Saltar o menú de navegación e ir ao contido

EROSKI CONSUMER, o diario do consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canles de EROSKI CONSUMER


Estás na seguinte localización: Portada > Vivienda > Compra

Este artigo foi traducido por un sistema de tradución automática. Máis información, aquí.

Vendo o meu piso por axencia ou como particular?

As axencias cobran ata un 5% do diñeiro obtido polo piso, pero promociónano e ensinan, e asesoran ao propietario

Img inmobiliaria Imaxe: Daniel Lobo

Unha das primeiras cuestións que se expón quen quere vender a súa vivenda é se o fai como particular ou utiliza os servizos dunha axencia. O propietario da casa pode facer un chamamento aos potenciais compradores mediante un cartel na xanela ou optar por pór un anuncio por palabras nunha publicación gratuíta especializada; mesmo pode pagar por aparecer nun xornal. Tamén conta coa alternativa de utilizar portais especializados de Internet, contactar con varias inmobiliarias para que sexan elas quen se encarguen de negociar as condicións cos clientes ou outorgar a venda en exclusiva a unha delas. O abanico de posibilidades é moi amplo e a decisión depende da situación persoal do vendedor, a présa que teña por traspasar o piso ou o tempo e o diñeiro que queira dedicar a comercializalo. En función destas preferencias, deberá sopesar cal é a opción que máis lle interesa. É certo que as axencias son caras, xa que cobran entre un 3% e un 5% do diñeiro obtido polo piso, pero promociónano, ensínano e asesoran ao propietario.

Un mercado paralizado

Hai poucos anos, o sector inmobiliario era o máis dinámico do país: os pisos cambiaban de dono con gran facilidade, arrastrados pola idea de que a vivenda era un valor seguro e o seu prezo nunca baixaba. Comprar unha casa era un acerto, pois meses despois podíase facer negocio con ela con rapidez e amplos beneficios. Para calquera vendedor, xa fose un particular ou unha axencia, a operación xeraba ganancias inxentes, ata o punto de que o número de inmobiliarias multiplicouse en pouco tempo.

Hoxe a situación é moi distinta: o mercado está case paralizado e poden pasar meses, e mesmo anos, desde o momento en que se anuncia que o piso se vende ata que a compra leva a cabo.

Calcular o prezo

Unha das principais dificultades dun particular no momento de vender a súa casa é o prezo que quere fixar. A inestabilidade do mercado e a continua depreciación da vivenda -acentuada nalgunhas zonas- poden facer que o propietario senta algo confundido ao pedir unha cantidade polo seu inmoble. Moitas persoas empéñanse en vender o piso polo mesmo diñeiro que poderían obter fai catro anos e isto é un erro, xa que hoxe non serven as regras que se aplicaban ao mercado durante a época de crecemento.

Algunhas páxinas axudan ao particular a saber canto pode pedir pola súa vivenda

  • É neste aspecto onde as inmobiliarias desempeñan un papel relevante, posto que coñecen o sector á perfección. Os axentes saben canto poden pedir por unha vivenda no momento actual. O seu trato diario con compradores e vendedores e os seus amplos coñecementos sobre a cidade onde se sitúan fai que poidan establecer o custo con máis exactitude. Tamén saben canto están dispostos a pagar os clientes, polo contacto directo que teñen con eles, e isto supón un factor importante para dicir canto se pide.

    No entanto, o prezo dado pola inmobiliaria pode estar un pouco por encima do custo real, aínda que isto non sucede en todos os casos. A axencia cobra unha comisión que, en ocasións, súmase á contía inicial e non é difícil ver o mesmo piso anunciado por unha axencia e por un particular a distinto prezo. É dicir, se o piso pódese vender por 200.000 euros, a inmobiliaria pode polo en venda por 210.000. Por outra banda, canto máis cobren, maior será a súa comisión.

  • En calquera caso, se o vendedor prefire vender o piso como particular, pero dubida co prezo que quere pór, conta con moitos recursos que lle axudarán.

    • Os máis sinxelos e habituais son os tradicionais: preguntar a outras persoas que vendesen a súa casa pola zona hai pouco ou ver os escaparates de inmobiliarias onde figuren vivendas de similares características.
    • Tamén poden consultar portais de Internet especializados na venda de inmobles. Nestas páxinas web, o usuario elixe unha localidade e un barrio desta e consulta todas as casas similares á que pretende vender. Algo que ha de ter en conta é que os expertos recomendan facer rebaixas considerables, porque a tendencia dos prezos é á baixa e, se non se aplica o desconto hoxe, terase que aplicar o próximo ano.

    • Hai aplicacións máis novas que permiten taxar o piso a través de Internet. Por só 4 euros, pódese saber o valor dunha casa en portais como stvalora.com, a páxina da empresa Sociedade de Tasación. Tamén Tinsa conta co seu propio portal, no que por 8 euros é posible saber canto pedir pola propia vivenda. Só necesítase introducir datos como o municipio, o código postal, o tipo de vivenda -chalé, piso- e os relativos á superficie, número de dormitorios, baños ou a antigüidade, entre outros, para pór prezo ao inmoble.

Pagar a unha axencia

Se o propietario dun piso decídese a confiar nunha axencia, debe considerar os seus honorarios. É un dos factores máis importantes que se deben sopesar ao vender o piso. Polo xeral, as inmobiliarias non cobran unha cantidade fixa polos seus servizos de intermediación, senón unha porcentaxe sobre o prezo de venda. Esta contía sitúase entre o 3% e o 5%, aínda que varía segundo o tipo de propiedade, a cidade na que se sitúe o inmoble ou canto se poida pedir polo piso. En ocasións, ocorre que nas casas moi caras os axentes inmobiliarios baixan un pouco a súa comisión, xa que o diñeiro que van obter se a venden é elevado.

Tamén se debe decidir se se lle concede a comercialización a unha axencia en exclusiva ou se traballa con varios establecementos. No primeiro caso, nin sequera o propio dono poderá vender o piso no tempo establecido porque a exclusividade tamén lle afecta a el.

Aínda que o máis común é que sexa o vendedor quen pague os honorarios á axencia, nalgúns negocios, esta cantidade repártese co comprador. Tamén pode variar o momento do pago, que pode facerse de forma íntegra no momento en que se realiza a escritura pública ou adiantar unha parte na firma de arras.

Se se traballa cunha soa axencia, a exclusividade afecta tamén o vendedor

O abono paga os servizos que leva a cabo a inmobiliaria, como son o asesoramento ao cliente, o establecemento da cantidade pola que se vai a vender o piso, as accións de promoción, ensinar a vivenda e, en definitiva, a transacción final que conclúe coa compravenda do inmoble.

Por iso hai que valorar se merece a pena pagar entre 7.000 e 10.000 euros por vender un piso de 200.000 ou o propietario prefire levar a cabo estas accións pola súa conta.

Os medios utilizados

Outra das decisións que hai que tomar é o medio que se utilizará para dar a coñecer que se desexa vender unha vivenda.

A decisión depende da situación do vendedor, a súa présa ou o tempo e diñeiro que queira dedicar a comercializalo

  • Como particular, pódese recorrer a estratexias como colocar carteis de venda no piso ou utilizar a Rede.

    • Os carteis na xanela que informan sobre a venda do piso son gratuítos, pero non moi eficaces: hai demasiados e apenas chaman a atención. Sería necesario captar o interese dos compradores tras indicar se é un edificio único ou se as condicións son moi interesantes e, neste caso, atraeríase ademais a atención de demasiados curiosos.
    • Os anuncios por palabras son unha opción e é habitual que sexan gratis. Pero a información que transmiten é demasiado breve e pouco indicada en ocasións para persoas moi influenciadas polo audiovisual.

    • Unha das alternativas máis eficaces son a web especializadas, que permiten colocar o anuncio de forma gratuíta. Pódese incluír toda a información sobre o inmoble: fotografías, mapas, e mesmo, vídeos. Ademais, permiten actualizar o anuncio con baixadas de prezo… Moitas persoas visitan estas páxinas e están subscritas ás novidades nos anuncios, á vez que supoñen un filtro para os visitantes que poidan pasar a ser compradores. Ao contar con información detallada, se non lles interesa, non acudirán á vivenda; é como unha visita virtual.

