Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

O EURIBOR e os préstamos hipotecarios

As hipotecas de tipo variable con referencia EURIBOR son as máis económicas
Por miren 6 de Marzo de 2003
Img calcular hipoteca
Imagen: Raymond Gilford

O prezo dunha vivenda nova en España aumentou un 14,7% respecto ao alcanzado en 2001 e é 5,11 veces superior ao do ano 1985, segundo un estudo da Sociedade de Tasación. Estes datos reflicten o difícil que é adquirir una vivenda sen a axuda dun crédito hipotecario. Paira este fin convenlle coñecer todo o referente ao EURIBOR porque este índice determinará canto tempo deberá pagar polo diñeiro adiantado así como a cantidade total a abonar.

O EURIBOR e outros índices de referencia

Cando acudimos a unha entidade bancaria paira pedir un crédito hipotecario as condicións que nos ofrecen determinan a cantidade de diñeiro que teremos que reintegrar ao banco. Segundo explica o Banco de España na súa Memoria da Supervisión Bancaria de España do ano 2001, a competencia entre as Entidades de Crédito aumentou no campo dos créditos hipotecarios e a modalidade de tipo variable foi a que experimentou o maior desenvolvemento. Por iso convén analizar detidamente que tipo de interese convennos máis, fixo ou variable.

Tipos de hipotecas:

  • Hipotecas a tipo fixo:Establécese una cota fixa paira todo o prazo do préstamo. Até amortizar a hipoteca pagamos a mesma cantidade mes a mes.

  • Hipotecas a tipo variable:A cantidade a pagar depende dun índice de referencia acordado co banco revisado regularmente. Se o índice encarécese, nós como titulares do crédito pagamos máis e si o seu valor diminúe a nosa amortización tamén o fará.

As hipotecas fixas garanten que a cota a abonar ao banco non variará. A desvantaxe que teñen é que o tempo de amortización -entre 10 e 15 anos- é moi inferior ao que ofrecen as hipotecas variables e oscila entre 20 e 30 anos. Esta circunstancia supón que paira o mesmo importe as cotas mensuais sexan maiores nas hipotecas fixas.

En caso de pedir un préstamo a interese variable, convén elixir a variable oficial en función da cal o tipo de interese cambiará, ou sexa o índice de referencia. Cando contratamos un préstamo hipotecario o contrato negóciase baixo unha fórmula que propón o banco, que adoita ser do estilo “EURIBOR máis 1,5%”, o índice de referencia elixido máis un tanto por cento relativo.

O EURIBOR é un índice oficial pero non o único que existe. O crédito calcúlase en función do índice de referencia, por iso é importante coñecer as vantaxes que en cada caso concreto suponnos elixir un índice ou outro paira as nosas hipotecas.

Tipos de índices de referencia máis utilizados:

  • IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): Inma Anderez, avogada economista, explica que o IRPH é o interese medio ao que están a ofrecer o conxunto das entidades financeiras -bancos ou caixas- préstamos hipotecarios de prazo igual ou superior a tres anos que sexan iniciadas ou renovadas no mes ao que se refire o índice”. É un índice directamente relacionado coas hipotecas.

  • O MIBOR (Madrid Interbanking Offered Rate): É o tipo de interese que as entidades financeiras tiñan como referencia paira os créditos. Segundo Ignacio Martínez, do Departamento de Comunicación do Banco de España, “calcúlase a partir das operacións diarias cruzadas no mercado de depósitos interbancarios nacional”.

  • O EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate): É definido polo Banco de España como “o tipo de interese de oferta ao que una entidade de crédito está disposta a prestar fondos en euros a outro banco”. Inma Anderez indica que se calcula a partir da oferta “dun panel de 57 bancos dos máis activos e maior cualificación de rating na zona euro” e “a media efectúase despois da eliminación do 15% das cotizacións extremas e redondéase a tres decimais”.

Segundo un economista consultado “o EURIBOR por definición é o mellor tipo de interese paira o consumidor, pois representa o tipo de mercado puro e este é sempre o máis competitivo porque depende directamente da oferta e a demanda. O resto de tipos, en teoría, serán máis altos”. “Cando o EURIBOR baixa as hipotecas resultan á súa vez máis económicas, xa que se trata da principal referencia paira estes créditos”, afirma.

Existen varios tipos de EURIBOR. O xeneral denomínase EURIBOR de mercado e é o índice segundo o cal operan entre si as entidades financeiras. Del derívase o chamado EURIBOR hipotecario, que se publica o día 20 de cada mes no BOE. Paira calculalo aténdese á variación que durante os últimos trinta días tivo o EURIBOR de mercado. Este índice mantense fixo cada mes e é o que se emprega nos créditos hipotecarios e préstamos de consumo. Cando contratamos un crédito a tipo variable pactamos tamén un prazo de revisión, xeralmente un ano ou seis meses. Cumprido ese tempo aténdese ao EURIBOR hipotecario vixente ese mes paira actualizar o noso crédito.

Consellos sobre os créditos hipotecarios

Segundo un estudo da Sociedade de Tasación do ano 2002, o prezo medio da vivenda en España, no conxunto das capitais de provincia, aumentou un 14,7% respecto ao alcanzado en 2001. É aconsellable que aqueles interesados en adquirir una vivenda coñezan os seus dereitos como usuarios e as obrigacións que ten toda entidade financeira en canto aos préstamos hipotecarios, así como as características dos índices de referencia paira tipos variables co fin de ponderalos e seleccionar o que supoña un maior aforro.A entidade financeira, pola súa banda, paira decidir a concesión do préstamo ten en conta dous aspectos, segundo comenta Inma Anderez: “a capacidade de pago, que é a parte dos ingresos que se destinan ao pago das cotas da hipoteca e a garantía que é a vivenda que se vai a hipotecar. Non hai que esquecer que se trata dun préstamo con garantía hipotecaria”.

En primeiro lugar, é recomendable que o cidadán visite varias entidades de crédito e solicite folletos informativos en cada una delas, pois ademais de comparar prezos, o contido destes pode esixirse á entidade en caso de incumprimento. Segundo establece a Circular 5/1994 do Banco de España, de 22 de xullo, o folleto informativo sobre préstamos hipotecarios debe ser gratuíto e ten que incluír o seguinte:

  • Identificación do préstamo: Denominación comercial, contía máxima do préstamo respecto ao valor de tasación do inmoble hipotecado e moeda na que vai efectuarse, si é distinta da peseta.

  • Prazos: Prazo total do préstamo, prazo de carencia de amortización do principal, periodicidade dos pagos e sistema de amortización do principal.

  • Tipo de interese: Modalidade (fixo/variable), tipo de interese nominal aplicable, índice ou tipo de referencia, prazo de revisión do tipo de interese e taxa anual equivalente.

  • Información relativa a todas as comisións aplicables.

Os préstamos hipotecarios non supoñen un pago da vivenda do 100%, senón que polo xeral é unha porcentaxe do valor de tasación. Ademais, ao índice de referencia a entidade financeira engádelle un valor diferencial co fin de obter beneficios, e nalgúns casos o chamado “redondeo”, realizado á alza. Xulgados como o de Madrid e Tiroteares declarárono abusivo. O cliente está no seu dereito de solicitar que esta cláusula non se aplique no contrato.

En canto aos índices de referencia, una da característica do EURIBOR é que por ser consecuencia da evolución dos tipos de interese recolle con maior rapidez e intensidade tanto as súas baixadas como as subidas.

Nos últimos seis meses do ano 2000 o índice diminuíu máis dun punto. Feito que supuxo un aforro considerable paira aquelas persoas que pagaban hipoteca durante esas datas. No mes de decembro do pasado ano o EURIBOR descendeu até o 2,872%, segundo informa Ignacio Martínez.

“En épocas en que a tendencia dos tipos de interese sexa á alza interesarán os índices de referencia vinculados a entidades bancarias como o é o IRPH -aconsella Inma Anderez-, e cando a tendencia sexa á baixa (momento actual) interesará tomar como referencia o EURIBOR”. Desta maneira, o descenso nas cotas a pagar notarase con maior rapidez.

Doutra banda, o EURIBOR é a principal referencia que utilizan as entidades de crédito españolas paira fixar o interese dos préstamos hipotecarios, o que supón que a maioría da publicidade referida a este tema aparece con este índice e así sexa máis fácil comparar os prezos. “É un tipo de referencia `universal´ que o usan tantas Caixas de Aforro, como Bancos, e os clientes están máis familiarizados con el”, afirma Anderez.

A decisión do prazo temporal de revisión do índice de referencia é un dos puntos crave a negociar coa entidade financeira. Paira adoptar una decisión que nos resulte máis económica debemos ter en conta se o tipo de interese tende a aumentar ou a diminuír. No primeiro caso, o máis favorable paira o cliente sería a revisión a prazos longos.

Os préstamos hipotecarios e a Unión Europea

Antes do mercado único europeo cada país tiña os seus propios índices de referencia: o MIBOR en España, o LIBOR en Gran Bretaña etc. Coa chegada do euro o EURIBOR convértese no índice de referencia por excelencia nos estados que conforman a Unión Europea. A entrada do Euro incidiu en que os tipos baixen en España.

Na actualidade o EURIBOR está próximo ao seu mínimo histórico (marcado en maio de 1999, cando quedou fixado no 2,68%). Segundo os economistas consultados leste é un bo momento paira contratar créditos hipotecarios. “Se se contratan hipotecas variables con referencia EURIBOR a amortización resultará máis barata”, subliñan.

O MIBOR era o tipo de interese a un ano que se tiña como principal referencia paira os créditos hipotecarios até a entrada de España na Unión Económica e Monetaria (UEM). Desde o 1 de xaneiro de 1999 as principais entidades financeiras operan no mercado europeo co euro.

O MIBOR queda obsoleto porque- como explica Ignacio Martínez do Banco de España- o número de días en que non se cruzan operacións no mercado interbancario nacional viuse incrementado. Só mantén o carácter de tipo de referencia oficial paira operacións formalizadas con anterioridade a esa data. Segundo comenta Ignacio Martínez “a Orde Ministerial de 1 de decembro de 1999 establece una nova fórmula de cálculo paira devandito índice á vez que lle retira o seu carácter de tipo de referencia oficial paira os préstamos que se subscriban con posterioridade á entrada en vigor de dita Orde”. A partir de entón o EURIBOR considérase como índice oficial.

Significa isto que as hipotecas subscritas con anterioridade a esa data teñen que cambiar obrigatoriamente de índice de referencia? Non, porque a Lei 46/1998 tamén determina que o MIBOR “seguirase calculando e publicando mentres concorran os requisitos técnicos necesarios paira a súa elaboración”. Se iso non fose posible, a mesma lei faculta ao Ministro de Economía e Facenda paira establecer una nova fórmula de cálculo ou un novo tipo ou índice de referencia equivalente. Se isto tampouco fose posible tería que estipular un novo tipo ou índice de referencia equivalente o máis similar posible ao MIBOR.

Desta maneira garántese a validez dos créditos contratados antes de 1999 e que teñan ao MIBOR como índice de referencia. Paira os contratos hipotecarios posteriores ao 1 de xaneiro de 1999, o índice de referencia máis utilizado paira determinar o tipo de interese das hipotecas a tipo variable é o EURIBOR.