O artigo 9.1 e) da Lei de Propiedade Horizontal (LPH) determina que o adquirente dunha vivenda ou local en réxime de Propiedade Horizontal, “mesmo con título inscrito no Rexistro da Propiedade, responde co propio inmoble adquirido das cantidades debidas á Comunidade de Propietarios para o sostemento dos gastos xerais polos anteriores titulares ata o límite dos que resulten imputables á parte vencida da anualidade na cal teña lugar a adquisición e ao ano natural inmediatamente anterior, estando o piso ou local legalmente afecto ao cumprimento desta obrigación”.
É conveniente sinalar que o verdadeiro debedor, o responsable do pago, é, en principio, o propietario que o era no momento de producirse a obrigación de satisfacer o gasto comunitario, como responsabilidade persoal, e iso con independencia de que, por venda ou adxudicación, exista a citada “afección real” que establece o precepto mencionado.
Prazo determinado na lei
A afección real implica a responsabilidade do novo propietario por un prazo determinado na lei, que é o da anualidade actual e a anterior, sempre contando por anos naturais, o que significa que non se ten en conta para nada a data de peche de contas que establecese a comunidade, por exemplo, en abril, en xuño, en outubro, etc. Por tanto, do que debe facerse cargo o comprador, caso de que o vendedor estea en situación de moura, se adquire un piso ou local en marzo de 2007, é dos recibos de gastos pendentes dos meses transcorridos neste ano e todos os de 2006. E así calquera outro suposto de datas anteriores ou futuras. O adquirente non está obrigado a máis, salvo subrogación expresa na escritura.
Ante esta situación o que nun futuro pode facer o novo propietario é repercutir ao anterior aquelas cantidades que tivese que abonar e que se derivasen destes períodos en que el non resultaba propietario pero polos que queda vinculado legalmente.
O novo dono só respondería da afección real marcada por lei no ano en curso e o natural anterior á adquisición
Convén lembrar que a repetida afección real existe en calquera medio de transmisión, incluída a adxudicación notarial ou xudicial en poxa pública. A esta carga real responde o comprador só co propio inmoble, con preferencia doutros bens dos que puidese dispor, pois esa é a interpretación xurídica que se debe facer da expresión literal do precepto, postura legal correcta, pois noutro caso teríase que falar de responsabilidade máis ampla e xeral, sexa ou non titular rexistral, algo que non fai no citado artigo 9.1 e) da LPH.
É importante destacar e recalcar que o novo dono só responde da afección real marcada por lei no modo que describimos e en ningún momento convértese en debedor da totalidade do crédito. Neste caso, se a débeda coa comunidade superase esta afección marcada por lei (ano en curso e o natural anterior á adquisición) dita comunidade deberá reclamar persoalmente ao antigo propietario e perseguir os seus bens sen que poida perturbar ao novo propietario (a condición de que o mesmo non se responsabilizou de toda a débeda no título de adquisición).
Esta distinción deriva da obrigación primaria que tiña o propietario en cada momento en que se xeraban as súas débedas, xa que un dos deberes máis básicos e primigenios dun dono é contribuír aos gastos comúns conforme á súa cota de participación e por moito que transmita o piso ou local e saiba que existe a afección do inmoble polo período legal descrito isto non lle exime de cumprir co que lle resulta obrigado e segue por tanto exposto á reclamación da comunidade e do novo propietario.
