Que servizos debe pagar a comunidade de veciños?

Sempre que una persoa compra un piso, un local ou un garaxe, tamén adquire parte do edificio no que se atopa. Como dono ou copropietario, ten dereito a gozar das zonas comúns -como a escaleira, o ascensor, a piscina ou a azotea-, ao mesmo tempo que se compromete a facer fronte aos gastos de mantemento e reparación que estas áreas leven. A denominada comunidade de veciños, por tanto, é o conxunto dos propietarios dun mesmo edificio que, como talles, comparten a responsabilidade e os beneficios dese inmoble, aínda que non utilicen todas as súas dependencias e aínda que non residan nel. Esta explicación tan evidente é necesaria que se lembre porque moitas veces xéranse dúbidas que carrexan discusións, dificultan a convivencia ou teñen como resultado algunha amarga sorpresa económica.

Paira saber cales son os servizos comúns, cales son obrigatorios ou quen paga que, o primeiro que hai que ter en conta é que todas as comunidades de veciños están sometidas á Lei de Propiedade Horizontal, un extenso e detallado texto que regula o artigo 396 do Código Civil. Como norma xeral, a comunidade de veciños debe ocuparse do “sostemento e conservación do inmoble e dos seus servizos” paira “que reúna as debidas condicións estruturais, de estanqueidad, habitabilidade, accesibilidade e seguridade”. Isto é, custear os arranxos e o mantemento do edificio, desde as obras puntuais que se realicen nas zonas comúns, até os gastos de limpeza e portaría ou a factura da luz.

O asunto é que non todos os edificios son iguais entre si, tanto pola súa antigüidade e a súa arquitectura, como polos seus ocupantes e a súa localización. En consecuencia, os servizos comúns tamén varían. Por suposto, os máis habituais son a subministración de electricidade e o servizo de limpeza, ambos os destinados á zona do portal e as escaleiras. Pero a estes súmanse outros, como o mantemento técnico do ascensor e a contratación dun administrador de leiras. De feito, paira o administrador Miguel Carlos Gorriz, especialista nun foro de consultas profesionais, contratar a un técnico de ascensores é un servizo fundamental, aínda que tamén uno dos máis caros, xa que pode chegar a custar uns 600 euros por trimestre.

Hai comunidades moi pequenas, “cuxo maior gasto é o do xardineiro, e outras de gran envergadura, onde os servizos e os custos dispáranse”. É o caso, por exemplo, dos edificios antigos con servizo de portaría e sistema de calefacción central; das novas urbanizacións que posúen zonas axardinadas, servizo de vixilancia e máis dun ascensor; ou dos edificios “de veraneo”, onde predominan as segundas residencias, que adoitan contar con pistas deportivas e piscinas. O mantemento destas últimas, de feito, supón un custo elevado que pode roldar os 800 euros mensuais ou máis, dependendo do seu tamaño, da empresa que se contrate e a provincia.

A gran diferenza dos pobos de veraneo é que é nesa época do ano na que se concentran determinados servizos, “como a posta a piques das piscinas ou o aire acondicionado, mentres que moitos outros se deixan paira os meses de inverno, cando a maioría de propietarios non está e non ten que soportar as molestias que implica una obra, por exemplo”, como sinala José Gutiérrez, o director do gabinete de estudos do Consello Xeral de Colexios de Administradores de Leiras. Salvo este detalle de organización e funcionamento, todas as comunidades de propietarios españolas teñen a mesma obrigación, que é manter os bens comúns, aínda que os custos poidan aumentar ou diminuír en función da cantidade e o tipo de servizos que deba contratar paira iso.

En liñas xerais, xa sexa a través de una empresa ou dunha persoa, a comunidade de veciños paga os servizos de limpeza, portaría, administración e seguridade. Ademais, debe abonar as subministracións de luz, auga e calefacción (cando esta é central), e se a parcela onde está o edificio ten referencia catastral, tamén terá que custear os gastos municipais, como a recollida de lixos, e abonar o IBI (Imposto sobre Bens Inmobles). Á súa vez, os copropietarios dun edificio deben facer fronte de maneira conxunta a todas as obras que se acometan nas zonas comúns e pagar os servizos de mantemento dos ascensores, piscinas e demais espazos de uso colectivo.

Os imprevistos no edificio tamén corren por conta da comunidade, por iso é polo que diversas compañías de seguros ofrezan paquetes especialmente deseñados paira estes casos e que moitas comunidades se decidan a contratalos. As incidencias que máis preocupan (e sobre as que máis previsións se toman) son os danos materiais producidos por incendios, explosións, caída de raios, fugas de auga e inundacións, así como as reparacións estruturais e estéticas que deban realizarse tras un sinistro. No entanto, as aseguradoras tamén ofrecen asistencia legal, indemnizacións por responsabilidade civil ou servizos de salvamento e aloxamento temporal en hoteis cando o edificio queda inhabitable.

Aínda que a Lei de Propiedade Horizontal rexe do mesmo xeito paira todas as comunidades de veciños, non todas elas son iguais entre si. De feito, cada edificio é un mundo a escala, con necesidades e prioridades concretas que non teñen por que coincidir exactamente coas dos demais. Esta diversidade explica tres cousas: que se redacten estatutos particulares, que exista a profesión de administrador de leiras e que, ante determinadas situacións, sexan máis as dúbidas que as certezas.

