Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Pechar a terraza

Hai que ter autorización da comunidade e licenza municipal, pois sen estes permisos o propietario pode verse obrigado a demoler óbraa
Por Elena V. Izquierdo 15 de Agosto de 2008
Img terraza tapiada

Autorización da comunidade de propietarios

Acristalar a terraza paira evitar o frío ou o ruído, tapiarla paira construír una habitación e gañar así uns metros ou recubrila de aluminio co fin de ampliar a cociña son algunhas opcións que se poden expor os propietarios dunha vivenda á hora de reformar o piso. Algúns destes cidadáns descoñecen que paira levar a cabo estes cambios é necesaria a autorización previa da comunidade de veciños e una licenza municipal. Sen estes permisos, o dono do piso pode verse obrigado a demoler a obra realizada, así que é aconsellable non iniciar ningunha modificación ata que se teña esta documentación en regra.

É frecuente crer que a terraza pertence única e exclusivamente ao propietario da vivenda na que está situada, pero isto non é realmente así. Aínda que quen viven na casa teñen en exclusiva o dereito a utilizar e gozar as terrazas, estas forman parte da configuración exterior do inmoble polo que son consideradas elementos comúns. Así o establece o Código Civil no seu artigo 396: “Os diferentes pisos ou locais dun edificio ou as partes deles susceptibles de aproveitamento independente por ter saída propia a un elemento común daquel ou á vía pública poderán ser obxecto de propiedade separada, que levará inherente un dereito de copropiedad sobre os elementos comúns do edificio, que son todos os necesarios paira o seu adecuado uso e goce, talles como o chan, voo, cimentacións, cubertas; elementos estruturais e entre eles os alicerces, vigas, forxados e muros de carga; as fachadas, cos revestimentos exteriores de terrazas, balcóns e xanelas, incluíndo a súa imaxe ou configuración, os elementos de peche que as conforman e os seus revestimentos exteriores”.

Así pois, o cerramento do balcón ou a terraza constitúe una alteración substancial dos elementos comúns do inmoble e mesmo afecta o título constitutivo porque introduce un elemento ou una estrutura non descrita anteriormente e por tanto non valorada á hora de asignar a cota de participación. Paira levar a cabo esta modificación é necesario, por iso, contar coa aprobación previa dos veciños. Ao tratarse dunha obra que altera o estado exterior do edificio, este permiso ha de darse por unanimidade na xunta de propietarios. Segundo o artigo 7.1 da Lei de Propiedade Horizontal, “o propietario de cada piso ou local poderá modificar os elementos arquitectónicos, instalacións ou servizos daquel cando non menoscabe ou altere a seguridade do edificio, a súa estrutura xeral, a súa configuración ou estado exteriores, ou prexudique os dereitos doutro propietario, debendo dar conta de tales obras previamente a quen represente á comunidade”.

A negativa da xunta de propietarios non sempre leva aparellada a imposibilidade de realizar a obra porque o acordo pode impugnarse

Por tanto, o primeiro paso que ha de dar o interesado en facer a reforma é informar o presidente e á comunidade sobre o tipo de cerramento que pretende realizar. Esteticamente non é o mesmo acristalar un balcón paira protexerse do frío que tapiar a terraza con cemento paira instalar nela un salón. A convocatoria da xunta na que se vai a estudar o tema poderá facela o presidente ou o promotor da reunión. Nela indicarase o lugar, o día e a hora na que se vai a celebrar a xunta en primeira ou segunda convocatoria. Na votación esíxese a unanimidade dos veciños. O artigo 12 da Lei de Propiedade Horizontal di que “a construción de novas plantas e calquera outra alteración da estrutura ou fábrica do edificio ou das cousas comúns afectan o título constitutivo e deben someterse ao réxime establecido paira as modificacións do mesmo. O acordo que se adopte fixará a natureza da modificación, as alteracións que orixine na descrición da leira e dos pisos ou locais, a variación de cotas e o titular ou titulares dos novos locais ou pisos”. Como afecta o título constitutivo, todos han de votar a favor. Se uno dos veciños non está de acordo, non se poderá iniciar a obra que se pretendía levar a cabo.

