Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Pasos para comprar unha casa hipotecada

A opción máis común é subrogarse á hipoteca que pesa sobre o inmoble que se pretende adquirir

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Venres, 01deXullode2011

A compra dunha casa constitúe un dos actos de maior transcendencia para unha economía familiar, máis aínda cando España é un dos países da UE onde unha maior porcentaxe da poboación pretende acceder á vivenda en propiedade. Pagar dunha soa vez é impensable, polo que a maioría das compravendas de vivendas faise a través de préstamos hipotecarios cuxos prazos son moi amplos. Por iso, sobre case todos os inmobles pesa unha hipoteca e, cando se desexa comprar unha destas casas, a opción máis común é subrogarse á mesma.

Os pasos para comprar unha casa hipotecada, un a un

Img llaves art
O prezo do chan urbano en España subiu un 3,7% no primeiro trimestre de 2011 respecto ao mesmo período do ano pasado. Con todo, fronte ao trimestre anterior, os prezos experimentaron un descenso do 6,7%, segundo sinalan desde o Ministerio de Fomento. Pola súa banda, os prezos da vivenda libre han baixado un 4,1% no primeiro trimestre con respecto ao mesmo período de 2010, de acordo co Índice de Prezos de Vivenda (IPV) que publica o Instituto Nacional de Estatística (INE). A pesar de todos estes datos, véndense menos casas.

É indispensable coñecer a titularidade e as cargas da vivenda

A demanda de vivendas diminuíu debido, en gran medida, ao desemprego, a que parte do sistema financeiro español atópase en reestruturación e á subida incesante da prima de risco. Pero, se se conta con algo de efectivo, leste pode ser un momento propicio para investir nun inmoble. Como facelo?

Estes son os principais pasos que se deben seguir para comprar unha casa sobre a que pesa unha hipoteca:

A inscrición no Rexistro da Propiedade é obrigatoria para os inmobles hipotecados

  • 1.- Hai que solicitar ao vendedor unha copia da escritura notarial que lle acredite como propietario da vivenda e hai que fixarse ben nos datos onde figura o número de rexistro, folio, leira, etc.

  • 2.- Cos datos da escritura, pídese ao Rexistro da Propiedade unha nota simple informativa para asegurarse de que a propiedade continúa a nome do vendedor e de que non hai ningunha anotación sobre a vivenda, como embargos, cargas, condicións resolutorias e outras débedas (o gasto desta nota rolda os 24,5 euros e tardan en proporcionala entre 24 e 48 horas).

  • 3.- Se unha vez recibida a nota do Rexistro compróbase que hai algunha carga ou condición resolutoria, o comprador ten dúas opcións:

    • Pode esixir ao vendedor que levante ou quite a carga e os gastos correrán ao seu cargo.

    • O comprador pode subrogarse á hipoteca que pesa sobre o inmoble. Hai que informar antes á entidade financeira que outorgou o préstamo para que dea a súa conformidade á subrogación. Asínase unha escritura de compravenda na que se declara que o comprador queda co inmoble coa débeda que pesa sobre el. O banco que concede a hipoteca comparece nese acto para dar a conformidade de que o comprador pasa a ser o novo prestatario.

  • 4.- Débese solicitar o último recibo da contribución ou IBI (Imposto de Bens Inmobles) e un xustificante de que a vivenda está ao corrente de pago nos gastos da comunidade de veciños e de que non hai ningunha cota especial pendente de pago por algunha reparación ou derrama extraordinaria. Hai que informarse de que cota de participación ten a vivenda nos gastos da comunidade de propietarios.

  • 5.- Hai que comprobar que a vivenda non está alugada.

  • 6.- Por lei, todos os gastos da compravenda corren por conta do comprador, a excepción do imposto de plusvalía.

    Un gasto que hai que afrontar na compra da vivenda de segunda man é o Imposto de Transmisións Patrimoniais (ITP), que rolda o 6% ou 7%, segundo a comunidade autónoma e, nalgúns casos, segundo os condicionantes do comprador, como idade, ingresos, minusvalías, etc.

    Esta porcentaxe non se aplica sobre o importe que se paga pola vivenda, senón polo que figura na escritura (esta cantidade deberá estar acorde coas valoracións que ten a comunidade autónoma, co fin de non recibir unha revisión ou inspección posterior. Os notarios coñecen estes importes).

  • 7.- Cando se comprobaron todos os datos e documentos citados, hai que levar a escritura da vivenda a un notario conforme para ambas as partes, a quen se informa do importe que vai figurar na escritura.

