Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Vender a vivenda que avalou a compra doutra

Elixir entre achegar garantías persoais ou reais para apoiar unha hipoteca pode evitar sorpresas á hora de pór á venda un inmoble

Img dos casas Imaxe: w.marsh

Durante a última década viviuse un boom na compravenda de vivendas. A hipoteca foi, na maioría dos casos, o instrumento utilizado á hora de financiar a adquisición dun inmoble e, en moitas destas situacións, os compradores necesitaban un respaldo económico que garantise o pago de todas e cada unha das cotas do crédito hipotecario. A figura do avalista cobrou unha gran importancia e converteuse en case imprescindible para mozas, traballadores con nóminas reducidas, solicitantes de hipotecas por un valor superior ao 80% da tasación do piso ou persoas sen traballo fixo. Moitos de quen, no seu momento, asinaron como avalistas dos seus familiares ou amigos pregúntanse agora se poden pór á venda os seus inmobles ou se, pola contra, a súa condición de garantes dun crédito do que non son titulares impídelles dispor libremente do seu patrimonio. A elección entre achegar garantías persoais ou reais para apoiar unha hipoteca pode ser a clave para poder pór á venda un inmoble.

Garantía persoal

Con frecuencia adóitase confundir a figura do avalista coa do “hipotecante non debedor”, polo que é importante diferenciar ambos os termos e coñecer o que cada un deles implica antes de tomar a decisión de apoiar unha hipoteca.

O avalista responde con todo o seu patrimonio presente e futuro da débeda contraída polo titular da hipoteca. É dicir, garante de maneira persoal que o prestatario vai facer fronte ao pago das cotas, pero non o fai cun ben concreto. É frecuente escoitar conversacións nas que se asegura que os pais avalaron ao seu fillo “co piso”, pero estas afirmacións non son do todo correctas, pois lle apoian con todos os seus bens: a súa nómina, a súa conta corrente, a súa vivenda… No caso de que o titular non pague as mensualidades, o banco pode dirixirse directamente contra o patrimonio do avalista.

Pero ao non existir un ben concreto que servise como garantía de pago, o fiador pode vender libremente o seu patrimonio e dispor del da maneira que considere máis oportuna, pois seguirá respondendo cos novos bens. Así que se desexa vender a súa casa pode facelo con total liberdade, xa que non existe sobre ela ningunha carga concreta. Iso si, o avalista ve reducida a súa capacidade de endebedamento no futuro de maneira que, se necesita un crédito ao consumo ou unha hipoteca non lle será tan fácil conseguilo salvo que responda o seu patrimonio ante as posibles débedas dun terceiro.

A vivenda que avala a compra doutra ten cargas que fan moi difícil a súa venda

Se o futuro avalista, antes de apoiar ao prestatario, prevé que nun momento dado pode ter que vender a súa casa para comprar outra nova, por necesidades de mobilidade xeográfica ou calquera outro motivo, é mellor que elixa a opción de utilizar a garantía persoal, pois con ela ten unha maior marxe de manobra á hora de administrar o seu patrimonio.

Garantía real

A situación cambia bastante cando a garantía que se utiliza para apoiar a compra doutra vivenda é real -está constituída por bens tanxibles- e non persoal. Neste caso, o fiador outorga como garantía do pago da hipoteca unha propiedade concreta e a súa responsabilidade esgótase con ela. Non pon en perigo todo o patrimonio presente e futuro senón só un ben determinado como pode ser un inmoble. É unha das opcións que se utiliza cando o avalista non quere arriscar o conxunto das súas propiedades e prefire ter unha responsabilidade limitada.

Con este tipo de garantía xorden dúas posibilidades:

  • Que o inmoble utilizado para asegurar o pago da hipoteca sexa propiedade do prestatario; é dicir, de quen solicita e recibe o diñeiro para a compra dunha nova vivenda.
  • Que a persoa utilice a súa vivenda para asegurar o pago das cotas dun terceiro. Este último é o caso do hipotecante non debedor, a persoa que sen ser titular do crédito pon como garantía a súa propio inmoble para que ao solicitante concédaselle a hipoteca.

    Se se dá a circunstancia de que o prestatario non paga as cotas no prazo establecido ou deixa de abonar definitivamente as mensualidades, o hipotecante non debedor responderá coa súa vivenda e ata o límite que se estableceu. Por exemplo, se a entidade bancaria concede unha hipoteca a un mozo polo 80% do valor dun piso e o que necesita é o cento por cento, os pais, ou outros familiares ou amigos, constitúen unha hipoteca polo valor do 20% sobre un inmoble, de maneira que a súa responsabilidade esgótase con esta porcentaxe se o titular non paga. Deste xeito, só son responsables na medida en que a vivenda estea hipotecada.

Sobre a vivenda do hipotecante non debedor pesa unha obrigación e se alguén desexase adquirir o inmoble faríao coa carga incluída

Para poder garantir unha débeda cun ben concreto, neste caso cunha vivenda, o inmoble ha de estar inscrito no Rexistro da Propiedade a nome da persoa que vai utilizar o piso como garantía. Normalmente debe ser o único propietario ou estar de acordo cos outros titulares en pór a casa como garantía real do pago dunha hipoteca. As entidades bancarias tamén adoitan pedir que o inmoble estea libre doutras cargas para que a vivenda poida utilizarse como garantía. Unha vez que o garantista constituíu unha hipoteca sobre o seu inmoble, esta carga aparece reflectida no Rexistro da Propiedade. Do mesmo xeito que ocorre co avalista, a capacidade de endebedamento futuro redúcese.

Que ocorre entón cando o hipotecante non debedor quere pór en venda a vivenda? Legalmente pode facelo, pero pesa sobre ela unha obrigación e se alguén desexase adquirir o inmoble faríao coa carga incluída. Como estes datos aparecen no Rexistro da Propiedade, é moi difícil que o comprador acceda a levar a vivenda nestas condicións, co que o habitual é que pida que se cancele a débeda. Se cada vez hai máis dificultades para vender unha vivenda, cando sobre esta pesa unha hipoteca a operación pode chegar a ser case imposible.

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións