Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Renda antiga: alugueres non tan privilexiados

Estes arrendamentos son fonte de preocupación paira inquilinos acosados e propietarios impacientes por actualizar a cota mensual
Por Marta Molina 16 de Xaneiro de 2009
Img abuela gracia
Imagen: Elena A.

O Ministerio de Vivenda estima que aínda existen en España ao redor de 300.000 inmobles de renda antiga, cuxos inquilinos pagan una mensualidade só actualizable polo IPC. O seu carácter indefinido ha provocado que propietarios, promotoras inmobiliarias ou construtoras empreguen todo tipo de argucias paira procurar que o veterano inquilino abandone una vivenda na que leva residindo máis de media vida. Os arrendadores particulares tamén sofren esta tipoloxía de contratos, e rexeitan un modelo que estiman próximo á “expropiación indebida”, porque consideran inxusto que se lles impida ocupar a vivenda se a necesita un familiar ou colocala no mercado a prezos actuais. O certo é que a renda antiga é un quebradizo tanto paira os inquilinos acosados como paira os propietarios, impacientes por actualizar una cota moi desfasada.

Carácter indefinido

Os denominados contratos de aluguer de renda antiga foron subscritos baixo a anterior Lei de Arrendamentos Urbanos (1964). A súa particularidade reside en que incorporaban un dereito de prórroga forzosa de alcance moi superior ao actual, que abarca a varias xeracións, mentres que as súas rendas son fixadas a moi baixa contía. Obedecen a medidas extraordinariamente protectoras, ditadas paira facer fronte á gran necesidade de vivenda e escaso poder adquisitivo da España de finais dos anos cincuenta. En 1985, o coñecido como “Decreto Boyer” suprimiu a obrigatoriedade de prórroga forzosa paira os contratos que se subscribieran a partir desa data e fomentou una primeira desregulación dos prezos. A desregulación ofrecería ás propietarios vías e perspectivas de negocio, segundo entendía o lexislador, e permitiría sacar á superficie vivendas baleiras paira xerar un mercado de aluguer. A longo prazo, a realidade é que o parque de aluguer de 1960 (40% do total) reduciuse á metade. En xuño de 2008, España dispuña de entre 1,6 e 2,7 millóns de vivendas baleiras, contando as acabadas e en promoción e as de segunda man baleiras, segundo o Anuario Estatístico do Mercado Inmobiliario Español 2008 que edita a consultora Acuña & Asociados.

Non se sabe de certo que porcentaxe de vivendas están gravadas por este modelo, pero os cálculos do Ministerio de Vivenda apuntan a entre o 12% e 22% do total de inmobles alugados. Este último dato corresponde a grandes capitais como Madrid, Barcelona ou Sevilla. A presión inmobiliaria en urbes de gran concentración de poboación provocou un aumento dos casos de acoso contra estes inquilinos, aos que antes en certo xeito se podería considerar privilexiados polas baixas cotas que pagan. Os atropelos na súa contra modificaron esa percepción. É o mobbing inmobiliario.

Este vocábulo, acuñado fai una década paira referirse ao acoso padecido polos arrendatarios de vivendas gravadas por renda antiga, aínda hoxe segue producindo unha infinidade de denuncias, a maioría das presentadas polos españois ante a Unión Europea, segundo a oficina do Defensor do Pobo Europeo. Isabel Torralba, presidenta da Cámara de Veciños e Inquilinos de Madrid, asociación que presta asistencia letrada a estes últimos, asegura que recibe ao redor de 25 consultas diarias de arrendatarios de renda antiga que sofren acoso inmobiliario.

Tretas

Aos acosadores coñéceselles como “asustaviejas”. Van á caza das subscritoras de baixos alugueres, sobre as que descargan todo tipo de tretas paira forzalas a abandonar a súa residencia e, así, reformular o contrato a prezos de mercado coa entrada dun inquilino novo, obtendo altas rendibilidades. Tanto é así que os expertos consultados estiman que o feito de que un edificio destas características teña inquilinos pode variar o seu prezo até nun 40%. Polo xeral, as vivendas alugadas baixo esta fórmula están ocupadas por mulleres maiores que subsisten cunha exigua pensión. Estas accións están consideradas como un tipo de acoso e son denunciables.

De carácter endémico en zonas pendentes de remodelación, o acoso cébase coas corralas de Madrid; os barrios antigos de Barcelona; palacios e patios de Triana e a zona vella de Sevilla; zonas históricas de Granada ou Cádiz, no Cabanyal de Valencia, no Postigo de Oviedo… Documentouno o Observatorio do Mobbing de Barcelona, que considera esta práctica una forma de violencia como o acoso escolar ou o laboral. Os inquilinos son o groso das vítimas potenciais, pero tamén comeza a haber donos que molestan e que están a ser acosados.

