Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivenda > Comunidades de veciños seguros e lexislación

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Sete problemas que teñen as comunidades de veciños e a súa solución

Veciños morosos, actividades molestas e instalación de novas infraestruturas nos edificios son as principais dificultades das comunidades de propietarios

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Xoves, 07 de Febreiro de 2013

A morosidade nas comunidades de propietarios españolas segue crecendo a consecuencia da crise. Se en 2011 a débeda dos veciños ascendía a 1.350 millóns de euros, o ano 2012 pechou con 1.600 millóns de euros, segundo o Programa de Loita contra a Morosidade nas Comunidades de Propietarios (PLCM). A morosidade repártese entre as entidades financeiras, que se quedaron con inmobles a través dos desafiuzamentos, os promotores, os veciños que, debido á súa situación económica, non poden facer fronte ao abono das cotas e os propietarios que perderon a súa vivenda e deixaron débedas pendentes. Pero, ademais da morosidade, hai outros problemas que aburan ás comunidades de veciños e que se detallan a continuación, así como as súas solucións.

Imaxe: Siporsalamanca

As relacións entre os veciños nunha comunidade de propietarios, a miúdo, expoñen choques de convivencia orixinados pola falta de entendemento ou polo descoñecemento da lexislación vixente. Estas desavinzas poden derivar en graves enfrontamentos ou conflitos se non se lles dá unha solución adecuada. Neste sentido, as maiores dificultades que se producen de maneira habitual nunha comunidade de veciños son sete.

1. Morosos na leira

Calcúlase que o 20% dos veciños, dos doce millóns de comunidades de propietarios que existen en España, ten débedas coa súa leira. Á morosidade dos particulares súmase agora a dos bancos e as promotoras.

Como consecuencia da crise financeira e do sector inmobiliario, gran número de construtoras e familias non puideron facer fronte ao pago da súa débeda hipotecaria e as entidades financeiras, tras os desafiuzamentos executados, pasaron a ser propietarias dos inmobles. Por iso, o Consello Xeral de Colexios de Administradores de Leiras alerta da crecente morosidade que os bancos españois están a adquirir coas comunidades de propietarios, o que está a provocar incumprimentos nas súas obrigacións económicas.

Un 20% dos veciños, dos doce millóns de comunidades de propietarios españolas, ten débedas coa súa leira

En calquera caso, as comunidades de veciños poden reclamar as cantidades que se lles deben, a través dun xuízo monitorio, sempre que a débeda poida ser acreditada con documentos (recibos, facturas, recoñecementos de débeda, etc.). O proceso monitorio, previsto pola Lei de Enjuiciamiento Civil (artigos do 812 ao 818), é un procedemento máis rápido que un xuízo declarativo e a consecución de cobro é dun 70%. Para recorrer ao monitorio (cuxa duración é dun cinco meses), as comunidades non necesitan avogado nin procurador e é o debedor quen debe facer fronte ás costas e non a comunidade.

2. Desenvolvemento na vivenda de actividades prohibidas nos estatutos

A miúdo, as comunidades de propietarios teñen que soportar o ruído de veciños que organizan festas de madrugada, pon a música moi alta ou utilizan un trade na súa casa pola noite. Cando nunha vivenda desenvólvense actividades molestas, perigosas, nocivas ou insalubres, o presidente da comunidade debe requirir ao veciño para tratar de chegar a un entendemento con el e que deixe de realizalas.

Se o propietario desatende estas indicacións, é recomendable pór ao corrente do asunto ao administrador, ademais de comunicar á Policía Municipal a existencia de ruídos, para que efectúe unha medición e adopte as medidas oportunas.

En último termo, a comunidade de propietarios pode proceder de maneira xudicial contra o veciño infractor, ao emprender unha acción de cesación. O xuíz pode ordenar o cesamento cautelar ou definitivo da actividade e a indemnización correspondente polos danos e prexuízos ocasionados. Así mesmo, pode privar ao veciño do dereito ao uso da súa vivenda ou local por un tempo que podería chegar ata o tres anos. Se o infractor é inquilino do inmoble, o xuíz pode obrigar o seu desaloxo.

3. Instalación dun ascensor

Un dos conflitos máis frecuentes nas comunidades de propietarios é o da instalación dun ascensor. Mentres que os veciños máis maiores e os que viven en pisos altos queren colocalo, outros non o consideran necesario, posto que é unha obra cun custo elevado que, nalgúns casos, pode superar os 100.000 euros.

Por norma xeral, a colocación dun ascensor require a aprobación de tres quintas partes do total de propietarios que, á súa vez, representen o tres quintas partes das cotas de participación.

Con todo, se a finalidade do ascensor é a supresión de barreiras arquitectónicas que dificultan o acceso ou a mobilidade de persoas con discapacidade ou maiores de 70 anos, é suficiente co voto favorable da maioría dos propietarios que, á súa vez, representen a maioría das cotas de participación.

O custo do ascensor téñeno que afrontar todos os veciños (incluídos os pisos ou locais baixos), independentemente do uso que se fará del.

4. Instalación de novas infraestruturas na comunidade

Son numerosas as comunidades que deciden a instalación de novas subministracións enerxéticas colectivos (gas natural, caldeira, etc.) ou a colocación dunha antena parabólica na comunidade. Para este tipo de acordos basta co voto favorable dun terzo dos propietarios que, á súa vez, representen un terzo das cotas de participación.

O xuíz pode privar ao veciño molesto do dereito ao uso da súa vivenda ou local por un tempo de ata tres anos

A comunidade non poderá repercutir o custo das devanditas instalacións, nin o mantemento, nin a súa conservación, aos propietarios que non votasen de modo expreso na xunta a favor do devandito acordo. Aínda así, se os que votaron en contra solicitan ter acceso aos servizos, teñen que pagar a parte de gasto que lles correspondeu actualizada co interese legal.

5. Pago de obras de accesibilidade se o gasto non supera doce mensualidades

Se un veciño discapacitado ou maior de setenta anos solicita unhas obras de accesibilidade do portal, a comunidade ten que sufragalas, sempre que os traballos non supoñan para cada propietario un gasto que supere o que correspondería a doce meses de gastos comúns. Con todo, exímese da obrigación de pagar estas obras ás familias que teñen ingresos anuais inferiores a 2,5 veces o IPREM (Indicador Público de Renda de Efectos Múltiples, que para 2013 é de 6.390,13 euros), excepto cando estes veciños reciban axudas públicas que impidan que o custo anual das tarefas repercutidas supere o 33% dos seus ingresos anuais.

Pola contra, cando é a comunidade de propietarios a que adopta o acordo de realizar obras de accesibilidade, toda a comunidade queda obrigada ao pago dos gastos, aínda cando o seu importe exceda de doce mensualidades.

6. Maioría necesaria para alugar elementos comúns

O artigo 17.1 da Lei de Propiedade Horizontal establece que o arrendamento de elementos comúns que non teñan asignado un uso específico no inmoble e sen que supoña unha alteración dos mesmos require o voto favorable do tres quintas partes do total dos propietarios que, á súa vez, representen o tres quintas partes das cotas de participación, así como o consentimento do veciño afectado, se o houbese.

Cando os elementos comúns teñen asignada unha utilización específica ou o aluguer leva unha modificación de elementos comúns, requírese o acordo unánime da comunidade de propietarios. Así, o arrendamento da azotea da comunidade para instalar un anuncio publicitario ou unha antena de telefonía, que modifica a estrutura, require a unanimidade dos veciños.

7. Supresión do servizo de portaría ou conserjería

Cada vez son máis as comunidades que deciden prescindir do servizo de portaría, debido aos seus elevados custos. De feito, a Lei permite suprimilo co voto favorable do tres quintas partes do total dos propietarios que, á súa vez, representen o tres quintas partes das cotas de participación.

Que procedemento seguir ante un copropietario moroso

  1. Débese convocar unha xunta de propietarios, na que se proceda á liquidación da débeda para notificarllo ao copropietario moroso e darlle unha última oportunidade de porse ao corrente de pago das cotas debidas. Ademais, na acta convén deixar constancia de que se esixirá a débeda mediante unha acción xudicial. Hai que ter en conta que só se pode reclamar a cantidade que se certifique na reunión.

  2. A débeda debe ser notificada ao moroso de forma fidedigna a través de burofax ou acta notarial. Esta notificación ten que efectuarse no domicilio designado polo veciño moroso ou, se se descoñece, a través do taboleiro de anuncios da comunidade (asinada polo secretario e co visto e prace do presidente), durante un prazo de tres días. Concluído ese tempo, considérase notificado.

  3. Se tras o requirimento extraxudicial o debedor non paga, acódese ao xuízo monitorio para reclamar o qque debe á comunidade e preséntase ante o Xulgado de Primeira Instancia do lugar onde está situada a leira. Xunto coa reclamación da cantidade debida, hai que incorporar o certificado de débeda co visto e prace do presidente da comunidade.

  4. Unha vez presentada a demanda, o debedor dispón dun prazo de 20 días para pagar e arquivaranse as actuacións.

  5. Se o moroso presenta un escrito de oposición, o procedemento monitorio convértese nun proceso declarativo (verbal ou ordinario), no que si é necesario avogado e procurador, cando o reclamado supera os 2.000 euros. Se o demandado non comparece, dítase un auto cunha condena de abono da débeda principal, os intereses e as costas. No caso de que non pague, a comunidade ten ata cinco anos para solicitar o embargo dos seus bens, unha vez ditouse o auto. Neste sentido, a comunidade de propietarios ten preferencia de cobro fronte a outras hipotecas e embargos.

RSS. Sigue informado

Ao publicar un comentario aceptas a política de protección de datos

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións