Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Aluguer

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Seis puntos crave da nova normativa de aluguer

A nova regulación sobre o aluguer pretende flexibilizar os contratos e fomentar o arrendamento de vivendas

Incentivar o mercado do aluguer e que este supoña unha auténtica alternativa á compra de vivenda. Con estes obxectivos refórmase a actual regulación que pretende facela flexible e dar aos arrendadores máis seguridade. Entre as novidades destaca unha redución na duración dos contratos, a posibilidade de recuperar a vivenda cando o propietario a necesite sen que este extremo pactouse antes ou unha maior celeridade no procedemento de desafiuzamento .

Reforma necesaria da normativa de aluguer

Imaxe: alancleaver_2000

O mercado do aluguer en España ten unhas cifras moi reducidas se se compara coa media dos países europeos. No noso país só un 17% da poboación reside nunha vivenda arrendada, fronte ao 83% que o fai nun piso en propiedade, segundo os datos que revela Eurostat, a axencia estatística da UE. O número de vivendas en aluguer é de 1,8 millóns; outro tres millóns de pisos permanecen baleiros.

Estes datos débense, entre outros motivos, á escasa seguridade xurídica que atopan os propietarios cando arrendan a súa vivenda e á idea que aínda persiste en moitas persoas de que alugar é tirar o diñeiro; se se paga case o mesmo polo aluguer que pola hipoteca, pensan, é mellor comprar.

Hai quen pensa que a nova lei beneficia aos grandes posuidores de vivendas e desposúe de dereitos aos inquilinos

Para mitigar esta inseguridade coa que se atopan os donos dun piso e á vez flexibilizar as condicións que impón a lei á hora de arrendar unha vivenda, o Goberno reformará a regulación do mercado do aluguer. Os cambios pivotan ao redor de tres alicerces: a redución dos prazos dos contratos, a mellora da seguridade xurídica co fomento da inscrición rexistral e a axilización dos desafiuzamentos.

Unhas medidas que chegan non exentas de polémica nun momento en que moitos cidadáns ven obrigados a deixar as súas casas. Mentres que, por unha banda ,aplaudiuse a modificación, hai quen pensa que esta beneficia aos grandes posuidores de vivendas, desposúe de moitos dereitos aos inquilinos e favorecerá a especulación.

A nova regulación supón modificar algúns artigos da Lei de Arrendamentos Urbanos de 1994 e da Lei de Enjuiciamiento Civil do ano 2000. Cando entren en vigor, serán aplicables aos novos contratos e non aos que xa estean asinados.

1. Máis flexibilidade nos contratos

En principio, a reforma fortalece a liberdade das partes para chegar a acordos. O certo é que, en xeral, non benefician ao inquilino, senón que lle dan a opción de renunciar a algúns dereitos dos que gozaba ata agora.

  • As partes poderán pactar a actualización da renda. A contía que abona o inquilino ao caseiro renóvase conforme á subida anual do IPC. A partir de agora, ambos teñen liberdade para acordar esta actualización no contrato.
  • O inquilino poderá renunciar ao seu dereito de adquisición preferente. O artigo 25 da Lei de Arrendamentos Urbanos prevé que se o arrendador decide vender a vivenda, o arrendatario ten dereito de compra preferente respecto doutras persoas interesadas en adquirila. O propietario da casa debe comunicar ao inquilino a súa intención de vendela e as condicións nas que quere facelo. Ante varios potenciais compradores, o arrendatario terá unha opción preeminente de adquirir a vivenda. No caso de que non reciba a notificación ou esta sexa incorrecta ou chegue fose de prazo, se a casa é vendida a outra persoa, o arrendatario ten dereito a subrogarse na posición do comprador pagando o mesmo prezo máis os gastos da compravenda.

    Ata agora este dereito era irrenunciable, salvo para contratos de aluguer de máis de cinco anos. Aínda que se asinou a renuncia, esta sería nula. Pero cando entre en vigor a modificación da lei, o inquilino poderá renunciar a este dereito con independencia da duración do contrato se así o acorda co propietario da vivenda. En todo caso, se non se inclúe esta renuncia, o dereito de adquisición preferente segue vixente.

2. Redución de prazos

A nova normativa tamén inclúe unha redución dos prazos que ata agora rexían os contratos de arrendamento.

  • A denominada prórroga forzosa á que ten dereito o inquilino redúcese de cinco a tres anos. O arrendatario ten pode optar por prorrogar a duración do seu contrato ata o cinco anos, e o arrendador debe aceptalo. Coa nova normativa, este período redúcese en dous anos.
  • A prórroga tácita automática rebáixase de tres anos a un. Ata agora, transcorrido o tempo pactado para a duración do contrato e, no seu caso, a prórroga forzosa, o período de aluguer enténdese prorrogado tácitamente se as partes non sinalan o contrario. Esta medida segue vixente pero diminúe o prazo de tres anos a un.

3. Abandonar ou recuperar a vivenda

En canto á posibilidade de que o arrendatario deixe a vivenda con antelación ou de que o propietario a recupere para residir nela, tamén se introducen cambios.