    O notario fixará unha data para a firma e será nese momento cando pasaremos a ser propietarios da vivenda e realizaremos o pago da mesma. Unha vez asinada a escritura, non se debe esquecer presentala no Rexistro da Propiedade, o que garantirá a propiedade e que se carece de embargos ou outras cargas sobre a mesma.

Renegociar a hipoteca co banco

Cando se adquire unha vivenda sobre a que pesa unha hipoteca, o comprador pode tentar negociar co banco as condicións da mesma. Os mecanismos que a lexislación permite para mellorar as condicións dun préstamo hipotecario son a novación e a subrogación:

Na escritura da subrogación declárase que o comprador adquire o inmoble coa débeda que ten

  • A novación consiste en volver negociar coa entidade bancaria e modificar algunhas das condicións da hipoteca (cambiar o índice de referencia, baixar o tipo de interese aplicable, volver pactar o prazo de pago do préstamo, cambiar dunha hipoteca con interese fixo a outra con interese variable, ou viceversa, etc.). A novación é a opción máis recomendable, posto que case nunca é necesario o pago de comisións de apertura e cancelación. Con todo, cando o solicitante quere substituír o tipo de interese contratado na súa hipoteca por outro, a escritura de novación é obrigatoria. Os gastos dunha novación dependen de se esta necesita ou non facer unha nova escritura pública.

  • Se non se chega a un acordo co banco na modificación de condicións do préstamo, pódese solicitar unha simulación de hipotecas a outras entidades. Se interesa algunha delas, pódese pedir un cambio de entidade financeira, é dicir, unha subrogación. A subrogación consiste en trasladar o préstamo hipotecario a outro banco que ofrece mellores posibilidades para o solicitante. Este trámite, con todo, é máis complicado e custoso que a novación. Calcúlase o aforro que se conseguiría e réstanselle os gastos que suporía. Para proceder coa subrogación, débese realizar unha oferta vinculante á entidade bancaria na que se está interesado. O cliente ten que correr con varios gastos: cancelación, apertura, xestoría, notario e rexistro.

Requisitos para solicitar unha hipoteca

Unha hipoteca é un préstamo que concede unha entidade bancaria para comprar unha vivenda ou outros inmobles. Ao mesmo tempo, é un compromiso que se adquire xa que, no caso de que non se cumpra cos pagos estipulados, o banco acredor pode, por medio duns procedementos xudiciais abreviados ou ben ante notario, proceder a vender, en pública poxa, o inmoble hipotecado para cobrar o que se lle debe.

O diñeiro que se solicitou ao banco débese rembolsar nun determinado número de anos a cambio duns tipos de interese concretos. Estes préstamos hipotecarios pódense contratar a un interese fixo ou a un variable (é dicir, que se revisa periodicamente), segundo a evolución do índice de referencia elixido (Euribor ou outro), ao cal a entidade financeira engade outra porcentaxe que se denomina diferencial.

Cando se solicita un préstamo hipotecario para financiar a compra dunha vivenda, hai que achegar ao banco a seguinte documentación:

  • O DNI, NIF ou o cartón de residencia do solicitante.
  • A declaración de renda (IRPF) do último exercicio.
  • O tres últimas nóminas percibidas (no caso dos traballadores por conta allea).
  • O tres últimos pagos do IRPF trimestral (Modelo 130) (no caso dos traballadores por conta propia).
  • O alta no Imposto de Actividades Económicas (IAE, Modelo 036) (para os autónomos).
  • O contrato privado de compravenda.
  • A nota simple actualizada do Rexistro da Propiedade do inmoble.
  • O último recibo do IBI do inmoble que se hipotecará.
  • Unha copia da última escritura de transmisión da leira.
  • Un certificado da comunidade de propietarios, se a houbese, no que conste que a vivenda está ao corrente dos pagos.
  • Un seguro de fogar da vivenda que se hipoteca.
  • Ademais, necesítase un seguro de vida do solicitante.

A partir da solicitude da hipoteca, o banco encarga a un profesional a tasación da vivenda para establecer o seu valor e realizar unha verificación rexistral, co fin de comprobar que non pesan cargas sobre o inmoble. O valor desta tasación (cuxo gasto corre a cargo do comprador) determina o límite máximo do préstamo.

A entidade financeira revisa toda a documentación e fai entrega da oferta vinculante, un documento con vixencia de 10 días no que se recollen as condicións económicas e as cláusulas da escritura.

A formalización é a firma da escritura da hipoteca en presenza do notario, o comprador e a entidade financeira para inscribir a vivenda no Rexistro da Propiedade. A inscrición no Rexistro da Propiedade é obrigatoria para os inmobles hipotecados.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións