Os problemas de ser poucos veciños

Imagen: ProcsilasComo se chama o teu veciño de en fronte? “Nin idea, vinlle un par de veces nun ano” E a quen había que darlle o diñeiro de derrámaa? “Non sei, creo que ao do 4º A .”Estes feitos, lonxe de ser anecdóticos, resumo moi ben a convivencia actual propia das comunidades veciñais numerosas, nas que o continuo transitar dos veciños e os particulares horarios laborais de cada un impiden que se fomente a comunicación e a confianza entre eles, máis propios doutras épocas. Con todo, nas comunidades pequenas os veciños poden chegar a converterse nunha segunda familia, coas vantaxes e os inconvenientes que iso leva. Quen pensen mudarse a un inmoble con poucos veciños deben ter en conta unha serie de problemas dos que non poderán escapar e aos que, tarde ou cedo, deberán enfrontarse, como os derivados das inspeccións do edificio ou a morosidade dalgún veciño.

Mantemento e reformas

Os denominadores comúns das pequenas comunidades veciñais son os seguintes: inmoble antigo coas súas correspondentes deficiencias, veciños xubilados que se coñecen de toda a vida e mozos recentemente chegados ao edificio que non adoitan acudir ás xuntas da comunidade. Neste contexto, a principal orixe de todo conflito é o diñeiro.

Os problemas máis habituais nos inmobles con poucos veciños xorden especialmente no momento de pasar a Inspección Técnica de Edificios (ITE). Estas revisións supoñen un contratempo importante para as persoas maiores que habitan nun edificio antigo, dado que moitos viven en réxime de renda reducida e son remisos a investir en mantemento e reformas. Ademais, ao ser poucos veciños, cada un debe pagar máis para cubrir os gastos, por iso é polo que o eviten mentres poden. Por iso a chegada da ITE nas pequenas comunidades supón “botarse a tremer”, xa que probablemente esixirá reformas importantes -como a fachada, o tellado ou a fontanaría- cuns gastos extraordinarios que a maioría non pode permitirse, tampouco os mozos. Así o asegura Alicia López, administradora de leiras nunha empresa con máis de 50 anos de experiencia, que se encarga tanto de edificios con oito veciños, como de grandes urbanizacións con decenas de vivendas.

Nas comunidades con poucos veciños cada persoa ten que pagar máis para cubrir os gastos das reformas, por iso é polo que os traten de evitar

No seu intento por aforrar os veciños pecan de desidia e, a miúdo, aprazan reformas necesarias, por exemplo danos na estrutura do tellado, que queda sen reparar durante anos ata que finalmente o dano é tal que é necesario cambialo por completo. Ademais, moitos non teñen contratado un administrador de leiras, polo que é o presidente quen se encarga de levar as contas e as xestións oportunas, o que en opinión da avogada da Secretaría Técnica do Colexio profesional de Administradores de Leiras de Madrid, Patricia Briones, non é unha boa opción. “Non é fácil levar unha comunidade de propietarios: contadores, calefacción, auga, servizo de limpeza, axardinamento, mantemento… papelorios e contas en xeral”, advirte. É necesario estar moi ben informado e investir moito tempo nestas xestións. A Lei de Propiedade Horizontal, que rexe as comunidades de propietarios, establece que o presidente é o responsable de todo iso, aínda que pode delegar nun administrador pago por todos, opción que aconsellan os expertos.

Morosidade

Outro dos problemas máis frecuentes nos inmobles con poucos veciños é a morosidade dalgún deles. Que facer ante un veciño que non paga o que debe? Non hai prazos estipulados por lei, polo que a marxe que se lle conceda depende de cada comunidade de propietarios. En calquera caso, o habitual é reclamar primeiro a débeda por escrito e a partir de tres recibos pendentes, o resto dos veciños pode tomar accións legais contra o moroso.

A Lei establece con claridade como se deben repartir os gastos na comunidade: a escritura de cada inmoble establece un coeficiente de participación por propietario segundo a superficie do seu piso, a orientación deste e o seu uso (local, vivenda, garaxe). Aínda que tamén se dá o caso de que unha comunidade de veciños exima a algún propietario de certos pagos. Por exemplo, un local no baixo con entrada propia non tería por que pagar os gastos de ascensor ou limpeza se todos os comuneiros están de acordo. O maior problema xorde cando chega un propietario novo a unha comunidade onde os veciños se coñecen de toda a vida, non coñecen a Lei, non levan actas das súas reunións e acordaron pagar todo a partes iguais, segundo indica a avogada Patricia Briones. Neste caso, o novo veciño ten dereito a impugnar a decisión co fin de que cada un pague o que lle corresponde segundo o coeficiente de participación.

As decisións máis polémicas nas comunidades pequenas de veciños xorden co arranxo de elementos comúns

Segundo datos do Colexio profesional de Administradores de Leiras de Madrid, as decisións máis polémicas nas comunidades pequenas de veciños xorden co arranxo de elementos comúns, a modificación do exterior do edificio ou a instalación do ascensor (nun edificio a partir de catro plantas). Por regra xeral todos os veciños dun inmoble están obrigados a pagar polo ascensor, se a maioría desexa pór un. Con todo, pódese chegar a un acordo cos propietarios dos pisos máis baixos para que permitan a obra sen obrigarlles a desembolsar diñeiro. A solución? Por estraño que pareza hai solucións para todos os gustos; cada vez pódese ver en máis edificios que o uso do ascensor está restrinxido aos veciños que pagan. Para iso utilizan o sistema “llavines”, unhas chaves pequenas que dan acceso ao elevador.

Filtracións e pingueiras

Outro dos principais problemas aos que se enfrontan as comunidades de veciños pequenas son as pingueiras. Quen as ten que arranxar? E sobre todo, quen pon o diñeiro? Un informe técnico deberá determinar a orixe da filtración. Se se trata dunha pingueira que procede da azotea, ao ser un elemento común do edificio, todos os propietarios deberán pagar o seu parte proporcional, aínda que o habitual é que o cubra o seguro do inmoble (toda comunidade de propietarios debe ter polo menos un 5% de fondo do orzamento anual para posibles derramas -gastos imprevistos por avarías-). No caso de que a orixe da filtración proceda dun piso concreto e afecte a outro, ao veciño de abaixo por exemplo, a responsabilidade é do veciño de arriba, que dará conta ao seu seguro de fogar para que cubra todos os gastos. A pesar desta serie de problemas, máis habituais do que a moitos veciños gustaríalles, o habitual nas comunidades pequenas de veciños é que todo se acabe resolvendo pola vía pacífica, ou polo menos, sen acudir aos tribunais. Á fin e ao cabo, son unha pequena familia.