  • O inquilino poderá desistir do seu contrato en calquera momento, con independencia da súa duración, sempre que o comunique cun mes de antelación. En moitos casos, as circunstancias persoais, familiares ou laborais do arrendatario cambian, pero o contrato de aluguer obrígalle “” a continuar na vivenda.

    Se a persoa que arrienda unha casa queda no paro, deixa de ter ingresos ou aforros, ten moi difícil pagar as mensualidades. Ata agora, tiña que cumprir cos prazos establecidos no contrato pois pola contra podía atoparse con penalizacións. A partir da entrada en vigor da reforma da normativa, poderá deixar o piso en calquera momento a condición de que o avise cun mes de antelación. No entanto, pódese prever no contrato unha indemnización específica que cobrará o arrendador se se produce o abandono anticipado. Os beneficios para o arrendatario neste caso serán, por tanto, relativos.

  • Se necesita a vivenda, o caseiro poderá dar por finalizado o contrato de arrendamento, se avisa con dous meses de antelación. Nestes momentos só pódese recuperar a vivenda, nos supostos previstos na lei, cando se pactou no contrato. Desde agora, o caseiro terá máis facilidades para recuperar a súa vivenda. Cando o propietario necesite a casa para residir el, os seus familiares de primeiro grao ou o seu cónxuxe tras un divorcio ou nulidade, poderá facelo sen necesidade de que estea previsto no contrato.

4. Inscrición no Rexistro da Propiedade

As reformas tamén van dirixidas a reforzar a seguridade xurídica e para iso incentívase o rexistro voluntario dos contratos.

Co obxectivo de impedir que se dean fraudes na adquisición de vivendas e na execución hipotecaria, a nova lei pretende incentivar a inscrición dos arrendamentos no Rexistro da Propiedade. Para iso, increméntanse os efectos que ten a inscrición dos contratos e introdúcense novas cláusulas.

  • Cando un comprador de boa fe adquira unha vivenda cuxo contrato de arrendamento estea inscrito no Rexistro da Propiedade, estará obrigado a que o arrendatario continúe na casa coas condicións pactadas. É dicir, os compradores dun piso que estea alugado só estarán obrigados a manter ao inquilino se o arrendamento está inscrito no Rexistro da Propiedade. Pola contra, se non está anotado, non estarán forzados a respectar o contrato de aluguer asinado polo anterior propietario, co que o inquilino pode perder o seu dereito.

Isto incentiva aos arrendatarios a pasar polo Rexistro Civil. Ata agora, os compradores dunha vivenda alugada deben permitir que o inquilino siga no piso polo menos durante o cinco anos que establece a Lei.

5. Axilización do proceso de desafiuzamento

A inscrición do aluguer no Rexistro da Propiedade tamén permitirá ao propietario da vivenda desaloxar aos seus inquilinos dunha forma máis rápida no caso de que estes non lle paguen.

A pesar das reformas levadas a cabo para axilizar os procedementos de desafiuzamento, os trámites seguen sendo lentos e pasa bastante tempo desde que se produce a falta de pagamento das rendas ata que o propietario recupera o seu piso. Entre outras cousas, o dono da vivenda debe acudir á vía xudicial e obter unha sentenza declarativa para que a falta de pagamento da renda poida dar lugar ao desafiuzamento. Ademais, ata o último momento, o inquilino pode abonar a cantidade que debe e impedir o desaloxo.

As novas medidas pretenden reducir ao mínimo a intervención xudicial. Para iso proponse, entre outras cousas, que cando así se indique no contrato, a falta de pago da renda poderá dar lugar á resolución do arrendamento sen máis esixencia que un previo requirimento notarial ou xudicial. Non será necesario obter a sentenza declarativa. Isto será aplicable se o contrato está inscrito no Rexistro da Propiedade. No momento en que se cancele a inscrición do arrendamento, pódese pedir a execución e o propietario volverá ter a súa vivenda.

Ademais, crearase un procedemento xudicial acelerado para que no prazo de 10 días procédase ao pago da renda debida. Tamén se van a simplificar os procedementos xudiciais para levar a cabo os desafiuzamentos duplicando a capacidade dos xulgados.

6. Medidas fiscais

A normativa cambiará para equiparar fiscalmente ao non residentes da Unión Europea cos residentes. Agora non hai exencións no Imposto sobre a Renda do non residentes sobre os rendementos derivados do arrendamento de vivendas, mentres que os residentes teñen unha exención do 60% ou do 100% da renda obtida.

Cando entre en vigor a nova normativa, os rendementos derivados do arrendamento de vivendas serán do 60% a todas as persoas físicas non residentes e do 100% a persoas físicas residentes na UE, cando o inquilino teña entre 18 e 30 anos e uns rendementos do traballo superiores ao IPREM (Indicador Público de Renda de Efectos Múltiples referencia para a concesión de axudas, bolsas, subvencións ou o subsidio de desemprego e que en 2012 sitúase en 532,51 euros).

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións