Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Ofertas para subrogar a hipoteca

Bancos e caixas ofrecen condicións máis vantaxosas nas hipotecas por subrogación que nas novas operacións
Por analopez 7 de Setembro de 2009
Img llaves

A fulgurante caída do Euribor desafogou no último ano a numerosas familias con créditos. Algunhas pasaron de pagar intereses que alcanzaron o 6%, a tipos de entre o 2% e o 3%. Con todo, a pesar da rebaixa, boa parte das familias -sobre todo, as que contrataron os seus préstamos fai máis de cinco anos- poden pensar que os seus bancos aplican intereses moi superiores á media do mercado. Nestes casos, cabe exporse unha subrogación. As entidades ofrecen tipos máis baixos (Euribor máis un 0,27%) para os clientes que traspasen o seu préstamo desde outro banco ou caixa, en comparación con quen o subscriben por primeira vez.

Cando interesa esta operación

O principal aspecto que convén analizar para decidirse a subrogar unha hipoteca é o tipo de interese que aplican as entidades. Polo xeral, se cunha hipoteca a tipo variable págase un diferencial 50 puntos básicos por encima da media (que hoxe se sitúa en Euribor máis 0,70%), pode ser interesante rastrexar o mercado en busca dunha opción mellor. Nestas operacións, algúns bancos cobran comisións que alcanzan o 0,5% do importe que se vai a traspasar. Isto é: se aínda hai que amortizar 100.000 euros, haberá que pagar 500 euros en concepto de subrogación. Este pago será rendible se o diferencial aplicado mellórase en máis de 50 puntos básicos: se se pasa de abonar Euribor máis 1,25%-1,50% a Euribor máis 0,75% ou menos. A subrogación hipotecaria, ou unha renegociación co banco, son rendibles para os clientes que paguen tipos de interese iguais ao Euribor máis diferenciais do 1%.

As entidades aplican intereses a partir de Euribor máis 0,27% a quen traspase o seu préstamo

Deberían estudar tamén unha posible subrogación quen subscribiron o seu préstamo cun chan hipotecario, é dicir, cun tipo mínimo aplicado na súa hipoteca. A pesar de que o Euribor caeu ata o 1,3% (peche de agosto), os “chans” ou tipos mínimos limitan a rebaixa do índice ao tope fixado pola entidade. O tipo de interese medio aplicado nas hipotecas (con diferenciais de entre o 0,75% e o 1%) non supera o 2,5%. Con todo, algunhas persoas contrataron tipos mínimos do 3%, sen dar importancia a este dato e, en ocasións, sen coñecer que a súa entidade o aplicaría. Ao analizar a oferta de hipotecas por cambio de entidade, convén, en todo caso, comprobar se o novo préstamo está ligado a un chan hipotecario, xa que o tipo de interese prometido podería deixar de ser interesante.

En xeral, unha subrogación é un trámite que permite cambiar a hipoteca dunha entidade a outra. O obxectivo polo que se realiza esta operación é conseguir unha mellora nas condicións económicas do préstamo, sen necesidade de cancelalo e formalizar un novo. No entanto, só permite variar os tipos de interese de orixe, o prazo ou ambos os aspectos. Outras condicións, como o capital pendente ou os titulares do crédito, deben manterse invariables.

Comisións

A subrogación hipotecaria resulta rendible aos clientes que paguen tipos de interese iguais ao Euribor máis diferenciais do 1%

A reforma da Lei Hipotecaria aprobada a finais de 2007 introduciu vantaxes importantes nestas operacións. Entre outros aspectos, reduciu as comisións aplicadas por efectuar o cambio de entidade. O pago máximo por cancelación anticipada de hipoteca ou subrogación nos préstamos a tipo variable reduciuse do 1% ao 0,5%. En créditos con máis de tres anos de antigüidade, a comisión máxima aplicable diminúe ata o 0,25%.

