Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Transformar un local en vivenda

Comprar un local pode ser moi vantaxoso, pero aínda que cumpran os requisitos de habitabilidade non todos poden utilizarse como vivenda
Por Elena V. Izquierdo 23 de Xullo de 2008
Img loft
Imagen: dado motta

Vivir nunha tenda

Nos últimos anos proliferou a transformación de locais comerciais en vivendas. Cada vez é máis frecuente vivir nunha antiga libraría, una tenda de ultramarinos ou no que antes foi una oficina. As fábricas tamén experimentaron cambios e convertéronse en amplos espazos residenciais. Adquirir un local destas características pode ser moi vantaxoso, pero hai que ter coidado e observar que todo está en regra e conforme á normativa urbanística da localidade porque non todos os locais, aínda que cumpran os requisitos de habitabilidade, poden transformarse en vivendas.

Co encarecemento dos pisos e o metro cadrado a prezo de ouro, moitos españois optaron por adquirir locais paira convertelos no seu fogar. Una das opcións que se expuxeron os propietarios destes baixos foi transferilos a inmobiliarias paira transformalos en residencias; outra, reformalos eles mesmos paira poder vendelos a un prezo algo maior.

Tendencia xeneralizada

O que comezou sendo un feito illado nalgúns barrios madrileños ou barceloneses converteuse nunha tendencia xeneralizada en toda España. Non é estraño atopar, en calquera localidade, anuncios nos que se venden antigos locais rehabilitados transformados en vivenda . Pero non todos son legais porque moitos deles carecen de algo tan básico e necesario como é a cédula de habitabilidade. Todas as vivendas han de contar con este certificado co que se controla que os inmobles cumpren as condicións de hixiene e salubridade esixidas pola normativa. Acredita, ademais, a habitabilidade e a solidez do edificio. Sen esta autorización, expedida polo Concello, non se pode contratar o alta en servizos como a electricidade, o gas ou a auga.

As vivendas de obra nova ou de rehabilitación global han de ter vixente a cédula de habitabilidade que tamén é necesaria paira alugar ou vender un piso. Os bancos e caixas de aforro poden solicitar este documento paira conceder una hipoteca. Normalmente, paira obter a cédula de habitabilidade, un arquitecto ha de inspeccionar previamente a vivenda e expedir o certificado. Posteriormente, o propietario ha de entregalo ao departamento correspondente da Administración e pagar as taxas establecidas.

Moitos locais rehabilitados non poden usarse como vivenda porque carecen de cédula de habitabilidade

Pero non todos os inmobles poden obter a cédula de habitabilidade porque, á parte de cumprir as condicións mínimas que establece a lei de cada comunidade autónoma ou municipio, han de estar escriturados como vivenda. Aínda que se trate dun local reformado que cumpra os requisitos, primeiro hai de solicitar a licenza de cambio de uso, condicionada ao cumprimento da normativa urbanística municipal. Hai concellos que prohiben construír vivendas en semisótanos; outros, en plantas baixas. Se o local atópase nunha destas situacións nunca poderá obter a licenza de cambio de uso e tampouco, por tanto, poderase vivir legalmente nel.

Moitos dos locais que se anuncian como vivendas se venden moito máis baratos pero sen cédula de habitabilidade. Que sucede si cómprase un local que non teña autorización paira uso residencial? O vendedor pode tentar convencer ao posible comprador de que non ocorre nada, sobre todo se xa están dados de alta servizos como o gas, a luz ou a auga, que serían as principais trabas ás que terá que enfrontarse o comprador que careza de cédula. “Ningún concello vai desaloxar a unha persoa que queira durmir no seu local”, poden dicir. Pero se trata dunha aseveración falsa porque, cada vez máis, realízanse inspeccións por parte das administracións públicas paira evitar este tipo de prácticas fraudulentas.

Requisitos de habitabilidade

Requisitos de habitabilidade

Debido á gran variedade de requisitos que se solicitan segundo resídase nun lugar ou outro da xeografía española, é importante coñecer a lexislación vixente antes comprar un local coa pretensión de convertelo en fogar. En Madrid hai que cumprir una serie de condicións á hora de transformar un comercio en vivenda. O 75% da superficie útil do inmoble debe ter una altura de polo menos 2 metros e medio, que poderá reducirse a 2,20 metros en cuartos de baño ou trasteiros. A superficie mínima da vivenda será de 25 metros cadrados si dispón dunha soa estancia formada por comedor, cociña e dormitorio e dun baño, e será de 38 metros cadrados como mínimo se conta, ademais, cunha habitación e cociña separadas.

Noutras localidades como Hernani (Guipúzcoa), que recentemente regulou o uso como vivenda dos locais situados en determinadas zonas do municipio, establécese una superficie mínima de 40 metros cadrados e impón a obrigación de que os locais se destinen só a vivenda durante polo menos dez anos. Non poderán ser reconvertidos en residencia os sotos, os garaxes nin aqueles locais lindeiros con outros en que se realicen determinadas actividades industriais, hostaleiras, reparacións. En Getxo (Biscaia) establécese a obrigación de que o local se sitúe ao mesmo nivel ou superior que o terreo circundante, polo que os semisótanos quedan excluídos, do mesmo xeito que as estancias que estean clasificadas como garaxe obrigatorio.

Outro aspecto que hai que ter en conta é a ventilación. As leis establecen una serie de criterios paira manter a salubridade e hixiene do inmoble como é a ventilación natural directa non inferior ao 8% da superficie útil da peza. A iluminación tamén ha de estar suxeita a uns mínimos que non serán inferiores ao 12% da superficie útil habitable. A saída de fumes dos locais ha de facerse sobre a cuberta, se conta con cuberta propia, e o máis afastada posible do resto das vivendas. Se o local está integrado nun edificio, a saída de fumes farase na fachada sempre que non prexudique a estética. Pero este é un dos problemas co que se pode atopar o propietario do local sen cédula de habitabilidade. A comunidade de propietarios é a encargada de autorizar esta obra e se os veciños denégana, non se pode levar a cabo.

Outro dos obstáculos aos que debe enfrontarse o propietario que desexa transformar un establecemento comercial nunha residencia é que a densidade do edificio non estea esgotada cos pisos. Se un inmoble ten densidade paira 12 domicilios e xa ten 12 pisos non é posible converter o local en vivenda porque superaría o número permitido. Así que, nin sequera no caso de que o local cumprise cos requisitos de salubridade, altura de teitos, saída de fumes, iluminación e ventilación, recibiría a cédula de habitabilidade se superase a densidade máxima establecida.

Todas estas trabas á hora de converter os locais en pisos e a proliferación deste tipo de reformas fixeron que moitas localidades se expuxesen modificar a lexislación paira facer máis flexible una normativa que se atopaba, nalgúns casos, algo desfasada. Esta é precisamente una das peticións que fixo o Pacto pola Vivenda, que considera fundamental que os concellos se comprometan a estudar a modificación das ordenanzas municipais para que os locais comerciais que cumpran os requisitos de habitabilidade poidan cambiar a uso residencial. Os novos espazos estarían destinados a vivendas de protección oficial ou ao aluguer social.

Vantaxes e inconvenientes

A principal vantaxe de adquirir un local transformado en vivenda é que o prezo é máis barato sempre que non conte con cédula de habitabilidade. En ocasións trátase de inmobles destinados a un público concreto: mozos, estudantes, persoas que viven soas…, aínda que non sempre é así. Moitos locais teñen un tamaño pequeno así que non son aptos paira familias numerosas pero si están indicados paira parellas ou “singles”, un colectivo que vai en aumento. Ao estar normalmente nun baixo facilitan moito a accesibilidade a persoas que padezan una minusvalía ou aos maiores. Se se venden sobre plano ou se adquiren antes de facer a reforma, ademais, pódense remodelar a gusto do comprador.

Ao tratarse de locais, os bancos conceden a hipoteca polo 60% ou o 70% do valor de tasación

Uno dos inconvenientes de comprar un local que aínda non teña licenza paira habitar nel é o financiamento. Ao non tratarse dunha vivenda, bancos e caixas de aforros non conceden máis que o 60% ou o 70% da tasación do local, co cal o comprador ten que contar cunha cantidade aforrada que pode chegar a ser moi elevada. Ademais, ha de facer fronte á hipoteca cuns intereses máis altos que os habituais.

Se o particular compra o local e refórmao, o piso pode saír inicialmente máis barato pero debe estar seguro de que cumpre todos os requisitos paira levar a cabo a transformación. En todo caso facer as obras paira a saída de fumes, o cambio de uso, a cédula de habitabilidade e levar a cabo a reforma pode facer que o prezo se asemelle bastante ao do mercado. Outros inconvenientes son os comúns a todos os pisos situados nun baixo: falta de intimidade, ruído e menor seguridade.