Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Os “swaps”, una nova laxa nas hipotecas

Este seguro de alto custo ofrece una cobertura ante as posibles subidas dos tipos de interese, pero impide beneficiarse das baixadas
Por EROSKI Consumer 12 de Xuño de 2009
Img hipoteca

Depósitos estruturados garantidos por entidades que non son as que parecen ser; fondos de investimento supostamente conservadores, como os monetarios dinámicos que dan perdas de até o 10% nun ano; hipotecas con cláusulas túnel, que impiden beneficiarse de toda a baixada do Euribor… A crise deixa ao descuberto que produtos en aparencia sinxelos non o son tanto e afianza a recomendación de que, antes de subscribir un contrato financeiro, é imprescindible ler con máis detemento que nunca a letra pequena. No mundo das hipotecas, ademais dos chans e os teitos hipotecarios, outro dos conceptos que convén coñecer e que se puxo de moda é o “swap”. Un seguro de cobertura de tipos de interese que se contrata cando se estima que os tipos van subir, o que apoia ao subscritor de posibles novas subidas do Euribor. Con todo, é un produto que encarece o préstamo e que se converte nunha gran laxa en etapas baixistas paira os tipos de interese.

Que son os swaps?

O termo “swap” non é novo. En realidade, un “swap” é un concepto financeiro que fai referencia a unha especie de seguro fronte a subidas nos tipos de interese. Trátase dun contrato complexo, basicamente utilizado por empresas ao realizar certos investimentos ou mesmo compras a crédito paira cubrirse as costas se os tipos de interese soben máis dun nivel previsto. Pode definirse como un produto derivado, que serve paira facer cobertura fronte a posibles ascensos en tipos de interese, como sinala José Manuel Villamor, director de investimentos de A&G. Por exemplo, grandes aerolíneas utilizan “swaps” nas súas compras de petróleo, pactan cos seus provedores un prezo máximo ao que pagarán o barril, co que se cobren si o cru sobe máis. Con todo, si baixa, non poderán beneficiarse do seu abaratamento. En realidade, o “swap” é un produto moi utilizado no mundo dos investimentos paira cubrir carteiras, aínda que se trata dun instrumento de risco, usado sobre todo por investidores cualificados e institucionais.

É un produto moi caro paira o cliente e nada recomendable en etapas baixistas paira o Euribor

Os “swaps” son produtos financeiros de alto risco que normalmente intercambian un tipo fixo por un variable. Non están ligados a operación concreta algunha e só terán interese paira quen estea endebedado por un importe nominal similar ao nominal do contrato de “swap” a piques de subscribir, como asegura Juan Fernando Carballos, director xeral do Instituto Superior de Técnicas e Prácticas Bancarias. O habitual é que quen está endebedado a tipo variable contrate este produto paira protexerse de posibles subidas dos tipos de interese por encima dun determinado nivel a cambio de non beneficiarse das baixadas, é dicir, deixa o tipo conxelado ou case conxelado nun determinado nivel. Deste xeito, obrígase á entidade financeira a pagar o diferencial si o tipo sobe do nivel máximo fixado e ao cliente a abonar a diferenza no caso de que o tipo baixe.

Ademais, convén saber que hai diversas modalidades de “swaps”: os tipos asegurados poden axustarse á alza ou á baixa, poden marcar teitos e chans de cobertura e outras especificaciones. Os contratos adoitan fixar un máximo de risco asumido polas partes que limita a perda total durante a vixencia do contrato.

Os “swaps” nas hipotecas

O novo é que este produto chegou até os pequenos aforradores sen que moitos deles coñezan o seu funcionamento nin peculiaridades. Agora, algunhas entidades están a vender hipotecas que traen asociado este produto oculto baixo denominacións como seguro de cobertura, bono clip, cota segura ou permuta financeira. Grosso modo, o “swap” vinculado a unha hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interese fixo durante un prazo establecido, independente de variacións externas. De entrada, pode parecer interesante subscribilo, sobre todo cando os tipos de interese baixaron moito e é probable que no curto prazo prodúzase un cambio na política monetaria do Banco Central Europeo e o Euribor vire o seu rumbo paira volver subir. Con todo, os “swaps” son nefastos cando se subscriben con niveis moi altos do Euribor e nun escenario no que si se aplica una alta probabilidade no curto prazo, o índice hipotecario comezará a baixar.

Moitas das familias que senten agora decepcionadas por subscribir una hipoteca cun “swap” son as que se endebedaron a finais do ano pasado, cando os tipos de interese estaban en máximos históricos (en outubro de 2008, o Euribor alcanzou o 5,3%). Numerosas hipotecas con “swaps” comezaron a venderse nesas datas, cando o Euribor estaba en máximos e comezaba a intuírse que a súa serie alcista se frearía en breve. Paira pór tope á subida, e posto que as letras hipotecarias de entón eran moito máis elevadas que anos atrás paira financiar un piso de igual contía, algúns banqueiros propuxeron como solución idónea subscribir un “swap”.

Os “swap” que agora están a prexudicar a moitos clientes teñen, en xeral, a seguinte operativa: a entidade financeira paga ao cliente o Euribor a tres meses vixente (en torno ao 1,26% na actualidade) e o cliente paga á entidade financeira un tipo próximo ao 5%. Como a diferenza entre ambos é actualmente moi avultada, o cliente ve sobrecargada a súa carga financeira en ao redor de 3 puntos. Os intereses calcúlanse periodicamente sobre o nominal do contrato, que adoita ser o nominal da hipoteca, como sinala Juan Fernando Carballos. É dicir, que un préstamo cun “swap” resulta, nestes momentos, moi prexudicial paira os aforradores. Cunha hipoteca normal, o tipo de interese que se está pagando na actualidade sitúase en torno ao 2,5% como moito (o Euribor está no 1,64% a peche de maio, máis un diferencial do 0,75%). Con todo, se se ten un “swap”, está a pagarse como mínimo un interese do 5%, xusto o dobre.

Se a hipoteca asinouse a tipo variable e non se revisou á baixa porque non corresponde a revisión aínda, pode darse o caso de que o cliente aínda pague un 4% pola súa hipoteca, que sumado aos 3 puntos aproximadamente de diferenza polo “swap” fagan que o custo financeiro estea nun 7% durante un determinado período de tempo. Cando a hipoteca revísase á baixa, entón o custo financeiro normalizarase ao tipo máximo de referencia do swap, é dicir, un 5% no exemplo exposto, pero o cliente non se beneficia da baixada do Euribor. A contratación dun swap na actualidade supón que os clientes afectados paguen una media de entre 3 e 4 puntos porcentuais máis respecto dos usuarios que teñen hipotecas tradicionais sen este tipo de seguro asociado.

As hipotecas con swap son caras

O primeiro que hai que ter claro é que o “swap” só é un produto aconsellable cando os tipos atópanse en mínimos (como ocorre na actualidade) e hai posibilidade de que no curto prazo o Euribor comece a subir. En todo caso, é a entidade a que decide cal é o tipo de interese que cubrirá co “swap” que, polo xeral, adoita ser alto.

Cando os tipos están altos, subscribir una hipoteca con “swap” salgue caro. As entidades financeiras que venderon “swap” aos seus clientes obraron “con moita picardía”, en opinión de Carballos, pois era previsible que dada a situación económica o Euribor non permanecese en máximos durante moito tempo. Aínda que moi improbable, é verdade que as entidades corrían un certo risco de que os tipos subisen, pero hai contratos con “trampa” nos que se estableceu un teito próximo ao máximo do Euribor a mediados de 2008, de tal sorte que en ningún caso a entidade podería perder cantidades significativas, pero si o cliente. Se o contrato é deste tipo (swap), trátase dunha verdadeira “tomadura de pelo”, porque en realidade o risco de ambas as partes non é nin moito menos equitativo, dado que o cliente pode ter que pagar até ese máximo pero a entidade practicamente nada. Ese tipo de contratos con teito de cobertura debe denunciarse porque implican mala fe por parte da entidade que vende un produto complexo con ese tipo de cláusulas, que deberían estar prohibidas. En realidade, a quen unicamente aseguran é á entidade financeira pero non ao cliente, que en caso de subidas de tipos non se beneficiou de ningunha cobertura significativa.

Paira una hipoteca de 100.000 euros o cliente pagaría uns 200 euros mensuais

A campaña de “swaps” comezou a mediados do 2008 cando o Euribor estaba a subir, aínda que todas as previsións a longo eran de tendencia descendente. O feito de que as entidades vendan “swaps” a hipotecados nas condicións descritas implica, segundo sinala Juan Fernando Carballos, “cando menos una falta de ética e una mala práctica bancaria” sempre que aos clientes non se lles proporcionaron exemplos do custo que podía supor, as previsións da entidade sobre a evolución dos tipos de interese e a cuantificación do risco real en que se incorría. Ao tratarse dun produto financeiro de alto risco non debería venderse a particulares nin a pemes sen unha información moi exhaustiva e sen asegurarse de que o cliente é realmente consciente do compromiso financeiro que pode adquirir.

Outro aspecto importante é que o “swap” non aparece xeralmente nas escrituras da hipoteca xa que non é una condición ou cláusula da mesma, senón un produto alleo e independente. O normal é que a entidade obrigue a asinar un contrato nun documento anexo.

Cal é o seu custo?

O “swap”, como produto independente á hipoteca, ten un custo. Non é que a entidade aplique una cota fixa ao mes (como pode parecer ante as denominacións que utilizan algunhas bancas e caixas paira publicitar os seus préstamos), senón que a hipoteca aplicará uns tipos de interese concretos, e o “swap” implicará un custo adicional e separado. Moitas destas operacións custan agora mesmo máis dun 0,20% do nominal da hipoteca cada mes. Paira una hipoteca de 100.000 euros o cliente pagaría uns 200 euros mensuais, que se liquidarían de forma independente á hipoteca pero que se engadirían aos intereses que pagaría pola mesma en termos de custo global das dúas operacións conxuntamente consideradas. Estes contratos teñen una duración de entre tres e cinco anos, co que ao cliente duraralle o quebranto moito tempo e, desde logo, por todo o que se prevé que os tipos de interese mantéñanse nos niveis actuais.