Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Subarrendar una vivenda dentro da legalidade

A lexislación permite esta práctica sempre que o propietario dea o seu consentimento expreso e por escrito
Por EROSKI Consumer 19 de Febreiro de 2009
Img alquiler habitacion
Imagen: Daniel Lobo

Solución paira mozas e inmigrantes

O subarriendo, ou o que é o mesmo, que un inquilino alugue parte da casa a outras persoas, é una práctica cada vez máis estendida. É algo que se produce, sobre todo, nas grandes cidades, nas que o prezo dos alugueres é máis elevado e onde se dá una maior concentración de persoas que ven obrigadas a compartir piso. Trátase, segundo indican os expertos, dunha realidade que ten dúas caras. Dun lado, é o único modo que teñen algunhas persoas de poder dispor dunha vivenda; a actual situación do mercado inmobiliario e, en concreto, o do aluguer, que ofrece escasa oferta e a prezos desorbitados, fai que moitas persoas o teñan moi difícil á hora de acceder a unha vivenda, polo que non é algo excepcional que un mozo arriende una vivenda e, á súa vez, decida alugar algunha das súas habitacións a outros, co fin de compartir gastos. Esta práctica tamén é cada vez máis común entre os inmigrantes. Tanto o arrendatario como os subarrendados comparten o prezo do aluguer, co que o custo mensual é máis levadío.

Una segunda cara, esta máis problemática, atópase tras a figura do “arrendatario especulador”, a persoa que aluga una vivenda e que, á súa vez, subarrienda as súas habitacións a outras, co que pode mesmo chegar a obter unhas cantidades superiores ao prezo de aluguer do piso. É una maneira de que o custo de vivir na casa sálgalle case gratis, pero esta situación adoita traer consigo problemas, especialmente paira o propietario do inmoble.

Con permiso do propietario

É o subarriendo unha práctica legal? Segundo a lei, si pode facerse, pero a introdución na vivenda de terceiras persoas, alleas ao contrato de arrendamento, esixe o cumprimento dunha serie de requisitos de tipo legal. A primeira e máis importante destas condicións establece que, a menos que se especifique no contrato, o subarriendo está prohibido. A lexislación, en cambio, permite o subarriendo a condición de que o propietario do inmoble dea o seu consentimento expreso e por escrito. Os expertos sinalan que esta prohibición se adoita facer no 98% dos casos. Na práctica, os propietarios teñen medo de que, se consenten o subarriendo, a súa vivenda énchase de persoas ás que non coñece e coas que non ten ningunha relación contractual directa, o que, a longo prazo, pode ocasionar problemas de convivencia con outras persoas do inmoble ou danos na vivenda dos que os inquilinos non vaian facerse responsables.

Esta fórmula leva numerosos problemas e contratempos

Que ocorre si, pola contra, no contrato non se estipula nada respecto diso? Nestes casos dáse por suposto que o inquilino si que pode subarrendar a vivenda, pero a condición de que pida autorización previa ao propietario por escrito e de maneira fehaciente. O consentimento do propietario debe darse sempre por escrito porque, a efectos legais, un consentimento verbal non serviría para nada. Hai que ter en conta que o subarriendo ha de plasmarse nun novo contrato de arrendamento que leve a cabo o arrendatario cun terceiro e que ten como obxecto a totalidade ou parte da vivenda arrendada. Este contrato incluiría os mesmos elementos estruturais que o de arrendamento. Isto é, no mesmo debe quedar claro o seu nome, a zona da casa que se subarrienda e o prezo polo que se fai.

Tampouco hai que esquecer que os contratos sometidos á nova Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) de 1994 só admiten o subarriendo parcial de vivenda. Pola contra, os alugueres concertados durante a vixencia da anterior lei si admitían a posibilidade de subarriendo total.

