Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Sete expertos analizan a situación do mercado inmobiliario

O fin da burbulla inmobiliaria?

As especulacións sobre o fin da burbulla inmobiliaria e o desconcerto dos investidores invaden o mercado desde a caída de Astroc o pasado martes

Img sevende portadaO sector inmobiliario vive momentos de incerteza e temor que lembran aos tempos en que estalou a burbulla tecnolóxica. Una situación que afecta directa e indirectamente a toda a sociedade: aos interesados en adquirir una vivenda proximamente, aos pequenos e medianos investidores en bolsa e a todos os cidadáns que non saben como vai repercutir a debilidade do mercado inmobiliario nos intereses dos créditos hipotecarios, entre outras cuestións. O que parecía un problema puntual do mercado de valores converteuse agora nunha incógnita sobre a evolución dun dos motores da economía española.
É o fin da burbulla inmobiliaria? O esborralle destas empresas podería afectar os prezos dos pisos? A preocupación reinante explícase pola forte subida dos prezos das vivendas rexistrada nos últimos anos.

Segundo diversos analistas e expertos entrevistados por CONSUMER EROSKI, esta situación non modificará o escenario actual dos prezos, pero coinciden en que o “boom” inmobiliario non reflectía una situación real e prognosticábase que estaba cerca a súa data de caducidade.

“A demanda e oferta de vivendas vai por outros camiños diferentes ao que poida suceder na Bolsa”

Img viv martipachame
Martí Pachamé, xestor de patrimonio de GVC, sociedade de valores independentes dedicada á consultoría sobre produtos financeiros

Que factores desencadearon a situación actual do mercado de valores?

As informacións sobre Astroc e a sobrevaloración das súas accións xerou un efecto de contaxio que, en principio, debeu haberse circunscrito ás empresas máis sobrevaloradas dos sectores inmobiliario e da construción, pero que se estendeu aos tentáculos a todos os valores da Bolsa. O motivo foi o compoñente psicolóxico: cando alguén grita lume!, todos tentan saír pola mesma porta, aumentando así a cantidade de vítimas. Un fenómeno de nerviosismo que onte atopou un campo abonado porque se produciu una sobrevaloración nas empresas do sector inmobiliario, no sentido máis ortodoxo.

Esta alarma pode continuar afectando a outros sectores bolsistas?

“Cando alguén grita lume todos tentan saír pola mesma porta”

En principio non debería afectar a outros sectores da Bolsa. O que vimos foi máis ben produto do factor psicolóxico. Xa había una situación ‘sobredimensionamiento’ nos prezos dalgunhas accións de empresas do sector inmobiliario que debía axustarse. Iso é o que estamos a ver.Poderiamos discrepar na forma en que está a pasar, pero non no fondo: todos estamos de acordo en que debía ocorrer esta corrección, o que sorprendeu, insisto, é a virulencia na forma en que se sucederon os feitos, aínda que a medida que pasan os días reflexiónase dunha forma máis acougada. A xente deixou de comportase dunha maneira gregaria.

Como cre que evolucionará o sector despois desta crise e en que pode afectar os cidadáns no referente ao acceso á vivenda?

Non creo que teña consecuencia ningunha sobre a cidadanía neste sentido. A demanda e oferta de vivendas vai por outros camiños completamente diferentes ao que poida suceder na Bolsa. En canto á evolución do sector en xeral, pensamos que o mercado inmobiliario continuará tendo certa presión polo lado da demanda, non tan forte como a que vivimos nos últimos anos basicamente porque polo lado da oferta aumentou o parque de vivendas: agora deberían axustarse os prezos ao redor de crecementos normais, nominais, é dicir, vinculados ao IPC. Por outra banda, xa en 2006 reduciuse esa taxa de crecemento e este ano é probable que siga nesa liña, aínda que iso non significa que o mercado inmobiliario afúndase, senón que os prezos van evolucionar de maneira razoable, por baixo dos dous díxitos, ao redor da inflación.

“Os consumidores actuarán á defensiva durantes os próximos meses”


Img viv mariajosegomez
María José Gómez, asesora comercial de Vivalia Consultora Inmobiliaria

Como avalía a situación do sector antes do esborralle do martes?

Xa identificabamos una retardación dos prezos, o que sinalan algúns datos publicados recentemente nos medios. A verdade é que os prezos seguían ascendendo, pero non ao mesmo ritmo de antes.