Con todo, a negativa da xunta de propietarios non sempre leva aparellada a imposibilidade de realizar a obra porque o acordo pode impugnarse. Se a comunidade deu autorización a outros veciños para que realicen cerramentos similares debería consentir ao interesado levar a cabo a obra. Mesmo se este permiso non fose expreso e a comunidade limitouse a permitir as obras e non denuncialas, non debería oporse á nova reforma. Se o fixese constituiría un agravio comparativo. Con estes preceptos quérese protexer, entre outras cousas, a uniformidade e a estética da fachada e se esta xa non existe non ten sentido oporse ao cerramento. Neste sentido, numerosas sentenzas dos tribunais españois fallan en contra da comunidade e a favor do propietario.

Licenza de obras municipal

Licenza de obras municipalUna vez que se conta coa autorización dos veciños é necesario cumprir outro trámite: solicitar e obter a licenza municipal previo pago das taxas correspondentes. Mentres que nalgúns concellos é algo relativamente sinxelo, noutras localidades é necesario cumprir requisitos máis rigorosos. O normal é que paira obras menores pídanse os datos do solicitante e da vivenda na que se queren realizar as obras xunto coa descrición da reforma que se pretende levar a cabo e o orzamento estimado. Tamén é frecuente que o concello solicite un esbozo no que se reflicta o estado actual do edificio e o resultado que se prevé tras a reforma. Cando se trate de vivendas integradas nun conxunto é necesario achegar a conformidade do resto dos veciños mediante a acta en que se outorga o consentimento.

Antes de facer a reforma é importante coñecer a normativa urbanística, que en cada localidade require unhas condicións diferentes. En Zaragoza, por exemplo, a recente modificación do Plan Xeral de Ordenación Urbana establece os supostos polos que se permite realizar cerramentos acristalados nas terrazas. Deberán pasar polo menos cinco anos desde que se finaliza a construción da vivenda ata que se solicita o permiso de obras paira acristalar a terraza. Con esta norma téntase evitar que o promotor venda como edificable una superficie que non o é. Ademais, é obrigatorio presentar un proxecto unitario que sexa redactado por técnicos competentes de maneira que se garanta a uniformidade estética do edificio e a súa relación cos bloques lindeiros.

Se a reforma ten moitos anos é difícil que se poida ordenar derrubala pois estas infraccións prescriben si non hai denuncia contra elas nun período determinado

Co obxectivo de obter os mellores resultados na imaxe da cidade, Madrid tamén conta cunha serie de criterios á hora de levar a cabo reformas que supoñan una modificación das fachadas. O concello pode, por tanto, denegar ou condicionar calquera actuación que resulte antiestética, inconveniente ou lesiva paira a imaxe da capital. A normativa urbanística sinala que en edificios non catalogados, poderá procederse á modificación das características dunha fachada existente de acordo cun proxecto de edificación adecuado que garanta un resultado homoxéneo do conxunto arquitectónico e a súa relación cos lindeiros. “Poderase autorizar o acristalamiento de terrazas existentes de acordo coas determinacións dun proxecto do conxunto da fachada, que deberá presentar a comunidade ou o propietario do edificio. En casos xustificados, poderá o concello facerse cargo da elaboración deste proxecto de deseño de conxunto da fachada, repercutindo o seu custo nas licenzas correspondentes. En ningún caso poderán pecharse zonas de terrazas que non estean actualmente cubertas. O acristalamiento será sempre con superficies verticais”.

A normativa urbanística pode ser diferente en cada municipio pero sempre é necesario contar coa licenza de obras e co permiso dos veciños paira iniciar o cerramento da terraza. Pola contra, calquera particular pode denunciar una actuación que considera ilegal. Neste caso, o propietario tería que enfrontarse a un expediente administrativo no que se podería acordar a demolición da obra realizada. Os gastos para que a terraza volva ao seu estado orixinal correrían a cargo do infractor que, ademais, desembolsaría en balde o diñeiro do cerramento e sufriría as molestas obras por partida dobre. A picaresca está á orde do día, pero de nada serve aducir descoñecemento da lei paira non cumprila. De todos os xeitos, cando a reforma leva feita moitos anos é difícil que una sentenza poida ordenar derrubar a obra pois este tipo de infraccións prescribe, normalmente, se non se puxo denuncia contra elas nun período determinado.