Limpeza, electricidade, ascensores, xardíns, salario de conserxe… son os gastos ordinarios que debe afrontar toda comunidade de veciños, un desembolso ao que adoitan sumarse habitualmente algúns “extras” relacionados con obras de reparación, arranxos ou a posta a punto do edificio. Estas cargas son afrontadas polo conxunto de propietarios de pisos e locais, de modo que cando uno dos copropietarios non paga a cota que lle corresponde xera un serio problema paira o resto: causa incomodidades, atrasos na execución de acordos, amolo entre os veciños que atenden puntualmente as cotas e, en casos extremos (cando son varios os morosos), a interrupción ou cancelación dos servizos. Paira protexer os intereses dos propietarios cumpridores, a lei contempla un procedemento rápido de cobro aos morosos, que pode instrumentarse sen a necesidade de recorrer a un avogado: o proceso monitorio.
Este proceso é una vía xudicial prevista pola lexislación vixente paira resolver as situacións de falta de pagamento continuada dalgún propietario. Co acordo da Xunta de Propietarios convocada para ese efecto (os propietarios que deben cotas teñen voz pero non voto na reunión), o administrador da propiedade pode esixir ante a Xustiza o pago da débeda. Ademais, a propia comunidade pode efectuar a presentación, sen necesidade de facelo mediante un avogado ou procurador.
O proceso comeza cunha demanda que, una vez admitida, outorga ao moroso un prazo inferior a un mes paira liquidar a débeda ou ben alegar ante o tribunal os motivos sobre por que non estima xusto pagar a totalidade ou parte da mesma. Una vez concluído este prazo, se o demandado non paga nin obxecta, o xuíz ditará a execución da cantidade debida máis intereses, gastos, e os honorarios dos avogados se os houber. Se o debedor non admite a demanda, a comunidade pode solicitar o embargo preventivo dos seus bens (incluíndo a vivenda ou local que posúa no edificio) ata que recaia a sentenza. Así o dispón a Lei de Propiedade Horizontal 49/1960, reformada pola Lei 8/1999. Esta normativa está vixente en toda España, salvo en Cataluña e Galicia, que contan con lexislación propia en materia de Propiedade Horizontal. En todo caso, no que respecta ao cobro de morosos, o procedemento que se segue en ambas as comunidades autónomas é o mesmo que no resto do país.
Como proceder
O funcionamento da comunidade de veciños está definido no Título Constitutivo, documento redactado habitualmente polo promotor ou construtor do bloque. Nel detállanse datos fundamentais: o tamaño e localización do edificio, as vivendas e locais que forman parte do mesmo, e os espazos comúns. Tamén se determina a cota de participación (a superficie de cada propiedade en relación á superficie total), que é a base a partir da cal se calcula a suma mensual que debe afrontar cada veciño e o valor do seu voto na Xunta de Propietarios.
O artigo 9 da Lei 49/1960 enumera as obrigacións de cada propietario. O inciso “e comprométeo a contribuír “aos gastos xerais paira o adecuado sostemento do inmoble, os seus servizos, cargas e responsabilidades que non sexan susceptibles de individualización”. E, máis adiante, aclara que “o adquirente dunha vivenda ou local en réxime de propiedade horizontal responde co propio inmoble adquirido das cantidades debidas á comunidade polos anteriores titulares até o límite dos que resulten imputables á parte vencida da anualidade na cal teña lugar a adquisición e ao ano natural inmediatamente anterior. O piso ou local estará legalmente afecto ao cumprimento desta obrigación”. Nos casos nos que a débeda se contraese con anterioridade a este período, a lei contempla a posibilidade de reclamar xudicialmente ao antigo propietario.
A suma que se pode reclamar é a débeda máis os intereses, os gastos realizados paira requirila e os honorarios do avogado
Paira esixir o pago da débeda a un veciño moroso, o procedemento debe iniciarse tras discutir a cuestión no máximo órgano de goberno dunha comunidade de veciños: a Xunta de Propietarios. Esta reúnese como mínimo una vez por ano paira aprobar o plan de gastos previsibles, e en forma extraordinaria cada vez que un asunto de interese xeral da comunidade requírao. A Xunta tamén se ocupa de designar ao presidente, que ostentará a súa representación legal, e ao administrador, que poderá ser un propietario ou ben un profesional legalmente acreditado paira exercer esa función contratado pola comunidade.
O artigo 21 da citada lei explicita o que debe facerse no caso de que alguén non pague en tempo e forma as cotas ordinarias ou extraordinarias da comunidade. En primeiro lugar, a Xunta de Propietarios debe decidir (por maioría simple) establecer a demanda, facultar ao presidente ou ao administrador paira efectuala ante o xulgado, e notificar a decisión ao debedor. A suma que se pode reclamar é a débeda propiamente dita, máis os intereses, os gastos realizados con anterioridade paira requirir o seu pago (cartas con acuse de recibo, fotocopias, etc.) e os eventuais honorarios do avogado ou procurador.
É moi importante precisar o inmoble (vivenda ou local) en concreto, posto que, se o mesmo foi vendido e hai débedas anteriores, a Lei habilita paira demandar tamén ao antigo dono. A presentación que a comunidade de propietarios debe facer ante o xulgado debe incluír:
o certificado de acordo da Xunta de Propietarios paira establecer a demanda, asinado polo presidente da comunidade
a reclamación dos intereses, costas do xuízo, honorarios do letrado e gastos, coas súas correspondentes facturas
a petición de embargo preventivo dos bens do debedor
A continuación, o xuíz outorga ao debedor un prazo de 20 días paira pagar, ao termo do cal pode dispor a execución de bens do propietario moroso (contas bancarias, salario, títulos e mesmo a mesma propiedade) paira afrontar a débeda contraída coa súa comunidade.
A Lei de Propiedade Horizontal 49/1960 foi aprobada co fin de regular un fenómeno urbanístico en plena expansión a mediados do século pasado: o auxe da construción de edificios. Aínda que foi útil e valiosa en varios aspectos, o tempo demostrou que non provía das ferramentas necesarias paira combater a morosidade, e non era inusual que un propietario estivese anos acumulando débeda sen que pasase nada.
Uno dos principais obxectivos da reforma da Lei en 1999 foi salvagardar os intereses da comunidade fronte aos debedores. Paira iso se instrumentan una serie de medidas: a creación dun fondo de reserva, o carácter executivo paira os acordos formalizados na acta da Xunta de Propietarios e un procedemento áxil de execución xudicial paira o cobro das débedas.
En caso de venda do inmoble, tamén se dá vía libre paira demandar ao anterior dono se a débeda produciuse no segundo ano anterior á transferencia da propiedade (se a débeda é posterior, o responsable de afrontala é o novo propietario). Neste sentido, a reforma da normativa establece que é obrigatorio que a escritura de compravenda inclúa o estado de situación con respecto ás cotas da comunidade mediante un certificado emitido polo presidente ou o administrador da mesma.
