Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artículo ha sido traducido por un sistema de traducción automática. Más información, aquí.

Vendín a miña casa e quero comprar outra, que debo ter en conta?

Ao vender a vivenda habitual é posible beneficiarse dunha exención fiscal se se adquire unha nova, tamén habitual, no prazo de dous anos

  • Autor: Por
  • Data de publicación: Luns, 19 de Marzo de 2018

Tras meses de espera, quitar da xanela de casa o cartel de “VÉNDESE” por atopar comprador supón unha enorme satisfacción. Máis aínda se se desexa investir o diñeiro obtido en adquirir unha nova vivenda. Pero débese ter en conta que haberá que cumprir certas obrigacións con Facenda, aínda que tamén está a posibilidade de beneficiarse de exencións fiscais. Neste artigo acláranse algúns aspectos crave, como que sucede se a casa que se quere vender está hipotecada, que tempo debe transcorrer entre venda e compra e outras condicións importantes para acollerse á exención por reinversión no imposto da renda das persoas físicas (IRPF).

Imaxe: ridofranz

As vivendas de segunda man tardan en venderse en España unha media de 8,6 meses, segundo as cifras ofrecidas pola sociedade de tasación Tinsa no seu informe do mercado inmobiliario do cuarto trimestre de 2017. Se está entre os afortunados que venderon a súa casa, é importante coñecer que obrigacións ten tras a venda e de que vantaxes pódese beneficiar de face ao fisco, sobre todo se a súa idea é comprar outra.

Exención fiscal? Dous anos para comprar nova vivenda

Cando unha persoa vende a súa vivenda, obtén un evidente incremento patrimonial do que debe render contas. A Axencia Tributaria grava este aumento no patrimonio mediante a vía do IRPF. Pero é posible evitar este pago. Como? "Podemos acollernos á exención por reinversión das cantidades obtidas pola venda da vivenda habitual", explica o experto en dereito inmobiliario Andrés Rodríguez. Pero matiza que "deberemos adquirir unha nova casa nun prazo máximo de dous anos". Ademais, como advirte o asesor fiscal Diego Fernández, para obter a exención fiscal completa "débese reinvestir o importe total obtido pola transmisión".

A Lei tamén permite poder solicitar a exención se se adquiriu o novo inmoble ata un máximo de dous anos antes da venda da actual casa.

Ollo! As dúas casas deben ser vivenda habitual

Ao vender unha vivenda e comprar outra é posible adherirse á exención prevista no IRPF só no caso de que as dúas casas, a que se enajena e a que se adquire, "teñan o carácter de habitual", indica Rodríguez. E cando considera Facenda que unha vivenda é habitual? Deben cumprir algúns requisitos, entre os que destacan que o piso fose a residencia do propietario durante un prazo continuado mínimo de tres anos (entenderase que foi habitual aínda que se tivo que deixala antes dese prazo por causas como matrimonio, separación, traslado laboral, obtención de primeiro emprego ou cambio de traballo).

Para que a adquirida considérese habitual é preciso habitala, de maneira efectiva e con carácter permanente, nun prazo de 12 meses desde a súa adquisición ou a terminación das obras que fosen necesarias, como recolle a Axencia Tributaria. O que queda moi claro é que non se poderá aplicar esta exención se co obtido quérese comprar unha segunda vivenda ou a típica casa na praia ou na serra. Estas non teñen nunca esta consideración de habitual, pois non son o lugar onde se reside a maior parte do ano.

Como tramitar a exención no IRPF?

Realizar os trámites para solicitar a exención por reinversión é sinxelo. Como explica o avogado inmobiliario consultado, unha vez que se venda a antiga casa, será necesario empadroarse na nova, a efectos de establecela como habitual. Tamén, posteriormente, será preciso, á hora de realizar a declaración de IRPF do devandito exercicio, acudir ao apartado de exencións por vivenda habitual do formulario de renda e facilitar os datos. Non é necesario facer ningún tipo de operación matemática, pois "o sistema en liña da Axencia Tributaria ocúpase de calcular os importes necesarios, unha vez que se achega a información requirida", comenta Rodríguez.

E se a casa que queremos vender está hipotecada?

Se a casa que se quere vender está hipotecada, non existe ningún problema de face á Axencia Tributaria, pois tan só habería unha diminución respecto da cantidade suxeita a tributación, polo importe do capital pendente de amortización á data da venda.

Ao vender unha vivenda hipotecada poden darse dúas situacións:

  • 1. Que o comprador se subrogue na posición do vendedor respecto da hipoteca, é dicir, que o comprador quede coa hipoteca, pague mensualmente as cotas que restaban e só abone ao vendedor a diferenza entre o prezo de venda e a cantidade que restaba de pagar de hipoteca.

  • 2. Que no acto da firma, a entidade bancaria que facilita os fondos ao novo comprador, reteña o diñeiro necesario para liquidar a hipoteca existente e encárguese de realizar os trámites necesarios para a súa liquidación.

A primeira situación é moi pouco común, xa que ninguén quere quedar coa hipoteca do antigo comprador e porque non adoitan ter os fondos suficientes, para adquirir unha vivenda sen necesidade dun gran financiamento. Pero, de darse, a cantidade que se computará como incremento patrimonial sería só a obtida pola venda, "é dicir, o prezo da vivenda descontado o importe do préstamo no que se subroga", sinala o experto.

En caso da segunda opción, que é a máis habitual, a lei tributaria establece que a cantidade considerada como incremento patrimonial, e que logo tributaria en IRPF, será a resultante de restar ao prezo de venda a cantidade necesaria para liquidar o crédito preexistente, os gastos de cancelación domesmo . En ambos os casos, tamén se descontará como gasto o importe da plusvalía municipal se foi a cargo do vendedor.

Se é maior de 65 anos... parabén!

Vende a súa casa e ten máis de 65 anos? Boa noticia! Se ao vender a vivenda supéranse os 65 anos de idade, as esixencias suavízanse. Non hai que abonar impostos, vaia a reinvestir ou non o gañado, sempre que a casa sexa a habitual. Pero, ademais, a vivenda habitual, neste caso, será para Facenda aquela en a que se residiu desde dous anos antes da venda.

RSS. Sigue informado

Ao publicar un comentario aceptas a política de protección de datos

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións
Fundación EROSKI

Validacións desta páxina

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación do W3C indicando que este documento é XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto