Ter en propiedade un piso de 200 ó 300 metros cadrados pode converterse nunha molestia, xa sexa polos elevados gastos fixos que require o seu mantemento ou pola dificultade que entraña vender una vivenda de tales dimensións. En moitos casos, a mellor solución pasa por recorrer á súa división paira poder darlle saída de forma máis rápida. Pero se trata dunha decisión que debe pensarse con detemento; hai que estudar os gastos e posibles ganancias con rigor, e , en todo caso, realizar a obra co asesoramento dun experto na materia. Ademais, paira poder proceder á segregación do piso débese contar coa aprobación da comunidade, cumprir os mínimos esixidos pola cédula de habitabilidade, elaborar un proxecto e pagar todas as xestións e taxas.
A segregación
Dividir un piso ou calquera inmoble de uso residencial é una decisión que adoita responder o desexo de doarllo aos fillos, á necesidade de afrontar a subida das hipotecas e vender una parte, ou á urxencia de vendelo e observar que resulta máis rápido desfacerse de dous pisos pequenos que dunha casa de grandes dimensións.
En España é legal dividir un piso a condición de que o permitan as normas municipais e as de propiedade horizontal
O termo técnico paira definir a división dun piso en dous é “segregar”, un concepto civil, hipotecario -é dicir, rexistral-, tal e como establece Ignacio Alonso, avogado-técnico urbanista.
A segregación, como engade o arquitecto e urbanista Walter Wolman Pazos, refírese a facer “una partición, acatando a norma urbanística”. Tanto a leira matriz como a segregada deben estar suxeitas ás normas, e cumprir todos os parámetros urbanísticos, como parcela mínima ou edificabilidade, entre outros. En España, é legal realizar esta división a condición de que o permitan as normas de propiedade horizontal; ademais, debe estar consentido polas normas urbanísticas de ordenación detallada do plan xeral do municipio.
A aprobación da comunidade
A Lei sobre Propiedade Horizontal establece que os pisos poderán ser obxecto de división material paira formar outros máis reducidos ou independentes e aumentados por agregación doutros lindeiros do mesmo edificio, ou reducidos por segregación dalgunha parte. Pero dividir un piso en dous afecta á comunidade de propietarios, xa que se modifica o título constitutivo coa creación dun novo compoñente (é dicir una propiedade máis), segundo indica José Gutiérrez, director do gabinete de estudos do Consello Xeral de Colexios de Administradores de Leiras.
Por iso, segundo dispón o artigo 8 desta lei, paira realizar talles operacións de agregación ou segregación requirirase, ademais do consentimento dos titulares afectados, a aprobación da xunta de propietarios que, por afectar o título, deberá ser unánime, o cal está determinado e precisado no artigo 17 da propia norma.
Se os copropietarios non aprobasen a modificación, o único que cabería alegar é un “abuso de dereito”
No caso de que os copropietarios non aprobasen a modificación o propietario do piso tería que impugnar o acordo negativo a devandita división e alegar as razóns que entenda axustadas a dereito. O certo é que ante unha situación deste tipo, o único que cabería alegar é un “abuso de dereito”, segundo sinala Gutiérrez, quen engade que a este respecto non existe demasiada axuda legal.
O propietario que non accede a que outro proceda á división do seu piso non ten a obrigación de precisar nin argumentar nada para emitir o seu voto en contra. Nalgunhas comunidades, os veciños non desexan incrementar o número de propiedades nin de propietarios. Sen prexuízo da necesidade de cumprir cos requisitos impostos pola comunidade, paira dividir un piso, hai que solicitar tamén autorización municipal, sen a cal non poden levar a efecto modificacións de ningún tipo.
Outros requisitos
A base legal sobre a que se establece a segregación dun piso é a Lei de Propiedade Horizontal, pero ademais antes de partir en dúas una vivenda hai que ter en conta outras normativas. En canto ao aspecto urbanístico, débese revisar a regulación de urbanismo de cada comunidade autónoma; aínda que é certo que hai criterios comúns paira toda España, non se debe nunca deixar de lado este ordenamento no caso de que a división sexa moi complicada, por exemplo un piso moi vello, cunha distribución moi desigual que conte con habitacións excesivamente grandes e outras minúsculas. Ademais, hai que ter tamén en consideración a Lei de Chan, aplicable a todo o territorio nacional.
Una vez obtido o permiso da comunidade de propietarios débense cumprir cos mínimos esixidos na cédula de habitabilidade:
- Accesos independentes mínimos de 30 metros cadrados de superficie en cada un dos novos pisos (ambos con lavabos e cociñas)
- Dimensións mínimas de habitación de 10 metros cadrados en cada un
- Illamento de muro medianeiro entre ambas as vivendas (20 centímetros)
- Illamento térmico e acústico
É importante así mesmo confirmar a densidade permitida por hectárea, así como os requirimentos específicos segundo cada localidade. Por exemplo: superficie de fachada, se os novos pisos dan ao exterior ou ao interior… Se se está ante un caso complicado de distribución e división da vivenda, é recomendable que antes de solicitar a cédula de habitabilidade cóntese co asesoramento dun arquitecto e contémplese até o menor detalle.
Aínda que hai criterios comúns paira toda España, débese revisar a lei de urbanismo de cada comunidade autónoma, especialmente nos casos de partición complicada
A cédula de habitabilidade tramítase no correspondente concello, cun visado do profesional técnico habilitado. Se se exceptúa a actual regulamentación sobre prevención de incendios e superficies mínimas, o resto é xeral paira toda España.
Ademais, paira poder proceder á división dun piso é necesario contar con:
Licenza de obra maior: Solicítase no Concello, e débense pagar as taxas correspondentes.
Realización do proxecto: Debe facerse un proxecto técnico realizado por un arquitecto. Dividir un piso en dous é un proxecto de segregación de única propiedade, que debe estar executado por un profesional adecuado (arquitecto/arquitecto técnico). Ademais, no plano legal haberá que realizar una segregación na escritura do piso.
Os profesionais involucrados
Dividir un piso é una obra de certa envergadura, que require a presenza dos técnicos adecuados. Ademais de contar cos servizos dun arquitecto ou arquitecto técnico (e, se o proxecto técnico requíreo, de ambos os), hai que contratar a un avogado que redacte a escritura de segregación, un notario que a autorice e un rexistrador da propiedade que inscriba os novos pisos.
Tanto nos colexios de avogados como nos de notarios e rexistradores que haxa na localidade en que se atope situado o piso obxecto de partición, poden solicitarse a modo de orzamento os honorarios e gastos que serán facturados polos mencionados profesionais, co fin de calcular estas cantidades e ter previsto o gasto que suporán. Por exemplo, os gastos aproximados pola xestión de notario e arquitecto serían de 300 euros paira o notario (200 de honorarios e 100 euros paira copias, selados…), e de 800 euros paira o arquitecto (500 de honorarios máis 300 euros paira o resto de gastos). Paira non dar pasos en falso en cálculos de tamaña importancia, convén consultar ademais a lei de urbanismo de cada comunidade, xa que segundo sinala Wolman Pazos, cada autonomía ten a súa propia normativa e, aínda que adoitan ser similares, sempre difiren algo entre si.
