Vecinos, non inimigos

Lograr un clima de entendemento e boas relacións cos veciños é difícil. A comunidade de propietarios dun edificio ou urbanización pódese converter nun campo de batalla no que certas disputas tenden a converterse en desagradables e irresolubles. As friccións xorden por motivos moi comúns, como o atraso no pago dunha derrama, a falta de pagamento dun recibo, o uso inadecuado dun espazo común ou o comportamento inaceptable de cans e outras mascotas. A crise económica, lonxe de axudar, non fixo senón acentuar os problemas das comunidades de veciños. Segundo un estudo da consultora Arrenta, en España o 15% dos bloques de vivendas conta polo menos cun veciño que non paga as súas cotas. O mesmo informe revelaba que case o 60% dos conflitos económicos consisten na falta de pagamento de cotas mensuais e derramas. Séguenlle en importancia as obras non consentidas (15%) e a instalación de ascensores e sistemas de aire acondicionado (7%).

Una serie de consellos poden evitar e, no seu caso, dar solución a estes e outros problemas veciñais. Coñecer que din as leis respecto diso, manter a temperanza e a cortesía nas situacións críticas e facer gala do sentido común son tres craves útiles.

A limpeza e a electricidade das zonas comúns, o mantemento de ascensores ou de xardíns e piscinas e, tamén -só nalgúns edificios e urbanizacións-, o salario do porteiro e o administrador, son os principais gastos xerais que afrontan as comunidades de veciños, desembolso regular ao que se suman de maneira ocasional outros paira pagar obras de reparación, pintura e limpeza, arranxos ou posta a punto do edificio.

Estas cargas deben ser asumidas polo conxunto dos propietarios de vivendas e locais, e o problema máis frecuente xorde cando uno ou varios copropietarios deixan de pagar as cotas que teñen asignadas. Esta situación xera un escenario difícil paira o resto de veciños, que poden sufrir atrasos na execución de acordos, ademais dos enfados de quen cumpren de maneira puntual coas cotas. E, en casos extremos de comunidades con moitos morosos, a interrupción ou cancelación de servizos por falta de pago.

Co fin de protexer os intereses dos propietarios que pagan as cotas, a lei contempla un procedemento rápido de cobro aos morosos que pode porse en marcha sen a necesidade de recorrer a un avogado: o proceso monitorio. Co acordo da xunta de propietarios convocada para ese efecto (quen deben cotas teñen voz pero non voto nesta reunión), o administrador da propiedade ou o presidente poden esixir ante o xuíz o pago da débeda. Ademais, pode ser a propia comunidade quen tramite a demanda sen necesidade de facelo mediante avogado ou procurador. Una vez admitida a demanda no xulgado, concédese ao moroso un prazo inferior a un mes paira liquidar a débeda ou alegar ante o tribunal os motivos polos que non estima xusto pagar a totalidade da débeda, ou parte da mesma. Cando conclúe este prazo, si o demandado non paga nin alega, o xuíz ditará a execución da cantidade debida máis os intereses, os gastos e os honorarios do avogado (si a comunidade contratouno). Neste caso, o xuíz pode ditaminar o embargo do piso ou local do veciño moroso, que si decide apelar a decisión do xuíz, deberá antes liquidar a débeda coa comunidade.

Non poder pechar o ollo en plena madrugada polo ruído dunha lavadora ou os ladridos dun can, espertarse a horas intempestivas coa radio do veciño a todo volume, coadas botadas a perder porque os de arriba sacoden as alfombras sobre a roupa posta a secar, patios que semellan vertedoiros de lixo porque algúns pensan que poden darlle ese uso a esta zona común do edificio… quen non se viu algunha vez nunha destas tesituras?

A boa noticia é que non hai por que resignarse. A Lei de Propiedade Horizontal regula estes e outros problemas de convivencia que poden xurdir entre os propietarios dunha comunidade. Esta norma tende a atribuír ao titular da propiedade a máxima liberdade posible pero establece límites claros, baseados nos dereitos dos demais propietarios e no interese xeral da propiedade, da comunidade.

Por iso, calquera veciño que entenda que outro ou outros realizan actividades que poidan resultar molestas, perigosas ou insalubres paira os demais, pode queixarse ante o presidente da comunidade, que deberá pedir ao veciño causante do problema que cambie de actitude e deixe de causalo. Una vez advertido de forma directa e persoal, se segue no seu trece o máis adecuado é esixirlle, mediante burofax certificado con acuse de recibo, o cesamento inmediato das actividades molestas, coa advertencia de iniciar accións xudiciais si segue adiante con elas. Se o veciño problemático fai oídos xordos pódese convocar una xunta paira discutir o asunto, na que, se así se decide, autorizarase ao presidente a iniciar una acción xudicial.

Una vez presentada a demanda, o xuíz pode ordenar a suspensión cautelar das actividades molestas. E se a sentenza é condenatoria, ademais de ordenarse o cesamento desas accións inadmisibles pode ditarse o pago dunha indemnización por danos e prexuízos e, mesmo, a privación do dereito ao uso da vivenda ou local por un tempo determinado. Se o causante das actividades molestas é un inquilino e non un propietario, pódese anular o seu contrato de aluguer.

Si os propietarios dunha vivenda desexan acristalar o balcón do piso paira gañar uns metros, tapiarlo co fin de protexerse do frío e a calor, ou cambiar as xanelas e persianas por outras máis eficientes cun deseño e cor diferente ao do resto da fachada, non deben facelo sen expolo á súa comunidade, porque paira iniciar estes cambios é necesaria a autorización do resto dos veciños. Seguir adiante sen este permiso pode significar que o dono do piso véxase obrigado a demoler a obra xa realizada e deixar as cousas tal como estaban.

A clave está en si o que se vai a reformar ten a consideración de común (da comunidade) ou privativo (do propietario). Un propietario pode modificar certos elementos arquitectónicos (tirar paredes ou tabiques non mestres) e instalacións do seu piso, pero non se altera a configuración e o aspecto exterior do edificio.

Se ocorre isto último, o primeiro paso que ha de dar o interesado en facer a reforma é informar o presidente e á comunidade sobre o tipo de obra que pensa realizar, e pedir permiso paira executala. Na xunta convocada para ese efecto informarase do que pretende o solicitante, e tras o diálogo ou debate posterior, someterase o asunto a votación. Paira aprobar este tipo de obras que afectan o conxunto do edificio esíxese a unanimidade dos veciños: todos os asistentes á xunta han de votar a favor, e un só voto en contra significa que non poden facerse os cambios solicitados.

A instalación de antenas parabólicas tamén debe contar co beneplácito da comunidade, aínda que non se require a unanimidade: se un veciño quere que se instale una antena comunal, terá que conseguir que o aprobe polo menos un terzo dos propietarios. Quen se opoñan non teñen obrigación de pagar o custo da instalación nin o mantemento da antena, pero si nun futuro desexan acceder ás emisións deberán abonar o importe que lles correspondeu, e esa cantidade será actualizada cos correspondentes intereses.

Sabido é que a lei non esixe a contratación dun profesional paira a xestión dos asuntos comúns dos propietarios de edificios de vivendas ou urbanizacións de casas unifamiliares, pero a figura do administrador de leiras foi adquirindo maior protagonismo estes os últimos anos. Encárgase de levar as contas e de xestionar todo o relacionado coa comunidade, desde o máis rutineiro e habitual até dar solución a calquera problema causado por ascensores, garaxes, xardíns, trasteiros e cos servizos contratados -portaría, conserjería, seguridade, limpeza, televisión e cable, calefacción e aire acondicionado centralizados…- pola comunidade até relacionarse con gremios ou contratar servizos. E, por suposto, convocar, organizar e moderar as xuntas e reunións de veciños.

O administrador é un profesional cuxa función non carece de detractores (“cobra todos os meses e tampouco fai gran cousa”; “se o diñeiro fose seu, poría máis interese cando contrata as obras e servizos”) e defensores que eloxian a súa eficacia e, en moitos casos, a paciencia da que fan gala e as súas ás veces infrutuosos esforzos paira conseguir que reine una mínima harmonía entre os veciños.

O que máis se cuestiona é si merece a pena pagar ese diñeiro a un profesional cando esas xestións poderíanas facer os propios veciños, turnándose a responsabilidade, tal e como se fai en moitas comunidades. De todos os xeitos, aínda que se contrate a xestión a un administrador, o cargo de presidente é imprescindible e cada veciño debe asumir ese papel cando lle corresponde. Canto maior sexa o número de vivendas e a complexidade das instalacións e servizos con que conta a leira, máis conveniente será contratar a un administrador. Agora ben, en época de crise como esta, quizá algunhas comunidades cuxa xestión non entrañe moita dificultade poden exporse evitar o gasto que supón. Iso si, o traballo terano que realizar, dun ou outro modo, os veciños.

A do administrador de leiras é una profesión libre e suxeita á lei de oferta e demanda, polo que hai tarifas diversas e non custa o mesmo contratar este servizo en grandes cidades que en centros urbanos pequenos. Mesmo nunha mesma cidade varía o nivel de prezos segundo a zona en que se atope a leira. Os honorarios calcúlanse en función do número de horas mensuais de dedicación, algo que á súa vez dependerá da cantidade de elementos con que conte o edificio: número de vivendas, de locais, de garaxes e diversidade e complexidade de servizos contratados. Antes de contratar un destes profesionais, os veciños deben interesarse polas tarifas e prestacións (convén preguntar a outras comunidades próximas) de varios e elixir despois.

A normativa é clara respecto diso: a aceptación do cargo -que se non se acorda o contrario, ten vixencia dun ano- é ineludible, pois se entende que todos os propietarios son iguais salvo que se aleguen circunstancias especiais. Elixido por votación, mediante o cumprimento dun esquema de quendas rotatorios pautado con anterioridade ou por simple sorteo, o único que pode delegar o presidente son algunhas xestións internas inherentes ao seu cargo. As súas funcións de representación, por exemplo, son indelegables, e non poden recaer nunca nos seus fillos, nin no seu cónxuxe, nin nun arrendatario.

As circunstancias máis comúns que moven a presentar a renuncia á presidencia da comunidade son a idade moi avanzada ou enfermidade grave ou que impida a tarefa encomendada, e que o propietario non resida no edificio a maior parte do ano. A xunta ten potestade de eximir ao presidente electo, pero si é respondido cunha negativa pode recorrer ao xuíz, dentro do mes seguinte ao seu acceso ao cargo, para que lle libere da obrigación de exercer como presidente, e expor as súas razóns.