A pesar de que o IRPH Entidades, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, só afecta ao 10% dos contratos hipotecarios de tipo variable de España, trátase dun índice que xerou unha gran polémica desde o seu nacemento, debido sobre todo á súa cotización -ao redor duns dous puntos de media superior ao euribor-, pero tamén pola súa suposta manipulabilidad. No presente artigo revísanse as posibles vías que existen para librarse deste índice e conseguir así reducir a carga económica mensual.
1. Como quitar o IRPH da túa casa? Subrogación de hipoteca
De maneira parecida a como se podería reaccionar nun establecemento onde se recibise un trato que non fose do agrado do cliente, tamén é posible cambiar a hipoteca de banco. Non habería problemas para facelo, sempre que exista algunha entidade disposta a facerse cargo da débeda e que se cumpran os requisitos de solvencia requiridos polo banco de destino. Mediante a subrogación de hipoteca pódense realizar variacións no contrato, como eliminar cláusulas abusivas (como o chan hipotecario), suprimir comisións e produtos vinculados ou facer un cambio de índice.
Con esta opción pódese aforrar bastante diñeiro, pero non está exenta de custo. Existe unha lei que regula o máximo que as entidades poden cobrar: se un cámbiase durante o cinco primeiros anos de vida do préstamo, os bancos só poderán cobrar ata un 0,5% do capital restante. A partir do sexto ano, a comisión será do 0,25%.
Para lograr a subrogación será necesario permanecer polo menos tres anos no mesmo banco, aínda que algunhas entidades establecen o límite tras o cinco primeiros anos. Tras este período, só será necesario atopar outro banco que estea disposto a mellorar a oferta.
Ademais, desde o momento en que o novo banco comunica á entidade acredora a intención de subrogar a hipoteca, pode ter lugar unha “enervación da subrogación”, que é cando o banco decide igualar ou superar a oferta que se ten sobre a mesa. Se isto ten lugar, o cliente estaría obrigado a permanecer no seu banco e levar a cabo unha novación para actualizar os termos do contrato.
2. Novación de hipoteca: cambiar as condicións
Xa sexa porque non se quere cambiar de banco ou porque a entidade ha enervado a subrogación, a novación hipotecaria é o proceso polo cal se abre o contrato para realizar cambios. Do mesmo xeito que a subrogación, ao facer isto pódese cambiar o índice de referencia da hipoteca de IRPH a euribor.
A novación deixa levar a cabo máis modificacións que a subrogación, posto que tamén permite ampliar o capital ou engadir ou suprimir titulares do préstamo, sempre que o banco estea de acordo (algo ao que pode negarse).
Ademais, do mesmo xeito que a subrogación de hipoteca, a novación leva un custo, a pesar de que este non está regulado por lei, polo que as entidades poden establecer unha comisión libre, que en ocasións pode chegar a representar incluso o 2% do capital restante. Unha comisión de novación estándar pódese atopar en torno ao 1%, aínda que se o único que se realiza é unha ampliación de prazo, a lei fixa o máximo nun 0,1%.
3. Cambio por demanda xudicial
Recoméndase tomar esta opción como última vía, posto que demandar ao banco é un proceso longo e custoso, que ademais non garante ao 100% o éxito da reclamación. Aínda así existen numerosas demandas que lograron unha anulación de índice, o reembolso dos intereses e o cambio no sistema de cálculo do interese (ben cambio a euribor, ben cambio a tipo fixo ou mesmo condenas a só pagar o capital).
Para conseguir unha vitoria por esta vía habería que demostrar que houbo falta de transparencia por parte do banco na explicación do contrato hipotecario, así como a manipulabilidad do IRPH. En moitos casos expúxose ao IRPH como beneficioso para o cliente, ao ser máis “estable” que o euribor, cando a posteriori o único estable foi a cotización dous puntos por encima do anterior.
Imaxe: Portal gda
A herdanza do IRPH bancos e caixas
O problema co IRPH non é recente, aínda que si o sexa este índice. En 2009 Europa esixiu ao Goberno español a retirada dos índices IRPH bancos, IRPH Caixas e CECA, dado a evidente falta de transparencia na súa elaboración e a elevada posibilidade de ser manipulados. Houbo que esperar catro anos ata que ao final tivo lugar a efectiva extinción destes índices e a aparición do IRPH Entidades, aínda que este último non difira en gran medida na súa elaboración dos anteriores (trátase do tipo medio dos préstamos hipotecarios a máis de tres anos).
Segundo o catedrático de estatística Juan Etxeberria Murgiondo, profesor na Universidade do País Vasco, “este índice non resulta apropiado para a súa aplicación no interese das hipotecas” polos seguintes motivos:
- Sistema de cálculo inapropiado. O proceso para obter o IRPH Entidades, así como os anteriores IRPH, consiste na obtención da media simple. Esta metodoloxía ofrece pouca fiabilidade estatística. O uso dunha media ponderada dotaría ao resultado de maior veracidade.
- Non discrimina datos extremos. Ademais de utilizar a media simple, os valores extremos non se eliminan (como si sucede co euribor, onde os valores 15% superior e inferior son suprimidos para o cálculo). Isto contamina o resultado final.
- Permite incluír as comisións no seu cálculo. O IRPH componse da media do prezo dos préstamos a máis de cinco anos. Toma como referencia a TAE das hipotecas, que inclúe comisións e gastos, polo que á forza será superior ao euribor. De aí o paradoxo que sucedeu coa crise: o euribor caeu como consecuencia da falta de actividade, mentres que o IRPH aumentou como resultado do endurecemento dos intereses das hipotecas (ao existir risco de falta de pagamento, os créditos aumentan de prezo, o que se traduciu nun incremento do IRPH).
