Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Sacar partido ao aluguer

O cidadán descoñece as vantaxes fiscais e económicas de formalizar e declarar o aluguer dun inmoble
Por Marta Molina 10 de Febreiro de 2009
Img se alquila
Imagen: ME DAIS POCA

Aluguer libre de impostos

Sabe que os propietarios de pisos alugados declarados a Facenda non pagan impostos por estes ingresos se o inquilino é menor de 35 anos? Que o arrendatario que supere esa idade ten una redución do 50% na declaración da renda? Coñece que pode recibir una subvención de 6.000 euros se pon a súa vivenda baleira en aluguer? Estas vantaxes fiscais son completas descoñecidas paira boa parte dos cidadáns. E iso que hai varios camiños paira chegar a porto se se quere espremer uns euros á vivenda, alugada ou en propiedade. Desde a reforma do IRPF en 2007, inquilino e propietario gozan dunha boa batería de medidas paira abaratar a carga fiscal do arrendamento. Cumprido o segundo ano de rodaxe da nova fiscalidade tras a reforma -e aínda que segue habendo supostos nos que se pode aplicar o réxime transitorio-, o Ministerio de Economía e Facenda aínda non dispón de datos sobre o número de vivendas en aluguer do parque español que gozou dalgún tipo de redución en 2008.

A pesar dos avances que incorpora, a reforma garda desequilibrios fiscais entre propietarios e arrendadores. Aínda este ano, os arrendatarios gozan de maiores beneficios que os inquilinos. Só quen teñen entre 18 e 35 anos gozan de vantaxes de peso. O rendemento neto obtido por alugar una vivenda queda libre de impostos paira os que se atopan nesa pinza de idade, a condición de que os seus rendementos do traballo ou de actividades económicas sexan superiores ao Iprem (Indicador Público de Renda de Efectos Múltiples), o índice de referencia en España paira o cálculo do limiar de ingresos, que paira 2008 está fixado en 6.202,8 euros en 12 pagas). Paira o resto de casos, a redución é do 50%.

Sen límite de idade, o Goberno aplicará no exercicio 2008 una dedución en cota íntegra do 10,05% da suma destinada ao aluguer até un máximo de 9.015 euros. O tope de ingresos paira optar a esta rebaixa é de 28.000 euros anuais. A medida faise máis extensiva e democrática tras a reforma. A rebaixa alcanza agora a todos os inquilinos que figuren nun mesmo contrato de aluguer, xa que a base máxima sobre a que se aplica a porcentaxe de dedución fíxase por contribuínte e non por contrato ou inmoble. Esta medida recupera a dedución por aluguer que rexeu desde 1991 até 1998.

A reforma garda desequilibrios fiscais entre propietarios e arrendadores, en beneficio dos primeiros

Á marxe da normativa fiscal, o Goberno anunciou axudas que suavizan o impacto fiscal da picada inmobiliaria e que xa serían de aplicación na declaración da renda de 2008, que se ha de presentar este ano. Os mozos dispoñen, ademais, dunha axuda non fiscal, a denominada Renda de Emancipación, que entrou en vigor o 1 de xaneiro de 2008. Consiste nunha prestación de 210 euros mensuais paira o pago do aluguer da vivenda habitual durante un máximo de catro anos paira arrendatarios de entre 22 e 30 anos, titulares do contrato e que teñan una fonte de ingresos inferiores a 22.000 euros brutos ao ano.

Arrendadores beneficiados

A pesar de todos os esforzos, o groso das deducións continúa caendo ao lado dos arrendadores. Desde o exercicio 2007, pode chegarse a un rendemento neto negativo no cálculo inmobiliario, ao consignar os gastos deducibles. No caso dos propietarios, só ten límite a dedución dos derivados de intereses de préstamos paira a compra, xunto cos gastos de reparación e de conservación. As cantidades que se descontarán non poderán exceder dos ingresos íntegros. O resto de gastos (IBI, amortización, comunidade, entre outros) non teñen límite, o que fai que unidos aos anteriores poidan arroxar un rendemento negativo, que resten na declaración da renda deste ano.

Como arrendatarios, os mozos con baixos ingresos son quen contan cunha carteira máis avultada de axudas. Diferentes comunidades autónomas facilitan abaratar a carga do aluguer por medio de deducións fiscais e axudas directas. As máis xenerosas outórganas as deputacións forais vascas, que non aplican a dedución estatal ao contar cun réxime fiscal propio. No País Vasco, calquera inquilino pode deducirse o 20% da renda que pague até un máximo de 1.600 euros. Si é menor de 35 anos, a rebaixa chega até o 25% cun límite de 2.000 euros.

Pisos pantasma

Mesmo con estas vimbias, o cidadán medio continúa crendo que se aforra impostos non notificando o aluguer, e é precisamente a falta de información o motivo principal de que non se regularice boa parte do mercado negro do aluguer existente en España. O secretario xeral do Grupo de Técnicos do Ministerio de Economía e Facenda (Gestha), José María Mollinedo, explica que habitualmente o cidadán descoñece as vantaxes fiscais e económicas de formalizar e declarar o aluguer dun inmoble. Ademais, o inquilino, se non pode conseguir beneficios, tampouco presiona paira iso: “Quítanse de problemas e logran certa complicidade co propietario”, sinala Mollinedo, quen engade que a maior parte dos alugueres mergullados responden a acordos entre particulares.

Cifrar o parque de vivendas non declaradas en España parece tarefa imposible, xa que a Administración pública non logra contabilizalas. Paira paliar esta irregularidade, o Ministerio de Vivenda promoveu diversas campañas e espazos informativos sobre as vantaxes de alugar e facelo legalmente. Desde Vivenda lembran que declarar un aluguer permite que o propietario acceda a distintas axudas e subvencións paira obras de reforma e dá maiores garantías sobre o mantemento do inmoble. A Sociedade Pública de Aluguer e as webs Alugue a súa vivenda e Aluguer Novo dispoñen de información detallada sobre os requisitos e contías destas axudas.

Arbitrariedades

Hai voces que advirten do arbitrario destino destas axudas. “Os beneficios fiscais no IRPF destinados á vivenda en propiedade ou aluguer son un mecanismo inxusto e ineficiente que non contribúe á política pública de vivenda”, denuncian desde un dos máis importantes sindicatos españois, que estima que Facenda repartirá este ano 678 millóns de euros, menos do 10% dos 7.872 millóns de euros que repercutirán no Estado.

As deducións dos alugueres con opción a compra poden exceder ás dos alugueres de curso corrente

Segundo sinalan os discrepantes, son inxustas porque benefician en maior medida ás persoas con maior capacidade de gasto en vivenda e con maiores tipos impositivos e cotas íntegras; e ademais son ineficaces, porque este tipo de deducións, tal e como están expostas, encarecen o custo da vivenda e supoñen una transferencia de rendas desde o Orzamento, pagado por todos, aos propietarios que venden ou alugan as vivendas. Á súa vez, a dedución no IRPF aos propietarios da renda percibida por arrendar a súa vivenda só reflicte a dedución xeral do 50%, pero non o aumento producido da dedución até o 100% cando os inquilinos son menores de 35 anos.

Alugueres con opción a compra

Os alugueres con opción a compra non quedan á marxe das deducións fiscais. Mesmo, segundo aventura o sector, é posible que excedan en beneficios aos de curso corrente. Ante a brusca freada da compravenda de vivendas, promotores e Goberno estudan mellorar a fiscalidade deste tipo de operacións. Así, como asegura Eduardo Verdún, subdirector xeral de Imposto sobre o Consumo de Facenda, pénsase aprobar a norma, de modo que poida incorporarse á lei que regulará os REITS (Real Está Investment Trust), para que os investimentos a gran escala en bens inmobles sexan accesibles tamén aos pequenos investidores.

Actualmente, o arrendatario que goza dunha opción de compra debe pagar un 16% de IVE sobre o aluguer mensual. Se finalmente o inquilino executa a opción de compra, o prezo da vivenda tributa ao 7%, mentres que una parte do aluguer que estivo pagando o arrendatario e que serve de anticipo paira a adquisición faio ao 16%. Aínda que Facenda debe devolver entón esa diferenza, se non se executa a opción a compra, o inquilino non recupera nin un euro do IVE desembolsado.

Paira Alberto Monreal, socio da firma de asesores fiscais Landwell-PwC, a actual normativa supón unha peaxe demasiada alto. Fulgencio García, asociado senior da área de tributación indirecta de KPMG Avogados, lembra ademais que a tributación ao 16% só se aplica no aluguer con opción de compra de vivendas novas. Nos pisos de segunda man este tipo de operacións están exentas de IVE, pero o arrendador non ten dereito de dedución.