Non resulta tan habitual que a banca teña que realizar provisións multimillonarias para facer fronte a unha avalancha de denuncias polas hipotecas. Pero por mor de distintas sentenzas xudiciais, isto xa está a ocorrer. Neste artigo acláranse cales son os gastos que si poden ser devoltos polas entidades, como recuperar o pago pola cláusula adoito e que gastos de xestión da hipoteca ten que reintegrar o banco e como logralo. Tamén se explica que outros gastos non devolverán.
Como reclamar a cláusula adoito?
Encabeza a clasificación de reclamacións a soada limitación á baixa do interese das hipotecas variables, máis coñecida polo nome de cláusula adoito.
Esta cláusula comezouse a incluír nos contratos hipotecarios a principios deste século, tras a aparición do euribor. A pesar disto, non sería ata 2009 cando empezasen a activarse dentro dos contratos, dado que foi entón cando o euribor se esborrallou. Por iso, se a hipoteca terminou antes deste período, non se terá que reclamar ningunha cantidade, xa que non se chegou a aplicar ningún chan.
Para os que si a tiveron, o primeiro paso é calcular canto corresponde pola devolución da cláusula adoito.
Unha vez coñecido isto, a seguinte medida será utilizar o mecanismo de reclamación imposto ás entidades polo Goberno mediante o Real Decreto-lei 1/2017 sobre a cláusula adoito. Todos os bancos están obrigados a comunicar aos seus clientes a existencia deste mecanismo e a ofrecer unha resolución pasados tres meses desde que se presente a reclamación.
Se transcorridos estes meses a resposta da entidade non satisfai ao usuario, leste pode elevar a queixa á vía xudicial. Os problemas que se pode atopar por este camiño son: primeiro, que non garante ao 100% a devolución (pódese perder o xuízo); e, segundo, que se a cantidade que indique o xuíz que corresponde é menor que a oferta que se recibiu do banco, tocará correr coas costas do xuízo (algo que podería chegar a supor un gasto maior que o que se podería conseguir co chan).
Imaxe: Dugdale
Que gastos da compra da casa téñenme que devolver?
Outra das polémicas é a relacionada coa devolución dos gastos de constitución de hipoteca. No momento da adquisición da vivenda danse dous tipos de gastos: os que corresponden á compravenda e os que proveñen da escrituración do contrato hipotecario. Só os segundos poden ser reclamados.
Conforme ao disposto na sentenza 705/2015 do Tribunal Supremo, os gastos de notaría, rexistro da propiedade e o imposto sobre actos xurídicos documentados non son atribuíbles ao cliente, posto que o suxeito interesado en que exista esta documentación é o propio banco (xa que é o seu argumento legal por excelencia para esixir o pago da débeda hipotecaria en caso de execución). Tamén serían susceptibles de devolución tanto a xestoría como a tasación, no caso de que a entidade impuxese as súas propias compañías.
Do mesmo xeito que coa cláusula adoito, o primeiro que convén ter claro é a canto ascende a devolución. Para saber isto, habería que remitirse ás facturas que detallen o que esta operación custou no seu día. Se non se dispón desta documentación, aínda é posible dirixirse á xestoría que tramitou a hipoteca e pedir unha copia da factura. Tamén está a posibiliad de tentar o mesmo co banco, pero non sería estraño que a entidade houbese traspapelado a factura.
Se ningunha destas opcións funciona, convén descargar o seguinte manual para a devolución dos gastos de constitución de hipoteca que, ademais de conter un modelo para presentar a reclamación, inclúe unha calculadora que realiza unha estimación aproximada da devolución que corresponde.
Que non é posible reclamar?
A pesar da extensión do dano que os anteriores puntos supuxeron tanto para clientes como agora para entidades, non hai que confundir cada cobro que pase o banco como un debo indebido. O marco legal ao que se acollen as comisións bancarias está, salvo excepcións puntuais, englobado baixo a política de laissez faire que define o Banco de España.
Segundo a entidade, son válidas todas as comisións que se cobren con conformidade ao acordado co cliente, por servizos prestados que haxan efectivamente tido lugar e que nunca sexan cobradas dúas veces polo mesmo concepto.
Isto quere dicir que, ao realizar unha novación de hipoteca (abrir a hipoteca para realizar cambios), terase que pagar o indicado no contrato hipotecario sen posibilidade de reclamación. Sucede o mesmo coa subrogación, que ademais está limitada por lei a un 0,5% durante o cinco primeiros anos de hipoteca e un 0,25% despois. É dicir, o resto de comisións non son reclamables.
