Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Sete craves para evitar un desafiuzamento

Contar cunha póliza de seguro que garanta o pago da hipoteca ou a negociación coa entidade resultan fundamentais para evitar un desafiuzamento

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Martes, 13 de Novembro de 2012
img_mudanza2 listado2 1

O inexorable aumento de execucións hipotecarias pon de relevo o drama que padecen centos de miles de familias. Ante a imposibilidade de facer fronte á hipoteca, non só ven abocadas á perda da súa vivenda, senón que, ademais, a débeda contraída coa súa entidade mantense. Cada día execútanse en España máis de 500 desafiuzamentos, segundo datos da Asociación de Xuíces para a Democracia e a organización Plataforma de Afectados pola Hipoteca (PAH). Desde o inicio da crise, en 2007, producíronse preto de 400.000 casos, como reflicte a Asociación Hipotecaria Española (AHE). A situación é tan alarmante que onte mesmo a Asociación Española de Banca (AEB) anunciaba o compromiso dos seus asociados de paralizar os desafiuzamentos durante os dous próximos anos “nos casos en que concorran circunstancias de extrema necesidade”. E é que a lexislación actual, obxecto de crítica por parte do poder xudicial e a sociedade que reclaman ao Goberno cambios na normativa, presenta un importante desequilibrio en favor da protección das entidades fronte aos seus clientes. O presente artigo trata de arroxar certas claves para evitar un desafiuzamento.

1. Revisar se hai algún seguro

Imaxe: Beth Kanter

O primeiro paso para evitar un desafiuzamento ha de ser o de estudar a fondo a situación económica particular, así como revisar as condicións contratadas coa hipoteca. Desde a web da Plataforma de Afectados pola Hipoteca (PAH), ofrécense unha serie de consellos para afrontar un desafiuzamento.

Convén anticiparse ao momento no que se incorrerá nunha falta de pagamento, expor ao banco a nova situación e as posibilidades de pago

Sinalan, en primeiro termo, verificar se o pago da hipoteca está garantido mediante unha póliza de seguro que actúe en caso dunha subida de tipos de interese, en situación de desemprego ou de incapacidade da persoa obrigada ao pago.

2. Expor a situación á entidade

Cando resulta inviable continuar abonando a hipoteca, os expertos aconsellan porse en contacto canto antes coa entidade na que se contratou. Convén anticiparse ao momento no que se incorrerá nunha falta de pagamento, expor a nova situación e, na medida do posible, as posibilidades de abono a curto, medio e longo prazo.

Hai que tratar de buscar e abrir todas as vías de negociación posibles, pois aos bancos tamén lles interesa alcanzar unha solución pactada coa que manter, canto poidan, o cobro da hipoteca.

3. Opcións ofrecidas desde os bancos

As entidades tentan alcanzar acordos que lles aseguren os pagos, aínda que estes dependen de cada banco e da situación particular do hipotecado. As opcións que ofrecen as entidades son moi reducidas e moi poucos debedores poden optar a elas.

  • Refinanciar a débeda: é unha posibilidade que dependerá en gran medida da capacidade económica con que aínda conte o hipotecado. Consiste en cancelar a débeda contraída para contratar unha nova hipoteca cun tipo de interese menor, ou mediante un plan de pagos que se axuste mellor á nova situación, de modo que poida axudar a sufragar a cantidade debida.

    As formas de reestruturar o préstamo hipotecario dunha familia están reguladas polo recente e controvertido Código de Boas Prácticas Bancarias, aprobado polo Goberno o pasado marzo e do que o Consello Xeral do Poder Xudicial pediu en datas recentes un cambio na normativa. A adhesión ao mesmo por parte das entidades é voluntaria, pero de obrigado cumprimento unha vez asinado, e sinala o período de carencia na amortización do capital en ata catro anos. Ademais, a ampliación do prazo do préstamo ata 40 anos e a redución do tipo de interese aplicable a euribor + 0,25 puntos. Implica o pago de comisións, pois este procedemento esixe a cancelación das débedas pendentes, polo que convén facer números.

    Agora ben, tal e como lembra a PAH, se o banco acepta esa vía, deben analizarse as condicións de refinanciamento da débeda, de modo que se evite un simple adiamento do pago a un interese maior. Así, recomendan que o hipotecado acepte só cando espere un aumento dos seus ingresos.

  • Dación en pago: no caso de que o debedor non poida facer fronte ás súas obrigacións de pago e non caiba a opción dun refinanciamento, prevese unha quita de parte da débeda para quen estean en procedemento de execución, sempre que non se anunciou a poxa. Isto é, unha liquidación das débedas pendentes. Se se produce outra falta de pagamento, a dación pode solicitarse. Así a entidade queda coa vivenda e cancélase a débeda.

  • Dación con opción de aluguer: só é posible para familias con todos os membros en paro e coas entidades adheridas de maneira voluntaria ao Código de Boas Prácticas Bancarias. Tras a dación en pago, unha vez que a entidade obtén a propiedade do piso, o debedor pode permanecer nel como arrendatario un mínimo de dous anos. O importe do aluguer non se determina polos prezos de mercado, senón sobre a base da débeda pendente, e a renda anual será equivalente ao 3% do custo da mesma, ao redor de 500 euros mensuais de media. Aínda que, a falta de pagamento desta renda inclúe intereses de moura do 20% por cada cota impagada.

    A dación en pago é o cabalo de batalla deste drama. A día de hoxe, só as familias con todos os seus membros en paro e que esgotasen as súas prestacións, en risco de exclusión social, poden acollerse a ela. Ademais, non será aplicable cando o procedemento de execución concluíse ou se a vivenda está gravada con cargas posteriores. Estas son as condicións esixidas:

    • Hipotecas correspondentes a primeira e única vivenda, cuxa cota hipotecaria sexa superior ao 60% dos ingresos netos percibidos polo conxunto da unidade familiar, en familias que carezan de rendas derivadas do traballo ou actividades económicas.
    • Deberán carecer doutros bens e esgotar as súas prestacións. O valor da vivenda afectada non debe superar os 200.000 euros en municipios de máis dun millón de habitantes e 120.000 euros para localidades de ata 100.000 veciños.

4. Acudir a redes de apoio e asesoramento

Estas redes serven de apoio e prestan información e asesoramento para os debedores hipotecarios que o precisen. Destaca a orixe dunha iniciativa popular, a Plataforma de Afectados pola Hipoteca (PAH).

Desde o ámbito institucional, en Castela e León deseñouse unha rede de apoio e asesoramento aos afectados que negocie no seu nome coas entidades, con atención xurídica e social.

5. Declararse en suspensión de pagos

Cabe a posibilidade de declararse en quebra familiar, solicitando a declaración de concurso de acredores de particulares nos dous meses seguintes ao coñecemento do seu estado de insolvencia.

Coa Lei Concursal, o debedor abre un proceso xudicial que consegue paralizar as demandas por falta de pago, os intereses da débeda e as execucións en curso

Coa Lei Concursal, o debedor abre un proceso xudicial que consegue paralizar as demandas por falta de pago, os intereses da débeda e as execucións en curso, para corrixir o desequilibrio financeiro mediante novos pactos coas entidades bancarias acredoras. Así, pódense saldar as débedas con condicións máis vantaxosas e prazos máis amplos. É un proceso caro, pois require avogado e procurador, e non asegura obter o calendario de pagos que se precisa.

6. Outros consellos da PAH

  • Se a vivenda está adscrita a unha actividade profesional: cando o piso hipotecado estea ligado a unha actividade profesional ou empresarial, non poderá iniciarse a súa execución se o afectado é declarado en concurso.

  • Solicitar unha prórroga tras a poxa: se a vivenda foi poxada, a persoa afectada pode solicitar unha prórroga do prazo concedido para o desaloxo en atención ás súas circunstancias persoais.

  • Acollerse á moratoria anunciada polo Goberno: o seu obxectivo é o adiamento temporal e parcial na obrigación do pago do 50% do importe das cotas por un período de dous anos, cun máximo de 500 euros mensuais.

    A PAH lembra que só é aplicable a persoas afectadas titulares dunha hipoteca constituída para a adquisición da súa vivenda habitual, que fose subscrita antes do 1 de setembro de 2008 por un importe igual ou inferior a 170.000 euros e que non se atopen en situación de moura. Se se cumpren estes requisitos, pódese solicitar á entidade bancaria a aplicación da moratoria, que non é obrigatoria para a entidade.

7. Alugar ou vender a vivenda

Como última e máis drástica solución, e á espera de posibles modificacións na lei, sempre que non se persiga manter a vivenda habitual custe o que custe e xa non poida facerse fronte ao pago da cota hipotecaria, pode venderse a vivenda a un terceiro. Con eses ingresos, sufragaríase o préstamo hipotecario pendente.

Ou ben, poderíase conseguir os ingresos extra necesarios para pagar a cota hipotecaria mediante o aluguer de parte da vivenda.

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións