Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Aluguer

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

O meu caseiro non paga a hipoteca, pódenme botar do piso?

O inquilino dun piso embargado ao seu propietario conserva todos os dereitos que tiña e non é posible o desafiuzamento

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Luns, 28 de Novembro de 2011

O elevado endebedamento que afecta a numerosos españois, unido ao desemprego provocado pola crise económica, incrementou a falta de pagamentos dos préstamos hipotecarios cos que adquiriron as súas vivendas. Segundo os datos do Consello Xeral do Poder Xudicial (CGPJ), os xulgados españois han tramitado 16.464 execucións no segundo trimestre de 2011, un 21,2% máis que no mesmo período do ano pasado. Con todo, cando un piso está alugado, aínda que o propietario do mesmo non faga fronte ao pago da hipoteca, isto non significa que se debe desahuciar ao inquilino.

Pago directo a Facenda para evitar o desafiuzamento

Imaxe: medea_material

Durante os últimos meses, a Axencia Tributaria ha enviado 92.740 notificacións a inquilinos de toda España a quen solicita que ingresen na súa conta os pagos pactados cos propietarios dos inmobles. Nestas cartas, Facenda comunica a orde de embargo de bens ou dereitos dos caseiros, polas súas débedas fiscais, e insta os arrendatarios (que non cometeron ningunha infracción) a que faciliten os seus propios datos para iniciar o cobro directo dos alugueres nas oficinas de recadación.

Tras unha execución hipotecaria, o arrendatario pasa a pagar o seu aluguer ao banco

Por outra banda, os procesos de desafiuzamento, que a miúdo solicitan as entidades financeiras despois de tramitarse unha execución hipotecaria por falta de pagamentos da hipoteca, rexistraron a súa segunda marca trimestral consecutivo. No primeiro semestre de 2011, rexistráronse case tantos procedementos como os tramitados en todo 2009.

Arrendadores que non pagan a hipoteca

As incesantes subidas do Euribor, a contracción do mercado inmobiliario, o aumento do desemprego e a crise económica han propiciado que moitas familias que no pasado compraron, a un prezo superior aos actuais, unha segunda vivenda co fin de arrendala e pagar a hipoteca a través do aluguer, non poidan facer fronte agora a eses pagos.

Cando o propietario dun inmoble non pode abonar a súa hipoteca, a entidade bancaria inicia un proceso de execución hipotecaria que é máis ou menos longo, segundo o volume actual destes procedementos e en función do xulgado que instrúa a execución. Despois dos trámites de requirimento de pago ao debedor, a interposición da demanda, as notificacións ao titular e acredores posteriores, o certificado de dominio e cargas e o señalamiento da poxa, o máis probable é que a vivenda lla adxudique o banco ou un terceiro.

O proceso de execución hipotecaria ten unha duración superior ao ano

O tempo mínimo dun proceso de execución hipotecaria é de nove meses aínda que, a maioría dos casos, incluído o desafiuzamento, superan o ano e chegan aos 20 meses. De calquera modo, o inquilino é, por lei, un ocupante do inmoble con dereito a permanecer nel e tense que respectar o tempo de contrato que queda por cumprir.

O tempo do contrato de aluguer acórdase entre o arrendador e o inquilino. Se non se pacta ningún prazo, a duración do aluguer é dun ano e prorrógase de modo obrigatorio por períodos iguais ata chegar ao cinco anos. No caso da vivenda habitual, o arrendatario ten dereito a un prazo mínimo de aluguer de cinco anos, segundo establécese na Lei 29/1994, de 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos, con independencia do que estipule o contrato. O prazo mínimo de duración do contrato de aluguer é de cinco anos, porque se entende que este tempo proporciona estabilidade para as unidades familiares e permítelles contemplar o arrendamento como unha alternativa á propiedade.

Como afecta o embargo ao inquilino e ao caseiro

Aínda que se embargue ao propietario da vivenda, o inquilino conserva os mesmos dereitos que tiña antes do embargo: pode utilizar a vivenda ata que finalice o prazo de aluguer pactado.

Por iso, o feito de que un arrendador pague ou non a súa hipoteca e o inmoble arrendado póxese, non afecta o inquilino, nin ao seu contrato de aluguer, xa que este último mantense mentres ten vixencia. Se un arrendatario reside no inmoble de boa fe, é o seu domicilio habitual e abona o aluguer correspondente, pode permanecer nesa casa. A renda que o inquilino paga polo arrendamento da vivenda abónalla ao propietario. Con todo, tras unha execución hipotecaria, cambia o suxeito pasivo, é dicir, o arrendador. Neste caso, o arrendatario pasa a pagar o seu aluguer ao banco.

Tense que respectar o tempo de contrato que queda por cumprir ao inquilino

Nunha execución hipotecaria, en función de se entrou a vivir no inmoble antes ou despois desa execución, o inquilino pode atoparse cunha impugnación do arrendamento por parte do acredor hipotecario, quen ten que probar que o aluguer foi de mala fe e en prexuízo dos seus intereses.

Se ao inquilino dunha vivenda notifícaselle xudicialmente o embargo do piso, debe acudir de maneira apremiante ao chamamento do xulgado para comunicar a súa situación de arrendatario. A comunicación ten que acompañarse dunha fotocopia do contrato de arrendamento. Ademais, o arrendatario debe solicitar un documento no que se fai constancia escrita diso. Salvo que o xulgado indique -sempre a través dun escrito- outra circunstancia, o inquilino ten a obrigación de manter o abono do aluguer, da mesma forma en que o facía ata ese momento. Desde logo, o arrendatario non debe deixar de pagar o seu aluguer para non exporse a un desafiuzamento.

Cando o inquilino recibe unha execución de hipoteca en forma de citación ao xulgado a nome do caseiro:

  • Se o contrato de aluguer é anterior á hipoteca, ou a pesar de ser posterior notificóuselle ao banco, e o inquilino faino valer no xulgado (se persoa no procedemento), pode seguir na vivenda ata que finalice o seu contrato. O arrendatario debe entregar ao caseiro a carta do xulgado ou acudir alí para informar de que non pode comunicarse con el.

  • Se a entidade financeira embarga o inmoble do caseiro ou se executa a hipoteca, aínda cando saíse a poxa e adxudicáseselle a un terceiro, o arrendatario ten dereito a permanecer na vivenda ata o cinco primeiros anos do arrendamento (segundo o artigo 13.1 da Lei de Arrendamentos Urbanos), a condición de que haxa un contrato legal asinado.

Cautelas que debe ter o inquilino

  • O inquilino ten que esixir ao seu caseiro o recibo de todas as entregas de diñeiro, incluída a fianza.
  • Para evitar sorpresas desagradables, o inquilino debe gardar todos os recibos dos pagos da renda. Aínda que o banco embargue a vivenda, tense que respectar o contrato de aluguer, polo menos ata que se cumpra a duración de cinco anos.
  • Se o inquilino ten motivos para pensar que o embargo do inmoble leva a cabo, debe acudir ao xulgado a comunicar a súa condición de arrendatario desa vivenda.
  • Debe estar atento a unha posible venda do inmoble, co fin de resolver a situación económica do propietario. Neste caso, o inquilino ten o dereito de tenteo e retracto sobre esa venda (é dicir, a adquisición preferente da vivenda en caso de venda).

    • Dereito de tenteo: é a potestade que ten o inquilino de poder adquirir a vivenda, cando o propietario ten intención de vendela. Para iso, é necesario que o propietario comunicase a decisión de vender a vivenda, o seu prezo e as demais condicións esenciais da transacción.
    • Dereito de retracto: se o propietario vende a vivenda e non avisa ao inquilino da proposta de venda, ou nesta comunicación se omiten condicións esenciais da transmisión, así como se o prezo efectivo da compravenda resulta inferior, o inquilino ten o dereito de adquirir a vivenda do comprador, se reembolsa o mesmo prezo da venda.
  • O inquilino non debe prestar atención aos rumores acerca de embargos que lle poidan comunicar por vía telefónica, verbal ou, mesmo, procedente do arrendador ou da entidade bancaria acredora.

RSS. Sigue informado

Ao publicar un comentario aceptas a política de protección de datos

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións