Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Tasación dunha vivenda

Do resultado dunha tasación depende a cantidade que o banco ou caixa de aforros presta
Por nuria 4 de Decembro de 2002

Un dos numerosos trámites que hai que completar paira pedir un crédito hipotecario é a tasación da vivenda. Trátase dunha xestión pouco coñecida pero de vital importancia paira o solicitante, pois do resultado da tasación dependerá a cantidade que o banco ou caixa de aforros prestaralle. Ao consumidor interésalle que a valoración que a tasación outorga á vivenda achéguese o máximo posible ao prezo final que pagará por ela, pois pola contra pode ocorrer que o banco lle conceda un préstamo por unha cantidade notablemente inferior á que el necesita.

A figura do tasador

A tasación é un informe no que se recolle a opinión dun profesional, denominado tasador, achega do valor dunha vivenda. Realízase de acordo ás Normas de Valoración de bens inmobles e reporta fiabilidade ao prestamista á hora de conceder un crédito hipotecario. Trátase dun labor pouco coñecida pero, segundo aseguran expertos da sociedade de tasación Tinsa, “é un sector moi regulado no que cada empresa ten asignado un inspector do Banco de España, que vixía o funcionamento e constata o rigor profesional”.

O tasador pertence a unha sociedade de tasación ou á entidade bancaria á que se solicita o préstamo. Tamén se pode encargar a valoración a unha axencia inmobiliaria. O cliente adoita ser quen decide. Por iso, paira evitar dar un paso en falso que atrase o proceso, resulta de gran utilidade saber que cada entidade ten homologadas determinadas empresas de tasación, cuxo informe final, polo xeral, será aceptado una vez concluído.

Segunda opinión

Convén saber que a valoración dunha vivenda realizada pola sociedade tasadora non equivale ao prezo da vivenda, o que o comprador pagou ou pagará por ela, habitualmente tende á baixa. Nestes informes obsérvanse factores comparables aos que comprador e vendedor non sempre prestan atención ao adquirir un inmoble e/ou establecer o seu prezo. O tasador recolle todo tipo de información, desde como se están vendendo no mercado inmobles de iguais características até a situación urbanística. “As calidades e dotacións comúns e da contorna, obviamente, inflúen tamén no valor dunha vivenda. Carpintaría interior e exterior, alicatados, pavimento, comunicacións ou servizos (centros comerciais) son outros factores importantes. No caso de urbanizacións, inflúe ademais a presenza de zonas deportivas ou piscina”, explican en Tinsa.

Aínda que non deixa de ser una opinión, e sempre se poden solicitar os servizos dun segundo experto, o informe de tasación é un documento que certifica o valor de mercado que ten un ben inmobiliario nun momento dado e a súa finalidade é a de formar parte dun proceso hipotecario legal. Neste sentido, a lei establece que devandito informe e a súa certificación deben ser asinadas por un Técnico Profesional Competente, o que outorga seguridade tanto ao solicitante do préstamo como á entidade financeira. Os tasadores son arquitectos, aparelladores ou arquitectos técnicos, capacitados paira asinar informes e os seus certificados cando se trata de leiras urbanas, solares e inmobles edificados con destino residencial. “Nos demais casos, os estudos son realizados por enxeñeiros ou enxeñeiros técnicos da especialidade correspondente segundo a natureza do obxecto da tasación”, engaden desde Tinsa.

Cando se trata dun A.P.I., Axente da Propiedade Inmobiliaria, os requisitos son igualmente esixentes. “Debemos estar preparados paira defender os dereitos dos consumidores”, indica un destes profesionais da agrupación madrileña. O API encargarase de mediar na concesión do préstamo ao emitir o ditame sobre o valor de venda, pero ademais, deberá velar polo cumprimento da legalidade asegurando a exactitude da operación. “Con ela garantimos a transparencia do mercado inmobiliario”, conclúe.

O labor do tasador, xa sexa uno ou outro, consistirá en examinar o estado global da casa e establecer o valor da mesma de acordo ao informe resultante. Investigará tamén outras circunstancias que poidan achegar algún dato significativo á tasación. Por exemplo, o estado de ocupación do inmoble, a localización do mesmo ou si pertence a algunha promoción de vivenda de protección pública. Sobre todo, comprobará a través do Rexistro da Propiedade que os datos coinciden cos achegados polo interesado, un requisito básico á hora de conceder un crédito hipotecario.

