordado no que podes permanecer no inmoble. Mentres residas nel “tes dereito a facer todo o que desexes”, por exemplo e como sinala o experto:

• Alugar a casa. Podes alugar a vivenda a quen queiras e facer túas as rendas que obteñas, “sen ter que pedir permiso a ninguén”.
• Facer todo tipo de obras. Podes levar a cabo as reformas da casa que estimes necesarias, “salvo aquelas que alteren a habitabilidade (quitar teitos, suprimir a fachada…).” Así, podes reformar baños, cociña, quitar tabiques interiores, etc.

Imaxe: sabinevanerp

Que dereitos ten o nó propietario?

O nó propietario é o comprador do ben. No caso de adquirir una casa desta forma, “mentres viva o usufructuario, non ten a dereito a nada sobre a vivenda”, aclara Molet.

• Non pode entrar na casa, nin sequera pode pór un pé nela.
• Non pode facer obras na vivenda.
• O que si pode facer é vender a outra persoa a nuda propiedade. “Pódense facer todas as transmisións que se queiran, pero iso non afecta para nada ao usufructuario”, asegura o especialista.

E os gastos… a quen corresponden?

O capítulo dos gastos é una cuestión importante, e propietario e usufructuario teñen que repartirllos do seguinte modo:

• Gastos da venda. Os gastos que se derivan da venda corren a cargo do comprador. Con todo, a plusvalía a paga o vendedor.
• Gastos de comunidade. O abono dos gastos de comunidade de propietarios corresponde ao propietario do inmoble. Por tanto, desde que adquire a vivenda, o nó propietario é quen legalmente debe correr con estes gastos. Na práctica, o habitual é que se chegue a acordos entre nó propietario e usufructuario respecto ao pago desta partida.
• IBI. O Imposto sobre Bens e Inmobles ten que abonalo a persoa que goza da casa, é dicir, a súa usufructuario.
• Gastos de subministracións. Corresponde ao usufructuario o pago do gas, a auga ou a luz.