O porteiro xubílase, que facemos coa súa vivenda?

Dedícanse durante anos á limpeza, conservación e vixilancia das zonas comúns e, ao vivir no inmoble, coñecen mellor que ninguén a escaleira e aos seus habitantes. Pero o de porteiro é un oficio que se foi extinguindo e progresivamente está a ser substituído polo porteiro automático, o conserxe ou as contratas de limpeza e mantemento. Que facer nestes casos coa vivenda na que residía o porteiro, ou cando lle chega o momento da xubilación? Una das opcións máis rendibles é vender ou alugar a portaría, una maneira de obter o diñeiro necesario paira facer fronte a reformas, modernizar o inmoble ou simplemente proporcionar os servizos que os veciños requiren cada día: luz, gas, electricidade ou limpeza… especialmente, paira as comunidades en situación de endebedamento. Noutras ocasións, con todo, a comunidade decide outorgar o usufructo vitalicio da vivenda ao porteiro aínda que este xubilouse.

Antes de tomar a decisión de vender ou alugar o piso, as comunidades de veciños deben decidirse nunha cuestión moi importante: determinar que fan co porteiro se non se xubilou. Paira prescindir dos seus servizos fai falta estudar previamente as funcións que realiza, e comparalas coas doutros profesionais e reflexionar si o cambio compensa á comunidade. É importante ter en conta que o inmoble, xa sexa por desacordo dos veciños, desidia ou descoñecemento, pode permanecer sen inquilino durante anos, coa deterioración que isto leva. Con todo, a venda ou o aluguer da portaría pódese traducir paira os veciños nun respiro económico aos propietarios, pero antes é necesario que a xunta de propietarios expoña si desexa vendela ou arrendala, xa que os procedementos son distintos á hora de tomar una ou outra decisión.

A cada veciño correspóndelle, ademais da propiedade do seu piso ou local, a copropiedad, xunto ao resto dos residentes, dos elementos comúns do edificio como son portais, patios, ascensores, fachadas, escaleiras ou a propia portaría. Estes elementos están supeditados a un uso común -o porteiro dá servizo ao conxunto do inmoble e reside nunha casa propiedade de todos- e están indisolublemente unidos á leira, polo que non poden ser obxecto de transmisión de forma independente. Así, os propietarios teñen una cota de participación sobre estes elementos, segundo a cal contribúen ao sostemento e aos beneficios.

Posto que a portaría un elemento común, cada vivenda representa una cota de participación que se estableceu, no seu momento, no título constitutivo da propiedade. É este un documento no que se fixan una serie de cuestións fundamentais como son os estatutos básicos, as normas que han de respectar os veciños ou a porcentaxe de participación de cada vivenda dentro do conxunto. Así é que vender a casa do porteiro suporía, en primeiro lugar, modificar este título constitutivo, posto que habería que incorporala á propiedade horizontal e pasaría de ser un elemento común a ser una vivenda privada. Paira vender a portaría tamén sería necesario cambiar previamente a natureza deste ben e convertelo nunha vivenda individualizada co fin de que poida ser enajenada. Coa venda, a porcentaxe de participación de cada vivenda nos elementos comúns cambiaría porque contarían cun elemento menos -a portaría- e o novo propietario pasaría a ter una cota de participación sobre as zonas comunitarias. Suporía, por tanto, cambiar o título constitutivo.

Segundo establece o artigo 17 da Lei de Propiedade Horizontal, “a unanimidade só será exixible paira a validez dos acordos que impliquen a aprobación ou modificación das regras contidas no título constitutivo da propiedade horizontal ou nos estatutos da comunidade”. Así é que paira vender a portaría é necesario que todos os veciños estean de acordo e voten a favor na xunta de propietarios, pois require cambiar a consideración de elemento común da leira a elemento privativo do inmoble. O problema xorde cando uno dos propietarios non desexa vender, ben porque non o considera necesario e prefire seguir gozando deste elemento común, ou simplemente por antigas rifas que moitas veces se producen entre os veciños -por peticións persoais denegadas anteriormente, inimizade…-. E si uno dos propietarios non quere vender, non se pode vender. Queda entón a opción de alugar, que require duns acordos menos ríxidos que non permiten a un só veciño bloquear as decisións comunitarias.

A opción do alugar supón conservar a casa do porteiro como elemento común da leira, para o que non é necesario cambiar o título constitutivo do edificio e, por tanto, a aprobación deste acordo está suxeito a outras porcentaxes. En concreto, han de votar a favor tres quintas partes do total dos propietarios que, á súa vez, representen as tres quintas partes das cotas de participación.

Neste sentido, a lei establece que cada propietario terá un voto. Se una persoa é dona de catro vivendas na mesma comunidade de veciños só poderá votar una vez e non catro. Con isto téntase evitar abusos por parte dos propietarios que poderían chegar a controlar a comunidade en solitario. É o caso dun promotor que venda tres vivendas e sete sigan sendo da súa propiedade. Se tivese sete votos sempre se faría o que el quixese, e a figura da Xunta de Propietarios carecería de sentido e prexudicaría, sobre todo, na conformación do título constitutivo pois, una vez creado, é moi difícil de modificar xa que se necesita unanimidade. Pero este veciño si se vería amparado pola normativa que, xunto ao sistema de votos, crea as cotas de participación.

Todos os propietarios teñen un voto e, ademais, una cota de participación. A Lei de Propiedade Horizontal, no artigo 5, establece que esta cota se determina “de acordo á superficie útil de cada piso ou local en relación co total do inmoble, o seu emprazamento interior ou exterior, a súa situación e o uso que se presuma racionalmente que vai efectuarse dos servizos ou elementos comúns”. A cota fíxase no título constitutivo -pode ser diferente en cada edificio- e determina tanto a porcentaxe de participación como a cota mensual que se paga á comunidade. Si no inmoble hai, por exemplo, vivendas de 200 metros e outras de 100, pódese establecer que as primeiras teñan una cota de participación e as máis pequenas, só media. Así, á hora de alugar a portaría non só se teñen en conta os votos -3/5 dos propietarios- senón que quen posúen máis cotas tamén teñen un maior poder de decisión.

Hai que ter en conta que a Lei de Propiedade Horizontal establece que se computarán como votos favorables os daqueles propietarios ausentes da Xunta que sexan debidamente citados e que, informados o acordo establecido entre os presentes, non manifesten a súa discrepancia no prazo de 30 días naturais.

O aluguer, por tanto, pode ser una opción moi interesante paira a comunidade de veciños -en cuxa conta se ingresará a renda mensual que pagará o novo inquilino- posto que pode sanear a economía da escaleira e leva a cabo sen tantas trabas como a venda. Noutros casos, a vivenda do porteiro nin se vende nin se aluga, senón que a comunidade de veciños cédella ao porteiro en usufructo vitalicio. É dicir, permítelle o uso e goce do piso mentres viva, ou ata que renuncie ao mesmo. Segundo informa este portal de Comunidades de Propietarios, concertar un usufructo vitalicio require a aprobación do acordo por unanimidade, porque xa non se trata dun mero acto de administración dun ben, senón dun acto de disposición.