    • Se o contacto vaise a facer a través do teléfono do vendedor, é aconsellable ter un número en exclusiva para este negocio, xa que pola contra os interesados contactarán de maneira continua co móbil ou o fixo habitual, coas molestias que trae consigo a determinadas horas do día ou mentres se está no traballo.

  • Se delega nunha axencia, os medios dos que se serven non son moito máis amplos ou novos. Iso si, dan unha tinguidura máis profesional na realización das fotografías ou na forma de redactar os anuncios para atraer aos clientes.

    • Como diferencia cos particulares pódese destacar a posibilidade de que inclúan anuncios en revistas ou cuñas radiofónicas para mellorar as posibilidades do cliente.
    • E contan cos seus propios escaparates, onde mostran fotografías de diversos pisos destacados, que poden estar tamén plasmadas en folletos ao alcance de calquera que pase polo establecemento.

Ensinar o piso

É un dos aspectos polos que moitos cidadáns acoden ás axencias. Ter que responder aos numerosos interesados que, por medio de chamadas telefónicas, queren coñecer as características da vivenda e concertar unha cita é un proceso tedioso. Ademais, non todas as persoas que telefonan teñen intención de comprar o piso: hai quen só quere comparalo con outros similares, coñecer como está o mercado, e mesmo, hai persoas que se dedican a visitar un piso tras outro polo simple feito de esculcar, como entretemento.

Ensinar o inmoble é un dos factores principais para contratar os servizos dunha inmobiliaria

As primeiras semanas desde que se pon o anuncio son cruciais, xa que o maior número de chamadas rexístrase durante estes días. Moita xente quere comprar e revisa cada día as novidades que xorden no mercado inmobiliario. Por este motivo, hai que sopesar a idea de que sexa a axencia quen ensine a casa.

  • O propietario pode decidir ensinala, pero se traballa, é posible que os seus horarios non coincidan cos dos potenciais compradores ou que non queira gastar o seu tempo libre en mostrar a vivenda.

  • As axencias contan con profesionais que saben que aspectos destacar cando ensinan a casa e como atender a cada tipo de cliente: indecisos, seguros, quen piden rebaixas exorbitadas; saben quen quere comprar e quen se achega á vivenda por simple curiosidade. O labor das inmobiliarias neste campo pode axudar moito aos vendedores e, sobre todo, a quen non teñan tempo ou non se vexan capaces de afrontar unha negociación.

  • Outra opción para quen non poidan ensinar a súa casa pero tampouco queiran contratar os servizos dunha axencia é delegar nunha persoa de confianza, un familiar ou un amigo, para que sexa el quen ensine a vivenda, de forma gratuíta ou mediante unha compensación. Algunhas persoas pagan ao porteiro ou ao conserxe para que mostre a vivenda aos interesados. Se opta por esta alternativa, o propietario gaña neste aspecto, sobre todo se se ten en conta que a inmobiliaria pode cobrar varios miles de euros por vender o piso.

Asesoría e mediación

Xunto con todos estes aspectos, tamén se pode valorar a función asesora que pode desempeñar a inmobiliaria, aínda que non se dá en todos os casos. Algunhas axencias limítanse a levar a cabo as accións de promoción e venda do piso. As que si realizan esta función poden aconsellar ao vendedor tanto na toma de decisións como no papelorio que ten que facer: contrato de arras, a contía do sinal, o notario. Isto tamén pode consultalo en guías ou páxinas especializadas.

É útil a mediación que poidan ter os axentes nos bancos cando as entidades conceden un crédito aos compradores. É frecuente, sobre todo na actualidade, que o vendedor quede coa vivenda por falta de financiamento cando o negocio estaba case pechado. En ocasións, os traballadores das inmobiliarias teñen estreitas relacións cos empregados das entidades de crédito polo seu trato habitual na compravenda de pisos. Pode ser que a colaboración dos axentes inmobiliarios dea un empuxón a un crédito dubidoso, aínda que isto é algo cada vez máis complicado, sobre todo pola necesidade dos bancos de desfacerse do seu stock de vivendas.

Etiquetas:

piso-gl venda vivenda

RSS. Sigue informado

Pódeche interesar:

Infografía | Fotografías | Investigacións