Factores que determinan una tasación

Un indicador importante é o que constitúen as vendas. Se se parte da premisa de que ningún inmoble é igual a outro, pisos con características similares e situados na mesma zona axudarán ao tasador a facerse una idea sobre a situación do mercado. Una visita á propia casa non está de máis se se quere detallar a calidade do chan, a posibilidade de edificar nos arredores ou a localización mesma da vivenda.

Ademais, existen outros factores a ter en conta e que poden servir paira revalorizar o piso. Este é o caso de edificios con ascensor, vistas á fachada principal, grandes patios, porteiro físico, proximidade de centros comerciais, zonas deportivas e xardíns. Neste sentido, pode darse o caso de que un piso interior, sen vistas á rúa, alcance un valor maior que outro exterior se o primeiro evita incómodos ruídos e consegue una convivencia máis tranquila. Os interiores asollados, os inmobles con aire acondicionado ou a utilización de mármore nas cociñas, son tamén elementos moi ben valorados.

No caso contrario, existe un risco de que o valor da vivenda fíxese á baixa se se descoidan una serie de detalles. Por esta razón non se ve con bos ollos que una vivenda estea alugada. Presuponse que o dono é a persoa idónea paira preocuparse polo seu mantemento e coidado. Se a vivenda conta con piscina propia (una circunstancia a priori positiva), a valoración é menor se esta presenta unhas condicións hixiénico-sanitarias deficientes. Vivir nunha rúa con moito tráfico comercial e afastada das redes de transporte, tampouco é beneficioso.

Respecto das terrazas ou garaxes téñense en conta factores moi concretos paira a tasación. Por exemplo, cando as terrazas están pechadas, a súa superficie engádese á do piso, mentres que os garaxes téñense en conta a condición de que estean inscritos no Rexistro. Os áticos, pola súa banda, superaron nos último anos o valor dos pisos e convertéronse nunha edificación moi atractiva, “até un 30% máis cara” que un inmoble convencional.

Como se solicita un informe

Una vez que o interesado -particular ou entidade bancaria- seleccionou a empresa de tasación máis adecuada, ponse en marcha un mecanismo complexo que consta de diversos pasos. O primeiro é fixar o prazo de entrega. Este poderá quedar interrompido pola falta de documentación ou atrasos na visita do inmoble. Máis tarde entregarase ao tasador a información relativa á vivenda que será obxecto de estudo: fotocopia da escritura da propiedade, planos, licenza de obra e proxecto se se trata dunha obra en construción.

A sociedade de tasación pode solicitar o pago do servizo por adiantado. “Isto permitirá analizar o noso traballo en condicións óptimas”, sinalan en Tinsa. As tarifas adoitan oscilar entre os 100 e os 300 euros, aínda que dependen de cada empresa. Si durante o proceso xurdisen imprevistos, o interesado deberá abonar ao final do mesmo a cantidade necesaria paira cubrir eses gastos extra. “Non se entregará a valoración ata que non se ingresou o diferencial correspondente”, especifican.

A partir dese momento, o cliente disporá da tasación da súa vivenda, que poderá utilizar paira solicitar un crédito hipotecario, pero que tamén lle será útil á hora de repartir una herdanza, en caso de divorcio, paira coberturas de provisións técnicas de aseguradoras ou, simplemente, paira ter constancia e determinar o seu patrimonio.

No caso de que o resultado non sexa satisfactorio paira o dono da vivenda, que considera que o valor da mesma é superior ao que marca o informe, a empresa tasadora argumentará as razóns que lle levaron a ofrecer ese resultado. “Cando se producen discrepancias no valor emitido do inmoble, establécese un diálogo co cliente, revísase a valoración e arguméntanse as razóns de mercado que levaron a esa determinación”, indican os expertos.

No entanto, o usuario ten dereito a que outro tasador realice una segunda valoración, pero deberá correr el cos gastos e obter previamente o visto e prace do banco respecto ao tasador elixido. En último termo, se non queda satisfeito, pode pedir amparo a asociacións de consumidores ou efectuar as reclamacións necesarias ante un Tribunal.