Artigo traducido por un sistema de tradución automática. Máis información aquí.

Vivendas de Protección Pública

O Plan Vivenda 2002-2005 ofrece 3.000 euros aos menores de 35 anos paira adquirir vivendas protexidas
Por EROSKI Consumer 20 de Marzo de 2003

No ano 2002 o prezo medio da vivenda nova libre alcanzou os 1.288 euros por metro cadrado, segundo a Asociación Hipotecaria Española. Paira paliar os problemas que carrexa este desorbitado ascenso, un 74,35% máis respecto de decembro de 1998, as institucións públicas promoven vivendas protexidas, cuxo metro cadrado útil salgue a metade de prezo, así como certas axudas económicas -de até 4.200 euros- paira a adquisición dunha vivenda. A estas subvencións poden optar con maior facilidade as familias de renda inferior a 33.000 euros anuais e os mozos menores de 30 anos.

Axudas e financiamento

O Plan de Vivenda 2002-2005 establece una serie de axudas económicas paira a adquisición dunha vivenda protexida, cuxa cantidade varía en función dos ingresos familiares, o número de persoas que integran a unidade, situacións especiais (minusvalías, cargas familiares…) e a idade, pero que en ningún caso alcanza o total do prezo da vivenda.

O financiamento destas vivendas leva a cabo de diversas formas:

  • A través de préstamos cualificados: Concedidos polas entidades de crédito públicas e privadas no ámbito do convenio subscrito polo Ministerio de Fomento. O tipo de interese virá reflectido en devandito convenio e estará por baixo do vixente no mercado hipotecario.

  • Mediante axudas económicas directas paira a adquisición dunha vivenda digna: Subsidio económico simple ou reforzado por un préstamo (coas facilidades anteriormente mencionadas) e subvencións directas.

Segundo o Plan, as axudas directas a facilitar o pago da entrada “destinaranse a familias con ingresos non superiores a 3,5 veces o salario mínimo interprofesional -S.M.I.- e virán acompañadas dunha subvención das cotas de amortización dos préstamos hipotecarios que chegará até familias con ingresos non superiores a 4,5 veces o S.M.I.”. Si as familias deciden renunciar á axuda directa, poden optar a un aumento da subvención administrativa a estas cotas, que nalgúns casos pode incrementarse até o dobre.

Paira facilitar o acceso á vivenda dos mozos o Plan establece una axuda especial de 3.000 euros até os 35 anos. Por outra banda, as familias numerosas, en función do número de fillos, poden recibir até 4.200 euros e as familias en situación especial (minusvalías, persoas maiores, etc.) até 900 euros. Si atópanse en máis dun dos casos mencionados, as contías poden acumularse entre si.

O Real Decreto 1/2002 sobre medidas de financiamento de actuacións protexidas en materia de vivenda e chan do Plan 2002-2005 indica que “a contía total da axuda estatal directa á entrada satisfarase aos seus destinatarios, de maneira directa e mediante pago único polas entidades de crédito concedentes do préstamo cualificado”, cuxa obtención será necesaria paira poder recibila.

Requisitos da vivenda protexida e o seu acceso

Para que una vivenda considérese protexida debe cumprir una serie de requisitos:

  • Ten que estar cualificada como tal, ben polo Goberno ou ben pola Comunidade Autónoma correspondente.
  • A superficie útil non pode superar os 90 metros cadrados
  • Debe ser a vivenda habitual e permanente da familia
  • O prezo de venda debe establecelo a Administración, tanto si trátase dunha vivenda nova como de segunda man.

A finais do 2002, o Consello de Ministros incrementou nun 2% o prezo básico paira as vivendas de protección oficial paira o ano 2003 e determinou en 636,25 euros o prezo do metro cadrado de superficie útil a nivel nacional, “tendo en conta a evolución dos custos de promoción, así como a necesidade de propiciar un reforzamento da oferta de vivendas protexidas dada a persistente evolución alcista dos prezos de venda das vivendas libres”.

A subida, case dous puntos por baixo do IPC, foi cualificada polos construtores de escasa. Pola contra, os representantes das asociacións de consumidores considerárona adecuada. Con todo, o Plan mencionado permite ás comunidades autónomas certa flexibilidade paira adecuar os prezos ás distintas situacións territoriais e incentivar a súa construción.

O sindicato CC.OO considera -como explica Felisa Pedra- que a diminución do prezo da vivenda tamén require una rebaixa do custo do chan xunto a outras medidas de intervención no mercado inmobiliario. O incremento da oferta de vivendas protexidas, sobre todo aquelas que se atopan en réxime de aluguer, é tamén moi necesario.

Esta opinión é compartida por Juan Moreno, pero o Secretario de UCA-UCE teme que as actuacións de VPO vanse a acabar circunscribindo cada vez máis aos municipios pequenos nos que os concellos pon chan a disposición dos promotores, feito que non sucede nas grandes cidades e en lugares de maior especulación inmobiliaria como a Bahía de Cádiz.

O acceso a unha vivenda de protección pública require o cumprimento dunha serie de condicións:

  • Os ingresos familiares deben ser menores de 5,5 veces o salario mínimo interprofesional, fixado en 2003 en 451,20 euros. Paira as familias numerosas, os límites increméntanse até un 20% e as comunidades autónomas poden aumentalo até un 25% máis en función do prezo da vivenda no seu territorio.

  • Os solicitantes tampouco poden estar en posesión doutra vivenda protexida.

  • Non poderán utilizala como segunda residencia nin mantela baleira.

O proceso de adxudicación dunha vivenda protexida adoita seguir unhas pautas. En primeiro lugar fanse públicas as bases da convocatoria a través dos medios oficiais da administración correspondente, anuncios en prensa, taboleiros de anuncios, páxinas web oficiais etc. Despois, una vez facilitadas as follas paira presentar as solicitudes nos organismos correspondentes, recóllense xunto coa documentación requirida ao efecto. Máis adiante publicarase una lista provisional de solicitudes admitidas e, polo xeral, presentarase un prazo paira as reclamacións antes de que sexa publicada a lista definitiva.

É habitual que os membros dunha mesma unidade familiar non poidan optar máis que a unha vivenda e, no caso de que reúnan os requisitos demandados, poidan entrar no sorteo cun único número. Este número facilitarase por escrito debido a que a concesión deste tipo de vivendas, sempre tan demandadas, realízase mediante este procedemento paira garantir a igualdade de oportunidades.

Na práctica, e segundo UCA-UCE, os controis non son tan evidentes. Sen ir máis lonxe esta organización de consumidores denunciaba o pasado mes de xaneiro fraudes na adxudicación de vivendas protexidas, coa consecuente frustración paira aquelas persoas que reunían os requisitos e non resultaban adxudicatarias. Nove de cada dez persoas quedaban sen poder acceder aos últimos 115 pisos de Promoción Pública entregados polo Instituto Galego de Vivenda e Chan (IGVS) no Barrio Fontiñas de Santiago de Compostela, onde a Xunta realizaba a última actuación alá polo ano 1998.

Neste proceso os cidadáns deben adoptar un papel máis activo -insiste o Secretario de UCA-, denunciar as irregularidades que coñezan e esixir ás institucións que articulen “mecanismos tributarios e impositivos” paira gravar a todos aqueles que fan do sector da vivenda un negocio meramente especulativo, en detrimento sempre dos máis débiles.

O prezo da vivenda segue subindo

A construción de vivendas experimentou nos últimos anos un forte crecemento, segundo a especialista en vivenda de CC.OO, Felisa Pedra, pero se apoiou “exclusivamente” no sector privado e o mercado libre, “en detrimento de as vivendas protexidas e, por tanto, da intervención publica da Administración”. Como consecuencia, amplos sectores da poboación como os mozos, familias con rendas baixas ou monoparentais e mulleres con poucos recursos económicos víronse gravemente prexudicados.

Paira garantir o dereito a ter una vivenda digna, que se recolle no artigo 47 da Constitución, existe a figura das vivendas protexidas: aquelas destinadas a colectivos máis desfavorecidos ou con menor poder adquisitivo.

A Asociación Hipotecaria Española (AHE), fundada por bancos, caixas de aforros e outras entidades financeiras de crédito, asegura que no conxunto de España o prezo medio da vivenda nova libre pechou o exercicio 2002 en 1.288 euros por metro cadrado, o que supón un incremento do 17,43% respecto de finais de 2001 e un 74,35% acumulado desde 1998. O problema agrávase aínda máis en comunidades como Madrid (2.148 ?/m2), País Vasco (1.958 ?/m2) Cataluña (1.649 ?/m2) ou Tiroteares (1614?/m2). Pola contra, as rexións máis baratas son Murcia (817 ?/m2), Castela A Mancha (704?/m2) e Estremadura (521 ?/m2).

O Consello Superior de Colexios de Arquitectos de España dá fe de que a promoción de vivendas sociais o ano pasado representou só un 7,7% do total dos 574.029 novos pisos, tanto libres como protexidos, que empezaron a construírse.

A Comunidade de Andalucía resulta ser a máis prexudicada neste aspecto porque, en palabras de Juan Moreno, Secretario Xeral da Unión de Consumidores de Andalucía (UCA-UCE), “alcanzou no ano 2002 os niveis máis baixos de toda a historia respecto da construción de Vivendas de Protección Pública (CES). O dato é aínda máis preocupante si tense en conta que é o ano de maior auxe na construción de vivendas de promoción libre”.

O Consello de Ministros está facultado paira elaborar un plan de vivenda que estableza a normativa básica de aplicación en todo o Estado, mentres que as comunidades autónomas, que posúen a competencia en devandito campo, desenvolven en maior profundidade as medidas e xestiónanas. O Plan Xeral da Vivenda 2002-2005, aprobado por Real Decreto, contén as directrices que nestes momentos regulan o mercado de vivendas protexidas.

Diferentes tipos de vivendas protexidas

Baixo o concepto de Vivendas de Protección Pública pódense distinguir varias figuras. Estas son algunhas:

Vivendas de Protección Oficial (VPO): Definidas no Real Decreto-lei 31/1978, de 31 de outubro. Deberán cumprir os seguintes requisitos:

  • Protección do Estado das fases de promoción, construción, a venda ao primeiro propietario e o uso como residencia habitual da vivenda de protección oficial.

  • Deben cumprir as condicións marcadas respecto dos prezos e calidade que se sinalan no Real Decreto.

  • O usuario ten a obrigación de dedicala a domicilio habitual e permanente.

  • A superficie máxima do piso será 90 metros cadrados.

  • Poden de ser propietarias deste tipo de vivenda as persoas físicas ou xurídicas -empresas, cooperativas- pero só poderán considerarse usuarios as persoas físicas como familias, parellas, etc.

  • A renda anual que una familia pode ter paira poder optar a unha vivenda de protección oficial é, como mínimo de 9.000 euros e como máximo de 33.000 (aínda que pode haber algunha variación dependendo de cada Comunidade Autónoma).

  • Durante o réxime de protección oficial, que dura 20 anos, o piso só se pode vender ao prezo taxado pola Administración.

Vivendas Sociais: Estas son os seus principais características:

  • Protección do Estado das fases de promoción, construción, a venda ao primeiro propietario e o uso como residencia habitual da vivenda social.

  • Destinadas aos sectores sociais con menores ingresos ( non superiores a 2,5 o salario mínimo interprofesional).

  • Os prezos de venda son inferiores aos establecidos no réxime xeral das vivendas de protección oficial.

  • O solicitante ten que vivir no municipio onde se constrúe a vivenda como mínimo un ano.

Vivendas en aluguer de Protección Pública: Como explica a Consellería de Obras Públicas, Urbanismo e Transporte da Comunidade de Madrid, as vivendas de Protección pública, tamén poden ser de aluguer.

A Administración fixa a renda máxima que debe pagar o usuario. Esta renda pode revisarse durante o período de construción até o fin da obra. A superficie da vivenda non poderá superar os 90 metros cadrados.

Paira poder alugar una vivenda de prezo reducido, o usuario debe cumprir una serie de requisitos e obrigacións reflectidos no contrato de aluguer:

  • Non superar os 33.000 euros de ingresos familiares anuais.
  • Prohíbese estar en posesión doutra vivenda.
  • O inquilino utilizará a casa como residencia habitual e permanente.
  • O arrendador estará obrigado a ocupar a vivenda nun prazo dun mes tras a entrega das chaves.

A Administración é a encargada de fixar a renda máxima. Se o inquilino pasou 10 anos de réxime de aluguer na vivenda e permaneceu nela os últimos 5 anos, poderá optar a comprala a prezo de protección oficial mediante acordo co propietario.

En opinión de Felisa Pedra é necesario cambiar a cultura da poboación, optar polo aluguer, tal e como se fai en moitos países de Europa. “O problema -explica- é que aquí os alugueres son tan elevados que a maior parte da cidadanía opta pola compra da vivenda”.