Nas hipotecas contratadas cun tipo de interese fixo, a comisión máxima do 0,5% só poderá aumentar cando a cancelación anticipada ou subrogación xere unha ganancia de capital para o prestatario e unha perda para a entidade, como sucede cando o interese descende por baixo do tipo ao que se contratou a hipoteca.

Euribor en mínimos históricos

O abaratamento nos diferenciais aplicados nas hipotecas coincide co forte recorte do Euribor, que caeu ata o 1,334% en agosto, o seu nivel histórico máis baixo. Isto supón que quen se compren un piso neste período e soliciten unha hipoteca, posto que os diferenciais medios que cobran as entidades oscilan entre o 0,75% e o 1%, pagarán un tipo de interese máximo do 2,3%. É unha situación bastante rechamante que pode animar a moitas persoas a buscar o piso anhelado.

Cos tipos de interese ancorados no 1%, quen queiran comprar un piso e necesiten financialo deben estudar a oferta de hipotecas a tipo variable, referenciadas ao Euribor. Os intereses aplicados nas hipotecas a tipo fixo roldan o 5,5%-6%.

PROMOCIÓNS

O feito de que algunhas entidades apliquen tipos de interese máis baixos para as hipotecas subrogadas que para as novas operacións está relacionado coa confianza na capacidade de pago do cliente. Aínda que se analiza a situación financeira de cada persoa, hai que ter en conta que estas xa foron “examinadas” antes por outra entidade e teñen as súas cotas ao día. A situación dos novos solicitantes, con todo, estúdase desde cero. Compróbase a súa solvencia financeira para evitar atraer a clientes morosos. As entidades móstranse cautelosas no momento de asinar novos préstamos.

  • Caixa España: o seu “Hipotecambias” aplica un tipo de interese igual a Euribor máis 0,25%. Como requisitos, esixe créditos cunha antigüidade superior a cinco anos, sobre a vivenda habitual. Tamén se debe domiciliar a nómina ou pensión superior a 600 euros mensuais e contratar un plan de pensións cun ingreso mínimo anual da mesma cantidade, 600 euros. Se se incumprise nalgún momento calquera destes requisitos, o diferencial incrementaríase en 0,50 puntos, ata os 0,75. O préstamo non aplica comisión de apertura nin gastos de notaría, rexistro e xestoría. Pode subscribirse ata 30 anos. O tipo de interese publicitado resulta competitivo. No entanto, na letra pequena a entidade informa de que aplicará un tipo mínimo (o denominado chan hipotecario) do 2,95% e máximo do 12,50%.
  • Oficina Directa: a división en liña de Banco Pastor ofrece un tipo de interese igual a Euribor máis 0,39%. Esixe domiciliar a nómina e dous recibos. Xestiona directamente o cambio coa entidade de orixe.
  • Deutsche Bank: a “Hipoteca Rompedora Cambio de Banco” ofrece un interese do 2,49% durante o primeiro ano e Euribor máis 0,27%, despois. Non hai comisión de apertura nin por desistimiento parcial. Se se domicilian a nómina e tres recibos, a entidade ingresa 1.000 euros netos na conta do cliente. A oferta para subrogacións hipotecarias é máis vantaxosa que a ofertada a quen se hipotecan por primeira vez: Euribor máis 0,37% (dez puntos básicos por encima).
  • Barclays: a “Hipoteca Cambio de Banco” ofrece Euribor máis 0,35%. O préstamo, a un prazo máximo de 35 anos, non aplica comisión de apertura e financia ata o 80% do importe de tasación do inmoble. Do mesmo xeito que en Deutsche Bank, para os clientes que contraten un préstamo por primeira vez, o tipo de interese aplicado en Hipotécaa Oportunidade é dez puntos básicos máis elevado: Euribor máis 0,45%.
  • Openbank: a entidade aplica un tipo de interese igual ao Euribor máis 0,38%. Para as novas operacións, contempla Euribor máis 0,54%.
  • Banesto: comercializa a “Hipoteca Smash”, fai fronte a todos os gastos e ofrece unhas condicións negociables co cliente.