Os estatutos non son obrigatorios, aínda que si convenientes. Trátase dun documento escrito que axusta a normativa legal ás características específicas da comunidade e que rexe o seu funcionamento interno. Paira dicilo dun modo sinxelo, nel recóllense as “regras do xogo”, o papel que desempeña cada copropietario e como se ha de proceder paira beneficiar os intereses comúns. Loxicamente, hai comunidades de veciños que xamais redactaron estatutos e non por iso funcionan peor. Con todo -e sobre todo nos edificios novos con numerosos propietarios-, a existencia destes documentos adoita axudar a resolver discusións ou aclarar diferenzas.

Un papel similar é o que desempeña o administrador de leiras; un profesional que, ademais de velar polo mantemento do inmoble, moitas veces actúa como “fol ou mediador” entre os veciños, asesorándolles sobre as leis vixentes e solucionando, mesmo, disputas. Neste punto coinciden José Gutiérrez e Miguel Gorriz, quen opinan que boa parte do seu traballo pasa pola arbitraxe de conflitos, tanto daqueles derivados da convivencia como dos que se producen ao non ter moi claro que espazo é de uso privado e cal é de uso común. O artigo 396 do Código Civil é moi minucioso acerca deste punto e, aínda así, contémplase unha marxe de dúbida, especialmente cando hai un desembolso de diñeiro por medio.

Segundo o texto, os elementos comúns son todos os necesarios paira o adecuado uso e goce da propiedade: desde o chan e as cimentacións, até a azotea e os elementos estruturais (como os alicerces, as vigas e os muros de carga). Tamén son comúns as fachadas e os revestimentos exteriores das terrazas, os balcóns e as xanelas; o portal, as escaleiras, os corredores, patios, pasos, muros, fosos.. A lista segue e inclúe aos ascensores, os depósitos e contadores, ademais de “outros servizos ou instalacións comúns, mesmo aqueles que fosen de uso privativo”. Esta frase é de vital importancia pois, aínda que hai servizos que son privados -por exemplo, o teléfono fixo-, todos os cables que estean por fóra da vivenda ou comercio son propiedade da comunidade. Deste xeito, calquera avaría que se produza (ou calquera renovación que se queira facer) terá que ser liquidada polos fondos da comunidade de propietarios. Nisto cabe tamén, segundo o Código Civil, as conducións e canalizacións paira o desaugadoiro e a subministración de auga, gas e electricidade, incluso as de aproveitamento de enerxía solar; as de auga quente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación ou evacuación de fumes; as de detección e prevención de incendios; as de porteiro electrónico e outras de seguridade do edificio, así como as de antenas colectivas e demais instalacións paira os servizos audiovisuais ou de telecomunicación, “todas elas até a entrada ao espazo privativo”. A partir de alí, pasan a ser de uso e responsabilidade exclusivos do dono de piso.

O artigo 396, en principio, é moi claro e até se podería pensar que excesivamente detallista. Con todo, hai “dúbidas recorrentes” e un claro exemplo delas é o tema do ascensor, protagonista de moitas discusións. O seu mantemento corresponde a todos os veciños ou só a quen o usan? Teñen que pagar por ese servizo quen vivan nos baixos? E os donos de locais? Máis aínda: que pasa cando un edificio non ten ascensor en orixe e quérese instalar un? Tamén deben asumir ese custo todos os copropietarios? A resposta é que si. De arranque, a instalación dun ascensor debe decidirse en conxunto, por votación, e para que leve a cabo deben estar de acordo 3/5 partes dos propietarios. Se hai “quórum” paira iso, os custos asumiranse entre todos, incluíndo a quen vivan nos baixos ou aos donos das locais, aínda que nin sequera teñan acceso ao portal.

Máis dun considerará que esta medida é inxusta ou se preguntará por que. E a razón é simple. A lei considera que a instalación dun ascensor supón una mellora e una valorización da leira, algo do que si se benefician todos. Outra cousa é que a xunta de veciños estableza, por exemplo, que quen non usen os elevadores queden eximidos de pagar polo seu mantemento. Algo similar ocorre co portal e as escaleiras: os gastos ocasionados por obras corresponden a todos os veciños, aínda que pode liberarse do pago pola súa limpeza e mantemento aos copropietarios que non teñan acceso ao mesmo. Os ascensores, ademais dun elemento de confort e revalorización, poden ser considerados como un medio paira suprimir barreiras arquitectónicas. E neste punto si que inflúen as características persoais dos veciños.

Cando nun portal hai propietarios con discapacidade ou maiores de setenta anos, a comunidade está obrigada, por lei, “a realizar as obras de accesibilidade que sexan necesarias paira un uso adecuado á súa discapacidade dos elementos comúns, ou paira a instalación de dispositivos mecánicos e electrónicos que favorezan a súa comunicación co exterior, cuxo importe total non exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comúns”. Quizá o monto non sexa suficiente paira instalar un ascensor, pero si paira construír una rampla de acceso. Por suposto -e como con calquera obra que se vaia a acometer no espazo común do edificio-, isto deberá decidirse por votación na xunta de veciños. No entanto, se non existise acordo, o propietario interesado pode acollerse á Lei (que ampara a eliminación de barreiras arquitectónicas) e encargar a súa realización. Neste suposto, os gastos correrán pola súa conta.

Os balcóns e terrazas (en especial, as situadas na última planta) tamén espertan dúbidas. A súa reparación corresponde á comunidade de propietarios, pois son elementos comúns, aínda cando sexa de uso exclusivo dun veciño. Así, se os danos non están ocasionados por culpa ou neglixencia de quen utilice estas zonas, todos deberán facer fronte aos seus gastos. De feito, as terrazas dos pisos intermedios son parte da estrutura do inmoble. O exterior, a fachada e o teito deben conservarse de maneira conxunta.