Condicións do sistema

Os expertos chaman a atención sobre as precaucións que debe tomar o propietario antes de alugar una vivenda que pode ser subarrendada, así como das condicións desta modalidade de aluguer:

  • Dar a aprobación por escrito: o primeiro é meditar si convén ou non dar ao arrendatario esta posibilidade. A Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) recolle exprésaa prohibición de subarrendar a vivenda sen o consentimento previo do arrendador e, de non obtelo, o propietario ten a posibilidade de resolver de pleno dereito o contrato. Segundo Sergio Esteban Vermellas, avogado xerente de Rc Avogados, “de acordo co previsto no artigo 8.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos o subarriendo esixe o consentimento escrito do arrendador. De maneira que se se prohibe o subarriendo no contrato, non poderá realizarse”.
  • Identificación e permanencia: o subarriendo pode realizarse a unha ou máis persoas, pero en todo caso o arrendatario debe permanecer vivindo na vivenda. En caso contrario, estaríase ante un suposto de cesión e non de subarriendo.
  • O prezo do subarriendo: non debe ser superior á renda pactada no contrato inicial de arrendamento. O inquilino non pode cobrar por subarrendar una parte da vivenda una renda superior á que el paga. O inquilino subarrendado, por tanto, nunca poderá obter máis beneficios que o propietario da vivenda. Esta condición evita que as persoas que están en aluguer poidan lucrarse á conta de una propiedade allea.
  • Duración do contrato de subarriendo: debe ser a mesma que a que reste por cumprir no contrato de arrendamento cando este se subscribe. Paira entendelo mellor pode porse o exemplo dunha persoa que alugou un piso durante un período de cinco anos. Pasados tres anos, perde o traballo e, paira poder asumir o custo, decide subarrendarlo. Neste caso, o contrato de subarriendo que legalmente debe realizar só poderá ter una duración de dous anos.

As limitacións do arrendador

A moitos propietarios desagrádalles a idea de que a súa vivenda sexa subarrendada. Con todo, a actual situación económica está a afogar a moitos arrendatarios, o que fai que os propietarios se vexan obrigados a renegociar a renda á baixa, ou ben a permitir o subarriendo. Ambas as opcións, na práctica, son máis convenientes respecto de una situación de desafiuzamento.

O que si pode facer un propietario que outorga o dereito a subarrendar a súa vivenda é incluír no contrato una serie de cláusulas que limiten as condicións de subarriendo. Algunhas destas limitacións poden ser as seguintes:

  • O número de persoas subalquiladas. Introducindo esta limitación pódense aforrar sorpresas como a de atopar que a súa vivenda estea habitada por máis persoas das recomendables.
  • A duración desta situación. Quen teñan dúbidas poden limitar esta posibilidade a períodos curtos de tempo. Así poderán volver á anterior situación se se arrepinten ou se a experiencia foi negativa.
  • As mesmas condicións. Convén especificar que a persoa subarrendada pode utilizar esa parte da vivenda paira vivir nela, co que o contrato de subarriendo rexeríase polas mesmas normas legais que regulan o contrato normal de arrendamento da vivenda.

Fin do contrato

A extinción do contrato de arrendamento supón a extinción do contrato de subarriendo, o que é bastante lóxico: o arrendador pode alugar porque ten un dereito de propiedade sobre a vivenda que lle permite dispor dela; o subarrendador pode subarrendar porque ten un arrendamento que lle dá dereito a dispor (coas limitacións sinalas) de parte da súa vivenda. Se desaparece o arrendamento, desaparece o dereito do arrendatario paira dispor da vivenda. Non hai que esquecer que o contrato de arrendamento pode finalizar por varios motivos, ademais de polo termo do prazo; porque se resolva o contrato por falta de pago, por causar molestias na comunidade de propietarios ou danos no inmoble alugado. Por outra banda, as autoridades administrativas tamén poden limitar o número de persoas que ocupen a vivenda por razóns de hixiene ou seguridade.

Cada vez que o inquilino queira subalquilar a casa deberá pedir un novo permiso ao propietario

Calquera incumprimento do contrato de arrendamento terá como consecuencia a súa resolución. Si no contrato especifícase que está prohibido o subarriendo e, a pesar de todo, o inquilino mete a terceiros en casa cobrando por iso, o arrendador ten dereito a dar por terminado o contrato de aluguer unilateralmente. O arrendatario terá que abandonar o inmoble sen dereito a ningunha indemnización. No entanto, os expertos sinalan que esta práctica é moi difícil de detectar, e recomendan aos propietarios que especifiquen no contrato os nomes e apelidos das persoas que viven na casa.

Respecto da duración, o dereito do subarrendatario terminará con cada subalquilado e cada vez que o inquilino queira subalquilar a casa deberá pedir de novo permiso ao propietario.