Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

O “desafiuzamento exprés” entra en vigor

A nova normativa axiliza o proceso de desaloxo forzoso dos inquilinos que non paguen
Por analopez 23 de Decembro de 2009
Img desahucio
Imagen: Gideon

Fíxose esperar, pero por fin entrou en vigor a nova Lei 19/2009 de medidas de fomento e axilización procesual do aluguer e da eficiencia enerxética dos edificios, máis coñecida como Lei de Fomento do Aluguer. Esta normativa modifica a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU), a de Enjuiciamiento Civil (LEC) e a de Propiedade Horizontal (LPH). Una das principais medidas da nova normativa é a posta en marcha do denominado “desafiuzamento exprés”, que axilizará o proceso de desaloxo forzoso.

As claves fundamentais

A Lei de Fomento do Aluguer pretende solucionar un dos principais problemas que tiñan até agora os propietarios dunha vivenda en aluguer cuxos inquilinos non abonaban o prezo acordado. O proceso paira o desaloxo dos inquilinos morosos era moi longo e complexo. A nova normativa axiliza de forma considerable o procedemento e facilita o cobro das rendas pendentes, de maneira que, en teoría, en dúas ou tres meses pode estar resolto o problema paira o propietario.

A primeira novidade é a denominada “enervación da acción”. Supón que o inquilino moroso pode evitar o xuízo e o consecuente desafiuzamento se paga as rendas que debe. Si con carácter previo o dono solicitou e esixido o pago (mediante carta por burofax ou de maneira notarial) e transcorre un prazo determinado sen que o inquilino atenda o requirimento(dous meses coa normativa anterior, un mes coa nova), o propietario poderá interpor a demanda sen posibilidade de que o inquilino poida pagar e “enervar” a acción.

Coa nova norma, en dúas ou tres meses pode estar resolto o problema paira o propietario

Si un propietario decide acudir ao xulgado e demanda a un inquilino porque non abona as rendas (acción de desafiuzamento por falta de pago), cando o inquilino recibe a demanda, e até a data do xuízo, pode pagar. Si decide facelo, haberá enervado a acción, o proceso quedará sen efecto e reactivarase o contrato de aluguer. Pero se volve a impagar, será demandado e desafiuzado sen posibilidade de poder enervar de novo a acción.

Outra posibilidade é que o propietario da vivenda envíe un requirimento ou solicitude de pago extraxudicial (una carta por burofax) paira indicar ao inquilino que debe pagarlle as cantidades correspondentes. Cando este reciba a carta pode pagar ou non. Si paga a débeda, xa non cabe posibilidade de demandarlle e evitaría o procedemento xudicial. Si non cumpre, o dono acudirá aos tribunais e demandaralle. Cando o inquilino reciba a demanda, non poderá evitar o procedemento nin pretender pagar paira arquivar o proceso xudicial e reactivar o contrato, posto que se lle requiriu antes e non o fixo. A antiga normativa establecía que o propietario debía esperar dous meses para que, una vez requirido o pago, puidésese abonar. Pasado este tempo podería demandar ao inquilino nos tribunais. Coa nova normativa o prazo redúcese a un mes, polo que se axiliza este trámite.

Presentación da demanda

Una vez superada a primeira fase, o seguinte paso é presentar a demanda de desafiuzamento por falta de pago. Pode ocorrer que o demandado acepte as pretensións do arrendador (recoñeza os feitos) e ambos cheguen a un acordo, que homologará o xuíz, paira desaloxar o inmoble nun determinado prazo. No suposto de non cumprilo, este pacto quedará sen efecto e expulsarase ao inquilino no día e hora fixados na citación, sen máis trámite nin notificación. Con iso evítanse actuacións por parte de inquilinos que tratan de prolongar ao máximo a ocupación da vivenda.

Outro aspecto da nova normativa que facilita a axilización do proceso de desafiuzamento refírese á notificación da demanda. Salvo que se sinalou outro no contrato de arrendamento, o domicilio a efectos de comunicación será o da vivenda ou o local arrendado. No suposto de non poder achar ao inquilino moroso nese domicilio, e si non comunicase outro de maneira fehaciente con posterioridade á firma do contrato, notificarase a demanda no taboleiro de anuncios da Oficina Xudicial. Este modo de actuar tenta evitar que o arrendatario debedor continúe no inmoble arrendado.

O pago das costas

A nova normativa establece a condena expresa das costas ao arrendatario en caso de enervación

A nova normativa establece que o inquilino moroso pode “enervar” a acción se antes do xuízo paga a débeda ao arrendador. Con este pago, o proceso xudicial queda arquivado. Pero o propietario debía facerse cargo dos gastos habituais nestes casos: avogado e procurador.

Esta situación cambia coa nova normativa, que establece a condena expresa das costas ao arrendatario en caso de enervación da acción. O inquilino moroso, cando paga o que debe, debe facer fronte aos custos xudiciais nos que incorreu o propietario.

Condonación da débeda

O arrendador ten a posibilidade de condonar ao inquilino toda ou parte da débeda e das costas. Esta decisión está condicionado ao desaloxo voluntario do inmoble dentro do prazo fixado, que non pode ser inferior a 15 días desde que se notifique a demanda. O propietario do inmoble pode elixir a opción que lle supoña un menor prexuízo, si ten a posibilidade de alugar de novo a leira nun prazo breve e necesita dispor dela.

Una vez presentada a demanda, cítase ás partes á vista, na que se lembrará ao demandado que, si non comparece, declararase o desafiuzamento sen máis trámite. Na vista déixase fixado o día e a hora en que terá lugar o lanzamento, que será dentro do mes seguinte á celebración da vista e efectuarase sen necesidade de notificación en caso de sentenza condenatoria que non se recorra.

Rescisión antes de cinco anos

O lanzamento do moroso será dentro do mes seguinte á celebración da vista e efectuarase sen necesidade de notificación

O arrendador xa non estará atado a un contrato mínimo de cinco anos. Mediante a nova normativa, o propietario pode rescindir este acordo se necesita ocupar a vivenda paira uso propio, pero tamén paira o dos seus pais, fillos ou cónxuxe, nos casos de sentenza firme de divorcio ou nulidade matrimonial, sempre que así figure no contrato. Si antes de tres meses non se producise a ocupación, o arrendador estará obrigado a repor ao arrendatario o uso da vivenda e indemnizarlle polos gastos do desaloxo. Ao tempo, en garantía da seguridade xurídica, prevese que tal circunstancia deberá facerse constar de maneira expresa no contrato de arrendamento inicial.

Este é o único caso no que a nova norma modifica a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU). Establece que o propietario pode necesitar a vivenda paira uso propio durante a vixencia do contrato de arrendamento, o que lle permitiría evitar a prórroga forzosa que paira o aluguer de vivendas vén imposta aos propietarios, cun máximo de cinco anos.

Si o propietario aluga a unha familia a súa vivenda, a LAU establece que si os inquilinos desexan, con independencia do prazo pactado no contrato, este poderá prorrogarse de maneira forzosa até cinco anos de vixencia, sen que o propietario poida facer nada por recuperar o inmoble até pasado ese tempo (salvo que o inquilino non pague a renda ou incumpra calquera disposición esencial do contrato).

O uso do inmoble poderá requirirse tanto polo arrendador como polos seus familiares de primeiro grao

A antiga redacción da LAU establecía que só o propietario podía evitar a prórroga forzosa si facía constar no contrato que necesitaba a vivenda paira uso propio, antes do transcurso de cinco anos. En tal caso, a prórroga forzosa non era exixible e os inquilinos debían deixar o inmoble cando o propietario necesitaba ocupalo.

Coa nova redacción do artigo 9 da LAU, amplíase a listaxe de persoas con legitimación paira requirir o uso do inmoble. Poden ser tanto o arrendador, como os familiares de primeiro grao por consanguinidad e adopción do propietario.