Os fillos poden herdar a renda do pai se demostran que conviviron co falecido, pero só os dous anos posteriores á súa morte

A alta cotización alcanzada polo metro cadrado en zonas como o casco antigo de Córdoba resulta moi tentadora paira os buscadores de gangas. Na rúa Moriscos, por exemplo, un cartel anuncia a construción de vivendas nunha casa antiga. Os propietarios de vellos inmobles queren rendibilizalos botando abaixo os seus decrépitas vivendas paira levantar apartamentos que logo venden a prezos astronómicos. Pero se topan coa oposición de moitos inquilinos a abandonar o seu fogar de toda a vida, polo que pagan rendas moi baixas e cuxos contratos non se poden extinguir unilateralmente se non é por causa de forza maior, como que o edificio se declare en ruína ou pola falta de pagamento de mensualidades, segundo tipifica a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) de 1994. Así moitas das vivendas pasan de xeración en xeración. Na actualidade, os fillos poden herdar a renda do pai se demostran que conviviron co falecido, pero unicamente durante os dous anos posteriores á súa morte.

Desigualdade no mercado

A escasa renda que perciben os arrendadores polos seus inmobles provocou situacións atípicas. Os propietarios consideran estar a padecer una situación discriminatoria fronte aos arrendadores que puxeron o seu piso en aluguer despois de 1985. Paira o letrado da Asociación de Propietarios de Vivenda, Andrés Vilacoba, “hai casos nos que os inquilinos teñen moita idade e uns ingresos exiguos, e non se trata de deixar desamparado a ninguén, pero tampouco é admisible que o propietario, moitas veces coa mesma idade e ingresos, teña que acudir á caridade de familiares e amigos”. Por este motivo, Adeprovi propón que o Estado “subvencione alugueres ás persoas de renda máis baixa, como sucede en Francia”.

O certo é que os arrendadores ingresan cotas inferiores ás que imperan no mercado. Pero debido ás dificultades que entraña expor e gañar un proceso xudicial de desafiuzamento, hai quen prefiren deixar pasar o tempo, outros chegan a exercer presións contra os inquilinos, como cortarlles a luz, e a maioría mira cara a outro lado á hora de arranxar as avarías.

Un exemplo da situación son as “avoas do Ventorrillo”, nome co que se coñece ás veciñas que viven entre cascallos e estadas no madrileño barrio de Lavapiés. O presunto caso de mobbing inmobiliario que padecen fixo tomar parte a medio Madrid, incluído ao concello. As oito anciás aseguran que se recorreu a todo tipo de tretas paira forzalas a saír do edificio, desde pagarlles 12.000 euros por abandonar a súa vivenda até ameazas directas. O último, segundo contan as inquilinas na súa propio blog, creando danos que provocan a inundación da vivenda, cortando a electricidade e até a auga corrente.

Desde a Cámara de Veciños e Inquilinos de Madrid, en funcionamento desde 1919, aseguran que este tipo de argucias “está á orde do día” porque, segundo cifran os expertos, recuperar un piso destas características pode chegar a custarlle ao propietario até 24.000 euros. Esa é a fronteira que no sector considera como infranqueable á hora de negociar o abandono da vivenda. A partir desa cifra, ao promotor xa non lle interesa negociar e deixa que o inquilino se acolla ao dereito de retorno, como explica una fonte do sector. Por este motivo, Vivenda habilitou en 2007 un teléfono paira a atención a victimas de acoso inmobiliario. Até a data, o Ministerio que dirixe Beatriz Corredor atendeu 546 chamadas (463 efectuadas por arrendatarios e 65 de arrendadores) e subscribiu convenios con 10 concellos paira prestar asesoramento e orientar a inquilinos e propietarios.

Solución xudicial

Aínda que os contratos de renda antiga veñen amparados por un “dereito de prórroga indefinido”, a xustiza advirte de que esta mesma protección “ha de verse correspondida por un escrupuloso cumprimento das súas obrigacións”: o pago do Imposto de Bens Inmobles (IBI). O Tribunal Supremo recoñeceu, nunha sentenza do 12 de xaneiro de 2006, a legalidade do desafiuzamento paira aqueles arrendatarios que non se fagan cargo deste imposto.

Á hora de solucionar o contencioso que enfronte a propietario e inquilino existen dúas vías: negociación e tribunais. A fórmula máis recomendable pasa sempre por evitar as portas dos xulgados, e implica una indemnización paira o arrendatario. No caso da vía xudicial, hai que ter presente que un preito sempre resulta longo e caro. Pero si non prospera ningún pacto, o propietario da vivenda pode recorrer aos tribunais e esperar que un xuíz ditamine sentenza e resolva o litixio en cuestión.