Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Pobo pequeno en venda: que se compra en realidade?

A idea é tentadora, aínda que antes convén sopesar as condicións, a lexislación e os inconvenientes
Por Laura Caorsi 17 de Febreiro de 2010
Img pueblo
Imagen: Alex Castella

Comprar un pobo enteiro por menos do que vale un piso. Con esta atractiva consigna, os promotores inmobiliarios tentan abrir unha canle nova no sector. O abanico de opcións é moi amplo, pero as poboacións non se poden adquirir por lei, senón un conxunto de edificacións privadas reunidas nun mesmo lugar. Son pequenos núcleos rurais, abandonados ou con poucos habitantes, cuxos inmobles están en ruínas ou en avanzado estado de deterioración. Pola súa antigüidade e localización, estes enclaves contan con algún edificio con valor histórico ou arquitectónico -como castelos, igrexas ou ermidas-, aínda que tamén os hai máis sinxelos. Como dato orientativo, hai máis de 500 aldeas nestas condicións.

Só edificacións privadas

O pobo de Lacasta, na provincia de Zaragoza, é o precedente máis coñecido deste tipo de transaccións. Púxose en venda hai dous anos e tivo un gran impacto mediático. Cando a oferta saíu á luz, as cámaras de televisión de distintas cadeas enfocaron cara ás escasas casas, os currais, a palleira, os restos do castelo e as 30 hectáreas de terreo rústico que se vendían por 189.000 euros. E, como este, houbo outros, mesmo máis económicos. Paira mostra, Oteruelo de Ocón, na Rioxa, onde se ofrecían once edificacións do centro urbano e 5.000 metros cadrados de terreo a cambio de 176.000 euros.

A oferta parece tan boa que leva a preguntarse si é real ou, polo menos, onde está o truco. Xorden dúbidas acerca das vantaxes e inconvenientes do negocio ou a quen se dirixen estas propostas. Pero o asunto fundamental é esclarecer si pódese comprar un pobo, xa que como talles non se venden e, por lei, non se poden adquirir. Calquera núcleo de poboación, aínda que estea deshabitado, componse de bens privados e públicos. A Federación Española de Municipios e Provincias (FEMP) indica que todo ben público non é enajenable. É posible comprar varios inmobles nunha aldea, mesmo compralos todos, pero sempre haberá zonas de carácter público con xurisdición municipal, autonómica ou estatal. E esas non están en venda.

É posible comprar todos os inmobles dunha aldea, pero sempre hai zonas de carácter público que non están en venda

Esta aclaración é de gran importancia. Cando una empresa, un consorcio ou un particular pon á venda un pobo, en realidade, ofrece un conxunto de edificacións privadas reunidas nun mesmo lugar. En ocasións, son todos os solares e os inmobles que hai en pé. Outras veces, son a maioría. Por iso é polo que, de forma coloquial, fálese de comprar un pobo enteiro. Pero a FEMP insiste en que, desde o punto de vista xurídico, é imposible que una persoa convértase en propietaria dunha poboación, por moi derruida, apartada ou deshabitada que estea. Mesmo cando una pequena aldea deixou de ter concello e pasa a pertencer a outro municipio ou pedanía, quen adquira os inmobles do lugar deberá cinguirse ás normativas vixentes do consistorio que corresponda.

Perfís de comprador

Por curioso que pareza, hai compravendas deste estilo porque hai persoas interesadas, aínda que non todas dan o paso final. O interese que espertan estas propostas inmobiliarias é altísimo. Tanto que, nalgunha ocasión, os vendedores víronse desbordados polas chamadas e os correos dos posibles compradores. No entanto, o interese inicial ou o soño do pobo propio é moi diferente aos feitos. Aínda que teñan o capital necesario ou poidan reunir o diñeiro, adquirir una aldea abandonada supón lanzarse a unha aventura custosa xa que, una vez comprados os inmobles, como mínimo fará falta rehabilitalos. E esta segunda fase non é gratuíta.

Entre os perfís habituais de comprador destacan os investidores inmobiliarios e os particulares cun proxecto concreto de negocio. Os primeiros centran o seu interese na compravenda: adquiren por separado un bo número de propiedades e, despois, véndenas como un paquete urbanístico. Os particulares, pola contra, senten atraídos polo conxunto e as súas posibilidades. Orientan as súas expectativas ao sector turístico ou aos proxectos sociais e ecolóxicos, como as comunidades naturistas, os hortos orgánicos, os balnearios e casas rurais ou os centros de meditación. O agroturismo está de moda e as propostas rurais “antiestrés” funcionan.

Entre os perfís máis usuais de comprador destacan os investidores inmobiliarios e os particulares cun proxecto concreto de negocio

Un exemplo moi coñecido e próximo -aínda que fóra das fronteiras-, é o do prestixioso chef Alain Ducasse, quen adquiriu un pequeno conxunto urbano en Bidarray (Francia) e reconstruíu todos os inmobles paira fundar alí mesmo un hotel. Desde entón, as antigas casas funcionan como aloxamento e una delas, a máis grande, como recepción e restaurante. Proxectos como este son viables, pero requiren moito diñeiro. Outras persoas interesadas en comprar son quen teñen un gran poder adquisitivo, atopan un pobo abandonado que lles gusta e deciden reconstruír os seus edificios paira uso persoal, non lucrativo.

Outros encaran a adquisición como una investimento a longo prazo, xa sexa paira tentar rehabilitar o pobo, paira legar ese ben á familia ou paira vendelo máis adiante se se revalorizan os terreos. Por outra banda, moitas veces son os propios veciños ou ex veciños dunha aldea quen empezan a comprar algunhas casas e acaban convertidos nos únicos donos. Este caso é frecuente e non pasa tanto polo diñeiro como pola parte afectiva: os antigos moradores dun pobo tentan así evitar que desapareza.

Vantaxes e desvantaxes

Determinar os beneficios de comprar un pobo é sinxelo. Polo mesmo diñeiro que custa un piso de tamaño medio na cidade, poden adquirirse varios inmobles de maiores dimensións e, mesmo, restaurar un deles paira transformalo nun fogar. Máis espazo, máis terreos, calidade de vida nunha contorna natural e, ademais, a posibilidade de atoparlle una saída comercial.

Non é tan fácil, con todo, resumir as contraprestacións. Como primeira cuestión, hai que ter en conta que non todos os enclaves valen. A maioría ten problemas de accesibilidade: están a desmán, quedan lonxe doutros núcleos urbanos ou os camiños paira chegar até o lugar son malos. Á súa vez, cando una aldea leva moitos anos deshabitada, o máis probable é que se haxan labor pequenos saqueos e furtos de tezas, vigas de madeira antigas ou pedras. Moitos pobos abandonados atópanse reducidos a cascallos e, a menos que o comprador só queira os terreos, o estado de conservación dos inmobles é un factor decisivo.

Os pobos abandonados de cando en cando contan con subministracións eléctricas ou teñen servizo de saneamento

O tipo de edificacións e a contorna desempeñan un papel fundamental. Sempre é máis fácil vender pobos que conten con algún atractivo arquitectónico ou histórico, ben situados, que gocen dun clima favorable e, sobre todo, con posibilidades reais de contar cos servizos básicos. Con todo, non todos cumpren estes requisitos, nin sequera o último, que é o máis importante. Os pobos abandonados de cando en cando dispoñen de subministracións eléctricas ou servizo de saneamento, xa sexa porque quedaron deshabitados ou porque nunca os tiveron. Tampouco hai conexión á rede telefónica e, pola súa localización, os móbiles non sempre teñen boa cobertura.

Nun principio, estas condicións poden interpretarse como un factor positivo, una maneira de combater a tensión ou una volta ás orixes e á Natureza, aínda que en pleno século XXI a idea de vivir sen luz, sen auga potable e sen teléfono resulta pouco halagüeña. Se o obxectivo é que haxa certo grao de confort e habitabilidade, haberá que conseguir que os edificios non sexan o equivalente a unhas tendas de campaña de pedra. Os concellos, por lei , están obrigados a brindar certos servizos, como o cableado eléctrico e a rede de sumidoiros, polo que haberá que dirixirse ao consistorio responsable e concretar as súas obrigacións. A partir de aí, será responsabilidade do propietario continuar coa conectividad e as obras.

A excepción a esta regra dáse cando os concellos teñen especial interese en revitalizar una zona. Aínda que os municipios, en xeral, prefiren esta opción a investir en novos proxectos, tamén pode ocorrer que o enclave en cuestión teña posibilidades de progreso e beneficio colectivo si se aúnan os recursos privados e públicos. Esta sinerxía non é estraña. O seu máximo expoñente é a concesión municipal de axudas e beneficios a particulares paira fomentar a repoboación dos núcleos que quedan sen xente. Rexuvenecer a idade media dos habitantes, dar un novo impulso ao comercio ou evitar que as escolas se pechen son tres metas moi claras dentro deste tipo de iniciativas.