Entón agora cambiará o panorama paira acceder a unha vivenda?

Aínda é cedo paira dicilo con seguridade. Si que haberá una certa depresión dos prezos, pero só saberemos os efectos exactos a partir de uno ou dous meses. O que si é certo é que a caída ocorre nun momento moi desfavorable paira o sector porque as vendas adoitan presentar un repunte durante os meses que anteceden o verán.

Pódese prever a reacción dos consumidores?

Os consumidores si que estarán máis cautelosos e actuarán á defensiva durantes os próximos meses. Por iso, o momento non é favorable paira as empresas do sector porque moitos compradores potenciais poderían reconsiderar as súas decisións debido ao temor de que as accións das compañías inmobiliarias volvan perder valor.

“O ano pasado a maioría das empresas utilizaron técnicas paira sobrevalorar as súas accións iguais ás utilizadas no seu momento polas compañías de Internet”

Img viv gonzalobernardos
Gonzalo Bernardos, catedrático de Teoría Económica e director do Master en Asesoría e Consultoría Inmobiliaria da Universidade de Barcelona

Por que se esborrallaron as empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa?

A explicación é relativamente sinxela: son accións que estaban sobrevaloradas e que perden o valor. O máis inexplicable non é o que pasa agora, senón o que ocorreu o ano pasado cando a maioría das empresas utilizaron técnicas paira sobrevalorar as súas accións durante os últimos meses.

Que tipo de técnicas?

As mesmas que empregaron as compañías de Internet no seu momento: xerar escaseza de oferta, permitir a entrada de accionistas importantes e promocionar un coñecemento diferenciado respecto doutras empresas do sector, por citar algúns exemplos. Quen seguen de cerca a evolución bolsista desde hai anos están afeitos a estas técnicas.

Astroc foi o detonante do pánico na Bolsa. Como se explica a súa caída tan vertixinosa?

Astroc perdeu valor porque os investidores déronse conta de que as accións da compañía estaban sobrevaloradas. Astroc, con todo, é o caso máis evidente porque é o caso de maior sobrevaloración. Algunhas pequenas e medianas empresas do sector tamén utilizan ese mecanismo. Ocórreo é que agora estamos diante dos síntomas claros de que o sector esta sobrevalorado.

“Algunhas pequenas e medianas empresas do sector tamén utilizan o mecanismo de Astroc paira sobrevalorizarse”

O esborralle influirá nos prezos do mercado inmobiliario?

Pode influír sempre que se reduza a confianza dos consumidores. O importante, con todo, é non esquecer que o mercado funciona a un ritmo diferente ao da Bolsa.As causas dunha caída bolsista e do retroceso do sector (e dos prezos) son totalmente diferentes.

Como cre que evolucionará o mercado de compra e venda?

O mercado inmobiliario está mal porque hai un exceso de oferta, o que fai que as empresas gañen menos, e isto reflíctese nalgunha medida na Bolsa. A clave, con todo, é que o ano pasado, ademais da sobrevaloración das accións das compañías cotizadas, xeráronse expectativas indebidas e agora a Bolsa está a pagar por estes excesos dos últimos meses.

“Ao consumidor convenlle esperar a que se estabilicen os prezos”

Img viv mikelechavarren
Mikel Echavarren Pablos, conselleiro delegado da consultora inmobiliaria Irea Innovative Real Está Advisors

Que foi determinante paira o derrube de Astroc?

Una inmobiliaria fundamentalmente cotiza por dúas cousas: a súa carteira de proxectos e de investimentos e a súa capacidade de xestión de novos proxectos. Por iso, as expectativas futuras cotizan moi pouco no sector. No caso de Astroc, con todo, ocorría o contrario; influían moito máis as expectativas futuras que a carteira de proxectos efectiva da compañía. Todo iso construíuse a partir de mensaxes mediáticas da entrada de investidores de referencia. Cos primeiros síntomas de inquietude -como a saída dalgúns destes investidores- a empresa derrubouse como un castelo de naipes.

Esta situación era previsible?

“En Astroc influían moito máis as expectativas futuras que a carteira de proxectos efectiva”

Agora moitos din que se trata dunha caída anunciada porque existía una percepción xeral de que a subida das accións da empresa non tiñan fundamento.

Todo iso está relacionado cun suposto final da burbulla inmobiliaria?

