Ao vender unha casa non todo son ganancias. Tamén hai gastos, entre os que destaca o imposto sobre o incremento do valor dos terreos de natureza urbana, máis coñecido como plusvalía. Este imposto por vender unha vivenda grava a revalorización do chan desde que se adquiriu. E, salvo excepcións, debe abonalo o vendedor ao concello da localidade onde estea o piso. Neste artigo recóllese todo sobre a plusvalía que hai que pagar ao vender unha casa: que é, como se calcula, en que casos débese abonar e como se pode reducir ao máximo.
1. Vender a casa: que é o imposto de plusvalía?
Vendeu unha casa? O seu concello cobraralle entón a plusvalía. Que é? A plusvalía é un imposto sobre o incremento do valor dos terreos obrigatorio que hai que pagar ao consistorio da localidade onde se atope o ben inmoble. Aínda que se coñece como plusvalía, o seu nome real é imposto sobre o incremento do valor dos terreos de natureza urbana. E o que grava é “o incremento de valor experimentado por terreos urbanos” (non é aplicable aos rústicos), sinala José Pedro Sánchez, arquitecto urbanista, quen especifica, ademais, que “a plusvalía só págase polo valor do chan, non polo da construción”.
2. Imposto de plusvalía: como calculalo?
Calcular canto hai que abonar por este tributo parece complicado, aínda que, en caso de dúbida, convén sempre preguntar a un experto que poida axudar. En primeiro lugar, hai que saber que se calcula en función do valor que ten o terreo urbano por metro cadrado, o que aparece no recibo do IBI (imposto sobre bens inmobles) e o número de anos que se tivo a vivenda en propiedade.
Para determinar a base impoñible, sinala Sánchez, hai que aplicar ao valor catastral o coeficiente de incremento, que é unha porcentaxe anual de revalorización sobre este valor catastral que varía segundo o establecido por cada concello e que está expresado na ordenanza fiscal do municipio. E hai que multiplicalo polo número de anos transcorridos desde a última venda do inmoble (cun tope de 20 anos). Cuantos máis anos faga que se comprou a casa, máis haberá que pagar; pero unha vez chegado a 20 anos, xa non sobe máis.
Despois, á base impoñible aplícaselle un tipo impositivo (determinado tamén pola ordenanza municipal), que non pode superar o 30% en ningún caso. Da multiplicación, sairá o importe da plusvalía ao vender o piso.
3. Plusvalía: quen a paga, en que prazo e onde?
Cando se produce a compravenda dunha vivenda, o que paga o imposto de plusvalía é o vendedor. Comprador e vendedor poden chegar a un acordo, pero isto non afecta á Administración, que sempre o esixirá a quen transmite o ben.
Pero hai unha excepción: se o vendedor reside no estranxeiro, quen debe abonar este imposto é o comprador da casa. Ademais, se non se tratase dunha venda, senón que o ben se regalase ou doase, sería o receptor quen debería asumir o pago deste tributo.
Este tributo débese abonar nun prazo de 30 días hábiles desde que se vende a vivenda (hai seis meses de prazo en caso de herdanza) e hai que acudir ao concello da localidade en que estea situada a casa vendida.
4. Como pagar menos plusvalía ao vender a casa?
Hai algunha maneira de pagar menos ou non pagar este tributo municipal? Si, nalgúns casos. Este imposto ten previstas algunhas exencións e bonificacións, aínda que a súa aplicación é potestativa de cada concello.
Está exenta deste pago a transmisión de bens que se atopan dentro do perímetro histórico-artístico dun municipio ou a dos inmobles declarados BIC (ben de interese cultural), pero sempre que os seus propietarios realizasen a rehabilitación ou mellora da vivenda.
Tamén hai exención de pago nas transmisións entre cónxuxes (ou a favor dun fillo) para cumprir unha sentenza de nulidade, separación ou divorcio, ou as que se fagan os cónxuxes como pago dos seus haberes comúns, por exemplo, ao liquidar o réxime económico matrimonial. Algúns concellos, como o de Madrid, tamén aplican bonificacións de entre o 15% e o 95%, pero só se a transmisión da casa é por causa de morte.
5. Vender a casa con perdas: pagar a plusvalía e reclamar
Se se vende un piso con perdas, pódese tamén dicir adeus á plusvalía? Hai unha esperanza. O Tribunal Constitucionalsentenció en maio deste ano que ninguén debe pagar a plusvalía municipal cando a venda dun inmoble sáldase con perdas. O TC tamén anulaba os artigos 107.1, 107.2 a) e 110.4 do texto refundido da Lei Reguladora das Facendas Locais, pero só se “someten a tributación situacións de inexistencia de incrementos de valor” (vendas con perdas).
No entanto, a maioría dos municipios segue cobrándoo incluso cando hai perdas. Entón, que facer? “Nestes casos o máis razoable é facer constar na escritura que se vendeu con perdas, pagar e despois reclamar para que devolvan o cobrado”, di o avogado Juan Carlos Suárez. “Non convén deixar de pagalo, xa que poderían reclamárnolo con recarga”, sostén.