Absolutamente. Non esquezamos que Astroc non ten practicamente una actividade de promoción inmobiliaria. A súa actividade sostense no desenvolvemento do chan. O que si se xerou é un “parón” moi significativo das vivendas de segunda man e una retardación moi forte das vendas da primeira vivenda no ámbito urbano. Isto probablemente irá a máis.

Isto podería culminar cun cadro preocupante?

Si no caso de inmobiliarias que teñan una investimento moi forte en segunda vivenda e na costa. Sobre todo nun segmento medio de vivendas de máis de 200.000 euros e menos de 600.000 euros.

Veranse afectados os prezos?

A caída bolsista é un factor aínda máis negativo paira incrementar o pesimismo cara á evolución dos prezos. O pasado martes, coa decisión de moitos investidores de vender as súas accións, desapareceron do mercado de valores cerca 3.300 millóns de euros, o que afectará a pequenos aforradores.

Que deben facer os interesados que teñen pensado comprar una vivenda?

Seguramente haberá persoas que preferirán comprar a súa vivenda dentro de seis meses. Ao consumidor convenlle esperar a que se estabilicen os prezos, co que poderá planificar os seus investimentos na vivenda.

As autoridades deben actuar paira frear os prezos?

A especulación podería ser freada en parte se os tipos de interese impositivos sobre as ganancias das operacións inmobiliarias realizadas en períodos moi curtos fosen máis elevados. Con iso, alguén que comprase un piso e o revendiera no mesmo ano pagaría máis impostos.

“A especulación podería ser freada se alguén que comprase un piso e o revendiera no mesmo ano pagase máis impostos”

Img viv josemarfull
José Marfull conselleiro delegado e accionista de Sasi Inmobiliaria

Como analiza a situación actual do sector bolsista?

A bolsa española ha tido un crecemento moi prolongado, debido á gran liquidez no mercado que se dirixiu especialmente a un valor que é o do sector inmobiliario. O que está a suceder é que a demanda de particulares descendeu, pero basicamente o que baixou foi a demanda de investimento. Isto fixo que ese mercado sexa menos atractivo. Por outra banda , apareceron outros segmentos de investimento como os países do Leste ou ben de América, con maior atracción, pero se xerou un cambio nese sentido. No entanto, é básico entender que o inmobiliario é un mercado cun alto volume de transacción, e que isto é moi diferente dun crack bolsista.

Como nos afecta á sociedade en xeral?

Pode haber un pequeno repunte do tipo de interese, que non é tan importante. Vai darse una repercusión psicolóxica posto que na vivenda a demanda é moi sensible aos estados de opinión, e iso xerámolo entre todos. É básico tranquilizar aos mercados. España é un país no que a demanda foi e é moi importante no sector da vivenda; somos o país de Europa con máis alta porcentaxe de habitantes en vivendas de propiedade, e este arraigamento é un factor cultural difícil de cambiar. En paralelo, España é un país moi atractivo paira outro tipo de clientes como son os europeos, e por tanto o sector foi un factor de crecemento en España, e non ten por que deixar de selo, aínda que poida que non o sexa á mesma velocidade.

“Desde o punto de vista do particular, eu creo que pode estar bastante tranquilo”

Como cre que pode reaccionar a banca respecto diso?

É certo que a banca deseñou una gama de produtos hipotecarios que facilitou a adquisición da vivenda, e é certo que as condicións de acceso ao crédito poderían endurecerse un pouco paira os consumidores. No entanto, tamén hai que considerar que a morosidade, por exemplo, non é alarmante en España, e hai que ter en conta que a maior parte dos españois compraron as súas vivendas a tipos de interese do 14% e o 15%. Desde o punto de vista do particular, eu creo que pode estar bastante tranquilo.

“É necesario liberalizar o chan para que case o 50% do valor dunha vivenda non sexa o custo do solar”

Img viv alfredolopera
Alfredo Lopera director de Caixa Madrid Tiroteares

A que atribúe a caída recente de Astroc e a repercusión na bolsa?

Non creo que haxa una ruptura ou un quebranto da burbulla do sector inmobiliario. Creo que este sector ten a capacidade de seguir crecendo, aínda que non de maneira tan espectacular como en anos anteriores. Vai haber una moderación, pois nos atopamos con dous escenarios: o incremento de prezos dos terreos e solares, que están a uns valores moi elevados, e a pequena subida dos tipos de interese no marco dun escenario económico familiar dun alto endebedamento e un crecemento dos gastos fixos. Isto configura una certa retracción do mercado inmobiliario e provocou que empresas cunhas grandes reservas de chan, que non están a vender a ritmos tan elevados como antes estean a tardar tres ou catro meses en vender una promoción. Empresas como Astroc ou Ferrovial, motivadas por OPAs ou por fusións, subiron a súa cotización en bolsa de forma brutal: hoxe simplemente esas empresas tiveron una pequena corrección dos seus valores bolsistas. Astroc baixou un 60%, pero miremos o que subiu tamén? Se se realiza esta comparación o suposto esborralle non o é tanto.

“O sector inmobiliario ten a capacidade de seguir crecendo, aínda que non de maneira tan espectacular”

Como afectará esta situación á economía do país?

O sector económico español conta cunha gran confianza: o turismo continuará sendo un gran motor paira España e non creo que a bolsa vaia sufrir unha desfeita importante.

Que reacción pode experimentar o sector bancario en relación co crédito hipotecario?

O sector bancario adaptarase ao escenario paira dar resposta, por exemplo, buscando fórmulas de financiamento que sigan facilitando a adquisición de vivenda. A morosidade non é preocupante, e iso é un punto a favor. Posiblemente alárguense os prazos paira os produtos hipotecarios de maneira que as cotas se adecuen á subida dos tipos de interese e que isto non repercuta de maneira sensible nos custos fixos familiares. España ten un sector bancario admirado en todo o mundo.

“Non creo que a bolsa vaia sufrir unha desfeita importante”

A caída pode ter incidencia no prezo final da vivenda?

Hai empresas vinculadas ao sector que están aguantado ben este esquema bolsista, como Ferrovial. Non creo que isto repercuta nos prezos máis aló que no das accións. Se se compara esta baixada coa subida anterior, a situación non é preocupante, trátase só dunha corrección que xa veremos co tempo se vai crear un medo escénico. A bolsa nunca reacciona segundo a opinión dos técnicos, pero o mércores desta semana Astroc subiu ao redor dun 3%. Non se se esa reacción é positiva, forzada ou non… pero é una bo sinal. O que máis afecta actualmente á vivenda é a escaseza e o encarecemento do chan, hai crear normativas neste sentido que respecten a normativa mesma, por unha banda, e promovan una liberación do chan que evite os fortes movementos especulativos: hoxe case o 50% do valor dunha vivenda corresponde ao custo do solar.

“Nos últimos cinco anos houbo na bolsa 25 caídas iguais ou superiores á do martes”

Img viv jesuspalau
Jesús Palau profesor de Finanzas da escola de negocios ESADE

Como analiza a situación de alarma vivida esta semana ante a caída de Astroc?

O sector inmobiliario sabía desde facía tempo que o prezo que tiñan as accións de Astroc estaba sobredimensionado, mesmo o dixo recentemente o propio presidente da compañía. Todas as empresas nesta situación nalgún momento caen, tarden máis ou menos en facelo. O que ocorre é que por máis que haxa consenso sobre isto, ninguén se atreve a empezar a vender; impera a sensación de que o mercado pode ir mellor. Por outra banda, Astroc tiña un “free flota” pequeno, que é a parte que cotiza libremente en Bolsa. Isto fai que haxa menos liquidez e que ao caer as accións, caian máis de présa, porque non hai capacidade de resposta. Pero o martes desta semana a bolsa en xeral caeu un 2,73%; caídas deste tipo ou superiores nos últimos cinco anos producíronse 25. Este ano, hai un mes e medio, caeu un 3%. Nunha bolsa que está en máximos, non é agradable que isto ocorra, pero non é alarmante de ningunha maneira.

“O sector inmobiliario en xeral, está moi saneado, o conxunto non é Astroc”

Prevé un efecto dominou no sector inmobiliario?

En canto ao sector inmobiliario en xeral, está moi saneado, o conxunto non é Astroc. Hai empresas que se consideran inmobiliarias que non son inmobiliarias puras: Acciona, por exemplo, comprou o 25% de Endesa. Isto quere dicir que hai una gran diversificación no sector, o que é positivo. Eu creo que hai una especie de alarma xeral, lóxica, pero isto non vai xerar un problema de maiores dimensións.

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións